Sitelerde Anket İle Karar Alınabilir Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda karar alma biçimi açısından “anket” veya “plebisit” gibi uygulamalar yoktur. Kararlar genel kurul / toplu yapılarda temsilciler kurulu toplantılarında alınır. Toplantılardaki müzakere sırasında kat maliklerinin görüşleri değişebilir. “Anket” veya “plebisit” gibi oylamalar ile alınacak kararların geçersizliği söz konusudur. 

Anketle ya da Plebisit İle Yatırım Harcaması Kararı Alınabilir Mi? Yönetici Seçilebilir Mi? 

Kararlar, sosyal medya, mesajlaşma yazılımları, Apsiyon’da bulunan anket menüsü gibi uygulamalar ile alınamaz. Dolayısı ile anket ile yönetici / denetici seçilemez ya da faydalı yenilik ve ilave kararları dahil bunlar gibi kararlar alınamaz. Ancak yönetimler anketi “onay” anlamında değil, “eğilimi ölçmek” adına yapabilir. Böylece maliklerin istek ve dileklerinin ya da bir konuda görüşlerinin ne olduğunu kolayca ölçerek genel kurullara gereksiz ve tartışma yaratan, ana gayrimenkul sakinlerinin barışını ortadan kaldıracak maddeleri ısrarlar getirmezler. Bu yazımızda ifade edilen kararlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi ve diğer maddelerinde sayılan yöneticinin görev ve sorumluluklarını içerecek kararlar değildir. Tabi ki yönetici KMK’nın, yönetim planının ve kat malikleri kurulu ile toplu yapılarda temsilciler kurulunun kendisine verdiği yetkileri kullanabilir. 

Anket ile Yatırım Kararı Aldık. Uyguladık. Şimdi Dava Açıldı!

Bir siteden malik olan yöneticimiz “bir form hazırlayıp bir ilave masraf için ek ödeme (kendi ifadesi ile ek aidat) toplanmasını kabul edip etmediklerini kat maliklerinden imza toplayarak tek tek sorduklarını, sonra işi yaptıklarını” ancak kararı yerine getirmeleri sonrasında dördüncü ay bazı maliklerin dava açtığını” yazmış. Bu biçimlerde ister yazılı anket isterse elektronik anket ile yapılsın ortada bir “genel kurul kararı” yoktur. Bu durumda genel kurulun iptali veya kanuna aykırılığı iddia edilen bir maddenin iptalinin istenmesi yerine yöneticinin yetki almadan yerine getirdiği bu işlemin iptalinin ve kat malikine düşen payın yöneticiden talep edilmesi gerekecektir. Örnek olayda söz konusu karar için gerekli yeter sayının sağlanamaması bir yana kararı almak için genel kurul dahi teşkil edilmemiştir. Bir anket uygulaması ile yetkisiz olarak bir faydalı yenilik ve ilave (yatırım) kararı alınmış sonra da harcama yapılmış ise öncelikle arabulucuya başvurarak "eski hale getirme" davası açılmalıdır. Söz konusu işin ödeme talebine itiraz edilebilir, yapılacak icra takibine de itiraz edilerek konu mahkeme yolu ile çözülebilir. Anketi yanıtlamayan ve ödeme yapmayanlara gecikme tazminatının uygulanmaması, uygulandı ise iptali gerekirken, icra takibine itiraz halinde itirazın iptali davası yönetim tarafından kaybedilebilecektir.

Neden Dolaştıracağımız Bir Yazı, İmzalı ya da Elektronik Anket ile Karar Alamıyoruz?

Daha önce pandemi zamanında Zoom, WhatsApp, Telegram, Teams, Google Meet online toplantı ve konferans yazılımları ile genel kurul yapılamayacağına dair detaylı bir yazı kaleme almıştık.Aslında gerekçelerimiz aynı. Dolayısı ile ilgili yazımızı aşağıdaki linkten okuyabilirsiniz.

Biçim (Şekil) Yönünden Geçersizlik Hali 

 Kat malikleri kurulu; 
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) emredici maddelerine uygun biçimde, 
• Gereken sürelere ve yapılması gereken tebligatlara uyularak toplanmamışsa,
toplantının geçersiz olması nedeniyle, alınan kararlar da biçim yönünden geçersizdir; iptal için dava açılabilir. 
• Yine genel kurulun kurallara uygun olarak toplanmasına rağmen yeter sayı oluşmadan karar verilmesinde de ilk toplantı ise o toplantıdaki tüm kararlar, ikinci toplantı ise ilgili karar geçersiz olacaktır.

Apartman ve Site Toplantılarının “Şekil” Yönünden KMK’ya Uygun Olması İçin Gereken Şartlar Nelerdir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Beşinci Bölüm (Anagayrimenkulün Yönetimi) 27., 29., 30., 31., 32. ve 33. maddeleri genel kurullar ile ilgilidir. 29 maddede 3. fıkrada “İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.” 32. maddede 3. fıkrada “Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.” Yukarıda altı çizili olan kurallar şekil şart yönünden koymuş kurallardır. Ancak KMK’nın ilgili maddeleri değiştiği taktirde daha güvenli ve katılımı arttıracak olan;
• Uzak (online) genel kurullar
• Elektronik oylama yapılabilecektir.

Genel Kurulun Mutlaka Bir Mekanda Mı Yapılması Gerekir?

Türk Dil Kurumu’na göre “nerede” kelimesi bir zarftır. “Hangi yerde” anlamına gelir. 
• KMK’nın 29/3 maddesi bir yerden yani mekandan,
• Diğer taraftan KMK 32/3’ü bir defterin (karar defteri) varlığından ve kararın gerçekliğinin ispat amacı taşıması için imzadan bahseder.

Genel Kurul Toplantısının Yasal Olması İçin Asgari Gerekler Nelerdir?

Yukarıda saydığımız kanun maddelerinden yola çıkarak “genel kurulun”;
• belirlenmiş bir zamanda,
• belirlenmiş bir yerde,
• fiili mevcudiyet ile yapılan, 
• ilkinin yapılması için bir çoğunluk gereken,
• bazı kararların alınması için ise yasada belirlenmiş nisapların (çoğunlukların/ yeter sayıların) olması gereken yani tartışılan ve müzakere edilen bir toplantı anlamına geldiği sonucuna ulaşmalıyız. 

Online Konferans Yazılımları İle Anketler Kanundaki Toplantı Şartlarının Hangilerini Sağlamaz?