Yöneticinin En Zor Görevi: Yıkılan ve Ağır Hasar Alan Apartman / Sitenin Bildirimi

6 Şubat 2023 Pazartesi günü Türkiye’de 9 saat arayla meydana gelen iki depremin toplam etki süresi 2 dakika sürdü, 7,3 metrelik bir yer değiştirme oldu. Bu yazının yazıldığı tarihte 4 bine yakın artçı deprem meydana geldi, hayatını kaybeden vatandaşlarımızın sayısı 41.020'ye yükseldi. Daha binlerce artçı deprem gerçekleşecek ve maalesef henüz kaldırılamayan enkazlardaki resmi vefat sayısı yükselecek. Türkiye'nin Doğu Anadolu, Güneydoğu Anadolu, Akdeniz, İç Anadolu ve Karadeniz bölgeleri, Kahramanmaraş merkezli 11 ili etkileyen 7.7 ve 7.6 büyüklüğündeki depremlerle sarsıldı. Bu depremlerde fay kırılma uzunluğu 500 km oldu. 

Ana Yapının Tümünün Harap Olması

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından depremden etkilenen bölgelerde yürütülen hasar tespit çalışmaları kapsamında 16 Ocak 2023 tarihine kadar 481 bin 865 bina da yer alan 2 milyon 196 bin 88 bağımsız birimde hasar tespit çalışması yapıldı. Yürütülen çalışmalar kapsamında 61 bin 722 binada yer alan 263 bin 800 bağımsız birimin acil yıkılması gereken, ağır hasarlı ve yıkık olduğu tespit edildi. Yukarıda sözü edilen ve sayısı artacak olan 62 bin binanın enkaz haline gelmiş veya ağır hasarlı olması sebebi ile yıkılacağını hesap edersek bu binalarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 47. maddesine göre “ana yapının tümü harap olduğundan, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir.”

Bağımsız Bölümlerden Birinin Tamamen Harap Olması

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından depremden etkilenen bölgelerde yürütülen hasar tespit çalışmalarında 13 bin 917 binada yer alan 86 bin 673 bağımsız birimin orta hasarlı, 121 bin 515 binada yer alan 749 bin 654 bağımsız birimin az hasarlı, 229 bin 23 binada yer 915 bin 723 bağımsız birimin de hasarsız olduğu tespit edildi. Bu sayılar artmaya devam edecek. Tespit edilen 14 bin orta hasarlı veya 122 bin az hasarlı binada bağımsız bölümlerden birinin veya bir kaçının duvarları, dış kapısı, balkonu yıkılmış olabilir. Ancak örneğin orta hasarlı binalarda bina güçlendirilerek yaşama devam etmeye uygun olabilir. Bu durumda bağımsız bölümü harap olan kat malikinin bu hasarları iki yıl içinde giderme sorumluluğu vardır ve gidermez ise diğer kat maliklerinin veya bir kısmının sonraki bir yıl içinde ilgili bağımsız bölümün arsa payını kendilerine devir edilmesini isteme hakları vardır. Bağımsız bölümü harap olan kat malikinin deprem veya sonrasında herhangi bir sebeple vefatı halinde mirasçılarının olup olmaması bu durumu değiştirmeyecektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 47. maddesinin ikinci fıkrasına göre “ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3. maddesinin 2. fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.” Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanacaktır.

Yapı Denetimi, İskansız Kaçak Yapılar ve İmar Barışı

Birden Çok Bağımsız Bölümün Tamamen Harap Olması

KMK’nın 47. maddesinin üçüncü fıkrasına göre; “birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”

Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir. Bağımsız bölümü harap olan ancak bir diğer bağımsız bölümün/bağımsız bölümlerin  yeniden yapılması için kendi bağımsız bölümünü yeniden yaptırması gereken kat malikinin veya kat maliklerinin deprem veya sonrasında herhangi bir sebeple vefatı halinde mirasçılarının olup olmaması bu durumu değiştirmeyecektir.

Ortak Alanların İmar Barışı Karşısındaki Durumu Semineri – APSİYON 
Sığınak Yönetmeliği

Binanın Tamamı veya Bir Kısmı Yıkılmış ya da Harap Olmuşsa Bildirme Görevi Kime Aittir?

Yönetici tarafından apartmanın veya sitelerdeki blokların tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum tapu idaresine ve bütün kat maliklerine bildirilmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 48. maddesine göre “anagayrimenkulün veya ana yapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir. Maalesef bina tamamen deprem esnasında çökmüş ve enkaz haline gelmiş ise kat maliklerinin bir kısmı vefat edecektir. Bu sebeple bu bildirimler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından tapu idarelerine resen yapılabilecektir. 

Binanın Tamamı veya Bir Kısmı Yıkılmış ya da Harap Olmuşsa Kayıt Nasıl Silinir?

Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı ana yapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydı ile bağlantı sağlayarak arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harap olan ana yapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.

Yıkılan Binaların Kat İrtifakları Sona Erer Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesine göre “kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.”

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Yıkılan Binaların Arsaları Kamulaştırılırsa, Arsa Yok Olmuşsa veya Üzerinde Yeniden Yapı Yapılamayacak Hale Gelmişse Ne Olur?

Uzmanlar tarafından; üzere depremdeki büyük yıkımın önemli bir sebebinin özellikle şehir merkezlerinin tarım alanları ve ovalara kurulması sebebi ile “zemin yapısı” olduğu ifade edilmektedir. Deprem bölgesinin nerede ise tamamının fay hattı üzerine kurulmuş olduğu, 13.5 milyon insanın fay hattı üzerinde sulak ve ova arazilerde kentleştiği bundan sonra eskilerin aksine mühendislik hizmeti almış, ruhsatlı olarak inşa edilecek yapıların olabildiğince fay hattından uzakta, güçlü bir zeminde yapılmasının önemi açıktır. O halde kentler mevcut yerlerinden taşınabilir. Apartman ve sitelerin eski arsalarında bina yapımına izin verilmeyebilir, imar planları değişebilir. İşte bu durumda arsamız üzerinde bina yapılamayacak hale getirebilir ve kamulaştırma söz konusu olabilir. 49. maddesinin ikinci fıkrasına göre “kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.” Artık arsamızda bir apartmanımız veya sitemiz olamayacaktır. 

Binalarını Yeniden İnşa Etme İmkanı Varsa Ama Diğer Kat Maliklerinin Buna Mali ve Psikolojik Durumu İzin Vermiyorsa Ne Olur?

Şunu kabul etmek gerekir ki deprem sonrasında çöken bina enkazlarında aileler fertlerini kaybetmektedirler. Bu fert bazen bir baba, bazen bir anne, bazen çocuklar ya da diğer aile büyükleri olabilmektedir. Depremlerde; para hırsı bürümüş müteahhitlerin yaptığı, eğitimsiz işçilerin imal ettiği, yetkin olmayan mühendislerin kontrol ettiği, denetimden çok noter makamı gibi çalışan yapı denetim şirketlerinin onay verdiği, yönetmelikleri uygulayamayan, zemin etüdü, inşaatın imalatı konusunda bilgi sahibi olmadan yapı kullanım izni vererek insanların kötü zeminlerde bir de buna ilave olarak çürük yapılmış binalarda iskan edilmesine sebep olan belediye memur ve mühendislerinin vesile olduğu yıkımlar, hem psikolojik açıdan hem de mali açıdan bireyleri çok zorlayan, hayatlarını derinden etkileyen ve geleceklerini değiştiren bir olaydır. Yıkımdan sağ çıkanlar veya diğer aile bireylerinin ruhları da aslında enkaz altında kalmaya devam etmektedir. Yıllardır komşusu olan kişilerin, tanıdıklarının ölümüne, sakat kalmasına şahit olan apartman veya site kat maliklerinin binayı yeniden inşa etme konusunda çekinmesi, ekonomik gücünün yetmemesi de olağan bir sonuçtur. Komşuların bir bölümü artık yoktur, kalanların büyük bölümü yaşamlarını devam ettirmek için başka şehirlere gitmiştir. Kalan az sayıda komşu ise binanın yeniden ihya edilmesi konusunda kararsızdır. KMK’nın 49. maddesinin son fıkrasına göre; “kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.” Bu fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

Bina Kimlik Sistemi (BKS) Nedir?

Bina Kimlik Sistemi (BKS) Nedir?

Dipnot: Bir sonraki yazımızda “oturduğumuz konutların, çalıştığımız iş yerlerinin depreme dayanıklılığı” konusunu işleyeceğiz. Yeniden belirtelim ki, umarız 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremleri “güvenli yapılara kavuşmamız” için bir milat olur.