Sitelerde Geçici Yönetim Nedir?

Apsiyon Blog okurlarının en çok merak ettiği konulardan biri de geçici yönetim konusudur. Mevzuatta “site” kavramı olmayıp 634 Sayılı KMK'da, 5711 Sayılı Kanun değişikliği ile “site” kavramının karşılığı “toplu yapı” olarak hayatımıza girmiştir. Ancak toplumda kullanılan kavramları Apsiyon Akademi olarak biz de kabul etmek durumundayız. “Toplu yapı” olarak ifade ettiğimizde maalesef toplumda “site” algısı oluşmamaktadır. O sebeple yazılarımızda “toplu yapı” kavramından ziyade “site” kavramını kullandığımız da doğrudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile ilgili olarak, 2007 yılında yapılan değişiklik ile 9. Bölüm olarak toplu yapılara ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. KMK madde 73 ile de “geçici yönetim” mekanizması getirilmiştir. Kanun metninden ve ruhundan sitelerde yaşamın başlangıç aşamasındaki gerçeklerden hareketle bu maddenin bir ihtiyaçtan doğduğu anlaşılmaktadır. 

Sitelerde Neden Geçici Yönetime İhtiyaç Var? 

Toplu yapı olan sitelerin birçoğunda kat maliki sayısı oldukça çoktur. Sitedeki yaşamın yeni başlamasıyla, birçok kişi evini yeni satın alarak malik sıfatını kazanmaktayken bazıları ise aldığı evini başkasına satmaktadır. Kat maliki ve sakinlerinin bu sıklıkla değiştiği geçici bir dönem içerisinde ama özellikle de sitede yaşamın başlangıcını oluşturan önemli bir süreçte site yönetiminin kat malikleri eliyle ve seçim usulleriyle yürütülmesi site için ve sitede yaşayanlar için olumsuzluklara sebebiyet verebilecektir.

Geçici Yönetim Hangi Tür Yapılarda Kurulur? 

Öncelikle, geçici yönetim mekanizması toplu yapılarda (yani halk arasındaki ifade ile sitelerde) karşımıza çıkmaktadır.  Bir anagayrimenkulün toplu yapı özelliği yok ise orada geçici yönetimden bahsedilemez. İsmi “site” olan her ana gayrimenkul de bir toplu yapı olmayabilir. Dilerseniz bir “site” “toplu yapımıdır?” sorusunu detaylı olarak bir başka yazımızda yanıtlayalım. 

Apartmanda Geçici Yönetim Kurulur Mu? 

Örneğin tek bir parselde tek bir yapıdan oluşan (örneğin apartman, rezidans, iş merkezi gibi) anagayrimenkulün tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında geçici yönetime dair hükümler olsa bile kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan geçerliliği yoktur. O halde tek binadan oluşan apartman, rezidans, iş merkezinde geçici yönetim kurulamaz.

Toplu Yapı Olmayan Tek Parseldeki Tek Binada Geçici Yönetim Olur Mu? 

Geçici yönetimin söz konusu olduğu anagayrimenkuller toplu yapılardır. KMK’nın 73. maddesi “yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.” demektir. O halde “geçici yönetimin” söz konusu olabilmesi için “toplu yapı” olması şarttır. Yeni yapılan bir apartman, tek parseldeki tek blok yapı “toplu yapı” olmadığından bunlarda “geçici yönetim” olması mümkün değildir. 

Apartmanın veya Tek Bloklu Rezidansın Yönetim Planında Geçici Yönetim Söz Konusu ise Uygulanır Mı?

Ancak son yıllarda birçok apartman, tek bloklu iş merkezi, rezidans gibi yapıların tapu sicilinde kayıtlı yönetim planlarında “geçici yönetim” maddesi bulunmaktadır. Bu maddenin yönetim planında bulunması hukuki olduğu anlamına gelmez. Yönetim planları Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer yazılı mevzuatta belirlenmiş hükümlere aykırı olamaz. Dolayısıyla yasaya aykırı bu maddelerin uygulanmaması gerekse de çoğu zaman bir taraf uygulanmasında ısrar etmektedir. Oysa kat maliklerinden biri yönetim planının kanuna aykırı olması sebebi ile iptalini sulh hukuk mahkemesinden talep edebilir. Tabi bu tip bir dava çoğu zaman şekil şartına dikkat edilmesini ve tüm maliklerin davaya dahil edilmesini gerektirdiğinden bu konuda uzman bir hukukçudan görüş almadan açılmamalıdır. 

Geçici Yönetim Kurulu Nasıl Seçilir? 

Bu konuda ilk olarak bakmak zorunda olduğumuz yer sitenin yönetim planıdır. Geçici yönetimin nasıl belirleneceği, kurul üyelerinin kim olacağı gibi birçok konu yönetim planında gösterilir. KMK madde 73; “…yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.” hükmünü içermektedir. Tabii ki, uygulamada müteahhit firmalar geçici yönetim mekanizmasını tamamen kendilerinde tutmak istemektedirler.

“Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulmasına” ilişkin KMK’nın 10. maddesinin dördüncü fıkrasına  göre “hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz”. Bununla beraber konuya vakıf arsa malikleri de yönetim planı oluşturma aşamasına katılarak kendilerini de yetkili kıldıkları görülmektedir. Anlattıklarımız doğrultusunda geçici yönetim kurulu üyelerinin seçilmediği, atandığı söylenebilir.

Geçici Yönetimin Süresi Ne Kadardır? 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesi; “Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.” denilmektedir. 

Toplu Yapı Tamamlanmış İse Geçici Yönetim Süresi Bir Yıldır. 
Madde metninden anlaşılacağı gibi geçici yönetimini görev süresi toplu yapının bitmesinden itibaren en fazla bir yıldır. 

Toplu Yapı Hangi Aşamada Bitmiş (Tamamlanmış) Sayılır? 

Geçici yönetim; toplu yapıdaki son blok yapının yapı kullanma iznini de aldıktan bir yıl sona erer. Yargıtay kararlarında iskan (yapı kullanma izni) olarak bilinen belgenin alındığı tarih toplu yapının bittiği tarih olarak kabul edilmektedir. Toplu yapının tamamlandığı tarih toplu yapıdaki tüm blok yapıları açısından son blok yapının da iskan belgesi aldığı tarihtir. Toplu yapılarda tüm site için iskan belgesinin aynı anda alınmayabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69. maddesinin son fıkrasına göre “yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.” Dolayısıyla farklı bloklar için birden fazla iskan belgesi (yapı kullanma izni) söz konusudur. Tüm iskan belgelerinin alınmadığı sürece bu 1 yıllık sürenin de başladığından bahsedilemez. 

Toplu Yapı Tamamlanmaz İse Geçici Yönetim Süresi Kaç Yıldır? 

Geçici yönetim; toplu yapıdaki son blok yapının yapı kullanma iznini almadıkça (toplu yapı tamamlanmadıkça), toplu yapıdaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer. Diğer yandan ana gayrimenkulde, iskan alınmaksızın 10 yıldan fazla süre geçmişse, kanunun aynı maddesinde geçici yönetimin süresi on yıldan fazla olamaz denmiş ve sınırlama getirilmiştir. 

Toplu Yapı Tamamlanmazsa Geçici Yönetim Süresi En Fazla On Yıldır 

KMK madde 73 ile getirilen bu 10 yıllık süre yine uygulamada yanlış anlaşılmaktadır. Geçici yönetimin süresinin on yıla kadar her halde yapılabileceği şeklinde yorumlanmaktadır. Eğer toplu yapı tamamlanmış yani toplu yapıdaki en son yapı da yapı kullanım izni (iskan) almış ise müteahhit en geç bir yıl boyunca geçici yönetime devam edebilir. Tüm yapıların iskan izni alınmadıkça geçici yönetim süresi ilk yapının inşaat ruhsatının (yapı imar izni) alınmasından itibaren en fazla on yıl olabilir. 

Özellikle müteahhitler bu sürenin mutlak olarak kendilerine tanınmış bir hak olduğunu düşünmekte, toplu yapı yönetim planına 5, 10, 20 yıl boyunca geçici yönetimin devam edeceğine ya da geçici yönetim sona erince belli süre için yine müteahhit grup ya da belirleyeceği şirket ya da gerçek kişiler tarafından bir yönetimin devam edeceğine ilişkin maddeler eklemektedirler. Bu gibi süreler KMK’ya aykırı olup uygulanmamalıdır. Yukarıda ifade ettiğimiz kanunun azami geçici yönetim sürelerinin aşıldığı taktirde kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açarak geçici yönetimin iptali ve yönetici atanması davasını açabilirler.

Olağan Site Genel Kurulu ile Olağanüstü Apartman Toplantısı Arasındaki Farklar Nelerdir?  

Kanundaki Süreyi Aşmayan Geçici Yönetim Görevden Alınamaz 

Geçici yönetimin ancak yönetim planında geçici yönetime ilişkin hüküm varsa oluşturulabileceğinden bahsetmiştik. Yönetim planında KMK’ya aykırı olmayan geçici yönetime ilişkin hükümler mevcut ise bu süre doluncaya kadar kat malikleri geçici yönetime temsilciler kurulunu toplayarak son veremez. Yine mahkeme kararı ile bu süre dolmadan geçici yönetimin görev süresini sonlandıramaz. Ancak KMK 70/2 maddesindeki, “geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.” gereği kat malikleri kurulu (toplu yapıdaki tüm bağımsız bölüm kat maliklerinden oluşan kurul) yönetim planı değişikliği ile geçici yönetimin süresi kısaltılabilir veya sonlandırılabilir.

Geçici Denetim Mekanizması Mevcut Mu? 

Ne yazık ki, KMK geçici yönetim dönemi için bir denetleme mekanizması getirmemiştir. Bu sebeple herhangi bir denetçi atanması ya da seçilmesi zorunluluğu yoktur. Uygulamada bazen geçici denetim kurullarının belirlendiği de görülmektedir. Fakat çoğunlukla bu mekanizmanın kanuna dayalı bir yetkisi olmadığından ötürü işlevsiz kaldığı görülmektedir. 

Geçici Yönetimin Yetkileri Nelerdir?

KMK madde 73, geçici yönetim kurulu üyelerine, temsilciler kurulu üyelerinin yetkilerini tanımıştır. Temsilciler kurulunun yetkilerini belirleyen KMK madde 69/3’te ise; “toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.” denmiştir.

Geçici yönetim kurulunun, temsilciler kurulu yetkilerine sahip olması uygulamada kötüye kullanılmasının da önünü açmaktadır. Bu kadar yetkili olduğunu anlayan geçici yönetimler sitenin olağan yönetim hizmetlerinin dışında yönetim planı değişikliği, tahsisli alanların dağıtımı, ortak alanların kullanımı gibi önemli kararlar almaya kalkışmaktadır. Bunun önüne yine düzgün bir yönetim planının oluşturulması geçecektir. Alelade hazırlanan yönetim planları ile bu şekilde istenmeyen durumlara zemin hazırlanmaktadır. 

Birçok yönetim planında yönetici veya geçici yönetim maddelerinde yöneticinin belli bir yıl için nasıl atanacağı ve ne kadar ücret alacağı belirtilebilmektedir. Bu durumda yönetim planı okunmadıkça ücret alınması hakkında doğru bilgi sahibi olunamayabilir. O halde geçici yöneticinin ücreti ile ilgili bilginin öncelikle tapudaki yönetim planından, bilgi yok ise onu atayan müteahhit şirket veya irtifak ortaklarının ya da geçici yönetim kurulunun tutanaklarından edinilmesi gerekir.

Huzur Hakkı Nedir, Yöneticinin Huzur Hakkı Ne Olmalıdır? 

Geçici Yönetimin Süresinde Kat Maliklerinin Hakları

Belirttiğimiz üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 73. maddesine göre yükleniciler yönetim planlarına yazılan ifadelerle siteyi uzun süre yönetme hakkı alabilmektedir. “Geçici yönetim” olarak ifade edilen sürede genel kurul, seçme, seçilme ve denetleme hakları yönetim planlarında ortadan kaldırılabilmektedir. Kat maliklerinin seçme ve seçilme hakları dışında genel kurul yapma, temsilciler kurulunun oluşması, işletme projesinin yapılması, halk arasında “aidat” olarak bilinen “ortak gider ve avans paylarının” belirlenmesine yönelik, yine geçici yönetimin halk arasında ibra olarak bilinen faaliyetlerini onaylama veya onay vermeme, denetleme haklarını elinden almamıştır. Eğer mülk sahiplerinin bu hakları olmadığı ifade ediliyorsa o halde yönetim planında kanunun emredici hükümlerine aykırı maddeler yazılmıştır. Ve bu hakların yeniden elde edilmesi için kat maliklerinden herhangi birinin sulh mahkemesinde dava açması, bu davanın sonuçlanması için ise 1-3 yıl beklenmesi gerekebilmektedir. Yapımcı veya müteahhit ile imzalanan alım-satım sözleşmesini ve sözleşmenin eki olan, yüklenicinin sözleşme öncesinde tapu siciline tescil ettirmek zorunda olduğu yönetim planının incelemeyi kat malikleri ihmal etmemelidir.

Geçici Yönetimin Görev Süresi Bitmesine Rağmen Olağan Genel Kurulun Düzenlenmemesi 

Geçici Yönetim kurulunun olağan genel kurul toplantısı yapmaması ve kat maliklerini ya da temsilciler kurulunu toplamaması, gerekli süreci başlatmaması durumunda atılacak adım, yönetim kurulu üyelerine noterden çekilecek bir ihtarname ile toplantı organizasyonunun yapılması için makul bir süre tanınması, bu süreye rağmen toplantı yapılmıyor ise KMK madde 33 gereği Sulh Hukuk Mahkemesi’ne yönetici atanması ile ilgili hakimin müdahalesinin istenmesi olacaktır.