Yönetim Hizmeti Veren Şirketlere Yetkilendirme ve Denetim, Site Yönetimlerine Kontrol Geliyor

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi bina ve sitelerde faaliyet gösterecek yönetim şirketleriyle ilgili mevzuat düzenlemesinde hazırlıklarını tamamlayarak son noktaya getirdi.

Site yönetimlerinde yakın gelecekte ancak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından sınıflandırılan ve yetkilendirilen şirketler görev alabilecek. Mevcut durumda yönetim şirketleri herhangi bir düzenlemeye tabii olmadan hizmet vermekte idiler. Genel müdürlük tarafından yetkiyi almayan şirketler bina ve siteleri yönetemeyecek. Yönetim şirketlerinin görev aldığı sitelerde de bu şirketlerin hizmetleri ve zorunlulukları bakanlıkça yetkilendirilecek ve işi sadece denetim olan denetim şirketlerince yılda en az bir kez denetlenecek.

Eğitim Önerisi: e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim Programı

Yüksek Aidatlar Sona mı Erecek? 

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın hazırlamakta olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “Tesis Yönetim Hizmetleri” ile ilgili yönetmelik aidatların sınırlandırılmasını değil, gerekli yerlere ve en verimli şekilde harcanarak yapılacak tasarrufun aidatlara yansımasını, çalışanların açısından iş kazalarının ve sitelerde yaşayanlar açısından da yangın gibi afetlerin önlenmesini, ortak yer ve tesislerin bakımının eksiksiz yapılması ile malik ve sakinlerin can ve mal güvenliğinin ve ileride ortaya çıkacak büyük masrafların azaltılmasını, atık yönetiminin uygulanması ile çevrenin korunmasını, şeffaf, mevzuatlara uyum sağlayan, hesap verebilir, bina ve tesislere değer katan sürdürülebilir bir yönetim sisteminin ortaya çıkarılmasını hedeflemektedir.

Bir anagayrimenkulün ortak yerlerinin giderlerinin yüksekliği; bulunduğu şehir, şehirdeki konumu, yatay veya dikey yapı olması, konut, iş merkezi, alışveriş merkezi, otel- rezidans, sergi ve gösteri merkezi gibi bunların bazılarının veya tümünün var olabildiği tek fonksiyonlu ya da karma yapı olması, giriş çıkış sayısı, mimarisi, çalışan sayısı, bahçe, kapalı otopark, sosyal tesis, spa alanları, açık ve kapalı havuzların varlığı gibi ortak yer ve tesislerinin eşitliliği ve sayısı, bağımsız bölümlerin ve anagayrimenkulün satış ve kiralama bedelleri, maliklerinin, kiracılarının ve bağımsız bölümlerde yaşayanların demografik ve sosyal statüleri, özel güvenlik, temizlik, gözetim, teknik, bakım onarım, vale, club car ile taşıma ve nezaret, oto yıkama gibi ortak alanlarda ve bağımsız bölümlerde de verilen hizmet çeşitliliği gibi bir çok değişkene bağlıdır. 

Bir sokağın solundaki 10 bloktan oluşan 100 bağımsız bölüm konut sitesi ile sağındaki tek bloklu 100 bağımsız bölümden oluşan binanın ihtiyaçları farklıdır. Yazımızın devamındaki tüm zorunlulukları yerine getiren siteler ve yönetimlerinde verimlilik ile yapılacak tasarruflar aidatları düşürürken, gereği gibi yönetilmeyenlerde aidatlar yükselebilecek. 

Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?

Mevzuat Düzenlemesinin Büyük Kısmı Yönetim Şirketleriyle İlgili

Bakanlık Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanmakta olan Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “Tesis Yönetim Hizmetleri Yönetmeliği” genel müdürlüğün adından da anlaşılacağı üzere profesyonel ve entegre tesis yönetimi yapan şirketlerin ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi yönetilen toplu yapılarda verecekleri hizmetler ve denetimi ile ilgilidir.

Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılacak

Kat mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre  “kat malikleri, kat malikleri genel kurul toplantısında anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kuruluna verebiliyorlar. Toplu yapı olarak tapu siciline kayıtlı olan sitelerde de tapu sicilindeki yönetim planlarındaki düzenlemelere bağlı olarak genel kurullar yerine bloklarda kat malikleri tarafından seçilen temsilcilerin oluşturduğu temsilciler kurulu yönetici (yönetim kurulu) ve denetçi / denetim kurulu seçimlerini gerçekleştiriyorlar. Türkiye Büyük Millet Meclisine sunulacak Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin kanun önerisi ile yöneticinin atanmasına ilişkin 34. maddesinde değişiklik yapılarak bakanlık tarafından hazırlanmakta olan “Tesis Yönetim Hizmetleri Yönetmeliğinin” devreye alınması ile sektörde hizmet kalitesinin, verimliliğin, yasa ve mevzuatlara uyumun, şeffaflık ve hesap verilebilirliğin sağlanması hedefleniyor. 

Çok Sayıda Daireli, Birden Çok Bloklu, Kalabalık Sitelerin Yönetimi İçin Profesyonellik Şart

Site (toplu yapı) yöneticilerinin kat malikleri arasından seçilmesi durumunda asıl işi bina ve tesis yönetimi olmayan bu kişilerin gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan gerekse uygulamak durumunda oldukları diğer mevzuat, tapu sicilinde kayıtlı yönetim planından ve bunlara aykırı olmayan genel kurullarda alınan kararlardan doğan; 
• görevlerini yapmamaları ya da eksik ifa etmeleri
• genel yönetim işlerini, defter ve belgelerin tutulması ve saklanması, işletme projesinin yapılması ve ilanı işlerini eksik yerine getirmeleri
• malik ve temsilcilerini kurul toplantısına çağırma, hesap verme, denetim, tebligat, vekil sorumluluklarını gereği gibi üstlenmedikleri
• ortak alanların kullanılması, çalışanların iş sağlığı ve güvenliği, tesislerde yaşayanların can ve mal güvenliğine, yangın ve afetlere karşı eğitim, planlama, tatbikat ile çevrenin korunması ile ilgili diğer mevzuata uymadıkları
• ortak gider ve avans paylarının toplanması, ödemeyenlere hukuki takiplerin yapılması, aidatların harcanması ve yüksekliği açısından kat malikleri ve kiracılara şeffaf bir şekilde yanıt verememeleri
 yönetime geldikten sonra yıllarca yönetime devam edip hesap vermemeleri, mafya ve çeteleşme iddiaları
• zaman zaman maliklerin birden fazla yönetim kurulu oluşturarak ortaya çıkarılan kaosun yargılama sürelerinin uzun olması sebebi ile sitelerin yönetilemez hale gelmesi
• Kat Mülkiyeti Kanunun 34. maddesindeki “yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır” koşuluna dikkat etmeyen sitelerde vekaletsiz bir şekilde başa geçen yönetimlerin ya da toplanarak yönetici atayamayan siteler için yönetici atanması davalarının süresi sebebi ile yönetim hizmetlerinin yerine getirilememesi gibi şikayetlerin yoğun olduğu bilinmektedir. 

Tüm bu sayılan görev, sorumluluk ve dolayısı ile doğan yetkilerin kullanımı farklı disiplinlerde uzmanlık gerektiren hususlardır. Çok bloklu, yüzlerce daireli, dükkan ve mağaza gibi farklı fonksiyonlara sahip, sosyal tesisleri, açık / kapalı havuzları ve farklı rekreasyon alanlarına sahip sitelerde ortak yer ve alanlarda mekan- makine- teçhizat-tesisat-ekipman- demirbaş başlıklarında milyonlarca liralık bir değer oluşturuyor. Bu değerin yeterince korunmaması halinde kat maliklerine ileride bu değerlerin bakım maliyetlerinin kat be kat üstünde faturalar, yenileme harcamaları ortaya çıkıyor. Bu sayılanların işletilmesi, bakımı, onarımı ve korunması için en önemli girdi maliyeti olan insan kaynağının yetiştirilmesi, eğitimi ve ücret politikasına önem verilmediğinde ve işçilerin ileride ödenmesi gereken kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, birikmiş izin, fazla mesai ücretleri gibi yüklü meblağlar zamanında kat malikleri ve kiracılardan toplanmadığında finans ve adalet sorunları ortaya çıkıyor. 

Aynı Şekilde Toplu Yapılarda Kat Maliklerinin Sorumluluklarını Yerine Getirmeleri Gerekiyor

Diğer taraftan kat maliklerinin genel kurul ve temsilciler kurullarında çalışanların iş güvenliğinin sağlanması, ortak yerlerin, makinaların, tesisatların ve tesislerin bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve sigorta giderlerini kabul etmemesi ve yapılmaması yönünde karar almaları neticesinde seçilen yöneticiler ve komşular mağdur olabiliyor. Aslında bu sayılanların birçoğunun yerine getirilmesi gerek mevzuatlar gerekse anagayrimenkulün sürekliliği açısından zorunlu olduğu halde genel kurullardaki ortam bu zorunluluklarının yerine getirilmesine engel olabiliyor.

Neden Profesyonel Yönetim Şirketlerine İhtiyaç Var?

Yukarıda sayılan olumsuzluklar dışında ayrıca gerek komşuları gerekse yönetim ile kişisel problem yaşamak istemeyen malikler, yüzlerce kişinin yaşadığı sitelerin yönetimi konusunda kendilerini huzursuz hissedebiliyor, yönetime seçilmek istemiyor ve yönetimleri profesyonel şirketlere devredilebiliyorlar. Özellikle borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen, aidatlarını zamanında ödemeyen, kanun ve yönetim planına uymayarak diğer komşuları için hayatı çekilmez hale getiren malik ve kiracıları ya da bağımsız bölümden faydalananlar ile yoğun problemler genel kurula katılımları azaltıyor, yönetim ve denetim görevine gelme istediğini azaltıyor.

Apartman ve site yönetimlerine dışarıdan atanan profesyonel yöneticiler ve yönetim şirketleri 

• Direkt olarak kat malikleri / temsilciler kurullarında seçilerek maliklerin vekili olabiliyorlar
• Ya da malikler arasından seçilen yönetim kurulları ile sözleşme yaparak yönetim hizmetlerini verebiliyorlar. 
 

Site ve Tesis Yönetimlerinde Mesleki Yeterlilik Zorunlu Oluyor! 

Sitelerde Kat Malikleri Kendi Sitelerini Yönetemeyecek Mi? 

Yönetebilecek. Kat malikleri kurulları ve toplu yapılarda temsilciler kurulları en yüksek karar organı olarak yer alacak. Kendi aralarından yönetici ve yönetim kurulları seçebilecekler. Dışarıdan yönetim hizmeti almak zorunda olmayacaklar. Yönetmelik hazırlayan kurumun isminden de anlaşılacağı üzere (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü) profesyonel yönetim hizmeti veren tüzel kişi şirketler ile ilgili olup, site yönetimlerinde sadece yetkilendirilen şirketlerin görev alabileceği gibi algılanmamalıdır. Malikler kendileri yönetim yapabilecek. Yine kat maliklerinin arasından seçilen yönetici ve yönetim kurullarını yine kat malikleri arasından seçilen denetçi ve denetim kurulları denetlemeye devam edebilecek. 

Yeni düzenlemeyle konut ve konutla birlikte ticari alanı olan binaların (sitelerin) yönetiminde faaliyet gösterecek şirketler, Bakanlıkça sınıflandırılacak ve belgelendirilecek. Mevzuatın yürürlüğe girmesinden sonra, kat malikleri yönetim işini kendileri değil de şirketlere yaptırmak isterlerse, bu işleri sadece bakanlıkça yetkilendirilmiş şirketler üstlenebilecek. Ayrıca kat malikleri talep ederlerse bakanlıkça yetkilendirilen denetim şirketlerinden denetim talebinde bulunabilecek.


Apartman ve Sitelerde 1 Ocak 2025’te İş Güvenliği Uzmanı Zorunluluğu Başladı

Kat Malikleri Arasından veya Dışarıdan Seçilen Kişi veya Yönetim Şirketlerinin Sorumlulukları Nelerdir?

Kat malikleri kurulu / toplu yapılarda temsilciler kurulu kendi aralarından yönetici veya yönetim kurulu seçti ise bu bunlar; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 35., 36., 37. ve diğer maddelerindeki görevler , tapu sicilindeki yönetim planı ve kurullarda bu sayılanlara aykırı olmayan kararlar bakımından görevlendirilmişlerdir.   Yönetici ve yönetim kurulları yine 634 Sayılı Kanun’un 38. ve 39. maddelerine göre maliklere (toplu yapılarda temsilcilerine) karşı sorumlu olup, 40. maddedeki haklara sahiptir. Bu görev ve sorumluluklar kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu tarafından dışarıdan yönetim şirketi görevlendirildi ise yönetim şirketine ait olacaktır. Çoğu zaman da seçilen yönetici ve yönetim kurulları kendilerine verilen yetkiye dayanarak asıl sorumluluk kendilerinde kalmak kaydı ile bazı yönetim hizmetlerini yönetim hizmeti sunan şirketlere verebilmekte, yönetim şirketi sadece kendisine sözleşme ile verilen görevlerin sorumluluğunu üstlenmektedir.

Profesyonel Yönetim Şirketlerinin Verdikleri Hizmetlere Neler Zorunlu Olarak Dahil Edilecek

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “Tesis Yönetim Hizmetleri” yönetmeliği ile site yönetim hizmeti veren yönetim şirketleri; 
• Bakanlıkça sınıflandırılacak ve belgelendirilerek yetkilendirilecek
• Site yönetim hizmetleri bu şirketler tarafından yapılabilecek
• Site yönetim şirketlerinin hizmet vermesinin tercih edilmediği taktirde aşağıdaki zorunluluklardan malikler arasından seçilen yöneticiler ve yönetim kurulları sorumlu olacak 

Yönetim hizmeti veren şirketler kat maliklerine ve kiracılara rutin olarak sundukları hizmetlerin yanı sıra gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun, gerekse tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planının gerekse kurulların kendilerine verdiği görev ve sorumluluklar dışında aşağıdaki görev ve sorumlulukları üstelenecek. 

• Asansörler, paratoner ve parafudurlar dahil tesislerdeki elektrik tesisatı, yangın algılama ve söndürme sistemleri ile yangın söndürücüler, kişisel koruyucu donanımlar, iskeleler, basınçlı kaplar gibi yıllık periyodik muayene zorunluluğu olan tüm sistem, cihaz, ekipman, malzemelerin zorunlu muayenelerinin yapılması
• Kazan daireleri, su depoları, hidrofor sistemleri, soğutma üniteleri, asansörler, kaldırma araçları gibi makine ve ekipmanların düzenli bakım ve kontrollerinin yapılması 
• Enerji verimliliği ve evsel atık yönetimi ile ilgili çevre düzenlemelerinin takibi 
• İş sağlığı ve güvenliği, yaşayanların yangın ve diğer afetler karşısında eğitimlerinin, acil durum tahliye planlarının ve yıllık tatbikatlarının gerçekleştirilmesi
• Otopark, bahçe alanları, varsa sosyal tesisler gibi ortak yaşam alanlarının ruhsat ve eki projelerine uygun olarak kullanılmasının, kiralanmasının ve işletilmesinin sağlanması


Apartman ve Sitemizde Yangın ve Diğer Afetlerde Güvende Miyiz? 

Kat Malikleri Kurulları ve Site Yönetimleri de Mevzuatlara Uymak Zorunda Olacak!

Yönetim şirketleri yukarıdaki eksiklikler, yapılması gerekenler ve alınması gereken tedbirler hususunda önce bina yönetimini ve kat maliklerini uyaracak. Maliklerin ya da yönetimlerin yerine getirilmesi zorunlu olan konularla ilgili gereken tedbirlerin alınmaması halinde de ilgili kurum ve kuruluşlara bildirimde bulunabilecek. Gelen cezalar da gereğini yerine getirmeyen site yönetimlerine kesilecek.

Bu şirketlerin yönetim hizmeti verdikleri binalardaki faaliyetleri ve yapılan harcamaları da yine Bakanlıkça yetkilendirilecek bağımsız denetim şirketlerince yapılacak. Bu denetimlerin yılda en az bir kez yapılması zorunlu olacak. Kat malikleri ihtiyaç görüyorlarsa diledikleri taktirde ek denetim talep edebilecek. Böylece gelir ve giderlerin mevzuata uygun şekilde doğru yerlere harcanması sağlanacak.

Apartman ve Sitelerdeki Sığınaklar Nasıl Kullanılmalıdır?

Şeffaflık İçin Dijital Platform! Bina Yönetimlerinin Sicil Sistemi Kurulacak

Kat maliklerinin iskân ettikleri yapıların yönetimine, yöneticilerin kim olduğuna, bazı bilgi ve belgelere sistem üzerinden şeffaf bir biçimde erişmek için Bakanlıkça elektronik yazılım sistemi kurulup, ortak kullanıma açılacak. Böylece noterlerdeki birden fazla defter ve yönetim karmaşası sona erecek. Binalarda hangi tarihte kimin yönetici ve dolayısı ile sorumlu olduğu ortaya çıkacak. Görevini kötüye kullanan yöneticilerin tespiti ve dolayısı ile cezalandırılması kolaylaşacak. Bu platformun kurulması yönetmelik yayınlandıktan sonra 1-2 seneyi bulabilecek.

Bakanlık, Sivil Toplum Kuruluşlarının da Katıldığı Çalıştay Sonuçlarını Dikkate Aldı

Bakanlığa bağlı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü bu doğrultuda 23 Ekim 2024’te Ankara’da kamu kurum ve kuruluşları, akademisyenler ile sektör temsilcisi STK’ların katıldığı bir çalıştay düzenlemişti. Daha sonra yine 26 Aralık 2024’te bu defa sivil toplum kuruluşlarının davet edildiği ve çalıştay sonuçlarının değerlendirildiği bir çalışma toplantısı yapıldı. Toplantıda kat maliki konumundaki vatandaşların ve hizmet sunucusu şirketlerin sorunları ve çözüm önerileri değerlendirildi. Mevzuat düzenlemesi, ilgili kurumların görüşlerine açılacak ve gelen değerlendirmelerin ardından son şekline kavuşacak. Düzenleme daha sonra Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’a sunulacak. Öncesinde mecliste kanun değişikliği yapılacak.