Yönetim Planı: Sınırsız Bir Araç Mı?

Son zamanlarda tarafımıza gelen sorular arasında yönetim planına konulabilecek konu ve kuralların sınırları ile ilgili olanlar giderek artmaya başladı. Bazı kesimlerin görüşleri yönetim planı ile kat malikleri arasındaki ilişkilerin sınırı olmaksızın her türlü konuda düzenlenebileceği yönünde iken bazı kesimler çekinceli davranarak her türlü kuralın yazılamayacağını ileri sürüyor. Bir de özellikle yeni bir gayrimenkul alan ve ister istemez öteden beri uygulanan yönetim planına bağlı kalmak zorunda olan kat malikleri var. Bu kişilerin de akıllarında soru işaretleri yok değil. Bu tip durum ve sorular Apsiyon tarafından 2017’nin Mayıs ayında düzenlenen Yönetim Planı Semineri’ni hatırlattı. Orada da bu konular gündeme gelmiş ve uygulamacılar arasında yoğun tartışmalar olmuştu. Peki yönetim planının sınırları var mıdır? Yoksa akıllara gelen her türlü konuda sınır olmaksızın düzenleme yapılabilir mi? Biraz sesli düşünerek beyin fırtınası yapmak istiyorum.

Yönetim Planı

Bilindiği gibi yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği sözleşme niteliğine sahiptir. Kat maliklerinin aralarında yaptığı bir sözleşme hükmündedir. Dolayısıyla Sözleşmeler Hukuku kapsamındaki temel kurallar çerçevesinde oluşturulmak zorundadır. Diğer deyişle sınırsız bir şekilde keyfiyet ile oluşturulabilecek metinler değildir.

Yönetim planı her şeyden önce hüsnüniyet kurallarına göre kaleme alınmak durumundadır. Başta anayasada düzenleme ve güvence altına alınmış temel haklar gözetilerek oluşturulmalıdır. Örneğin Kat Mülkiyeti “Mülkiyet Hakkı”na dayanır. En önemli haklardan biri olan Mülkiyet Hakkı’nı sınırlandıran, kısıtlayan, engelleyen kurallar yönetim planlarında çoğu kez problem yaratır. Ortak alanlar gibi müşterek mülkiyet kurallarına göre yönetilmesi gereken hususlarda bazı kat maliklerinin yararlanması bazılarının yararlanmaması, bazı saatlerde izin verilirken bazı saatlerde kullanımlarının izin verilmemesi gibi bireylerin haklarına temas eden her konuda adil bir düzen kurulması elzemdir. Yine eşitlik ilkesi gibi hukukun asli kurallarının da gözetilmesi gerekir.

Örneklerle Yönetim Planı

En sık yaşanan örneklerden biri olan evcil hayvan beslenmesi ile ilgili bir konu dahi bireylerin temel haklarına temas eder. Hayvan beslemek herkes için bir haktır. Yönetim planına “evcil hayvan beslenemez” şeklinde ya da benzer kural konulması ya da böyle bir kural olan yerden konut alarak kat maliki olan birine sahip olduğu evcil hayvanı barındırmasına izin verilmemesi kanaatimce hukuka uymaz. Hatta uluslararası hukuka dahi aykırıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ya da yönetim planının amacı bu değildir ve olmamalıdır. Ortak çözümler üreterek sonuca ulaşmak ve yönetim planına buna göre kurallar koymak daha yerinde olacaktır.

Başka bir örnek vermek gerekirse ceza hükümlerinden de bahsetmek mümkündür. Bazı yaşam alanlarında yönetim planlarına suç ve ceza ihdas edildiğine şahit olunmaktadır. Yönetim, kat maliklerine kurallara uyması için çözümler üretmeye çalışırken suç ve buna bağlı ceza düzenleyebilir mi? Ve bunu uygulayarak ceza keserek aidat gibi talepte bulunabilir mi? Anayasanın en temel kurallardan biri olarak düzenlediği “Suç ve Cezada Yasallık” İlkesi gereği kanunsuz suç ve ceza olmaz kuralından yola çıkılarak, bakanlık, kamu kurumu gibi mercilerce dahi suç ve ceza düzenlenemeyeceği yönünde sert tartışmaların olduğu bir ortamda bir site yönetiminin yönetim planı öyle düzenlenmiş yaklaşımı ile böyle bir yetkisi olduğunu ileri sürmek mümkün görünmemektedir. “Fazla sayıda araç park edene 100 TL ceza uygulanır” veya “ortak alanlarda çöp bırakanlara 100 TL ceza uygulanır” gibi kuralların geçerliliği anayasal kurallar ve yönetim planının sınırları açısından tartışmalıdır.

Yukarıda ifade etmeye çalıştığım konuların sınırsız bir şekilde uygulanması çözüm üretmekten çok ihtilaf yaratır. Dolayısıyla akıl ve sağduyu ile düşünüldüğünde dahi yönetim planının sınırsız bir araç olduğu kabul edilemeyecektir. Kısaca temel haklar, evrensel hukuk kuralları, Sözleşmeler Hukuku ve pek tabi ki Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici kuralları dikkate alınmaksızın yönetim planı oluşturulmamalıdır. Bu da yönetim planı hazırlanması aşamasında mutlaka hukukçulardan da faydalanılması gerektiğini ortaya koyar. Siz ne dersiniz?