Sitedeki Otopark Alanı Kiralanabilir Mi?

2022 yılından sonra ekonomik göstergelerin bozulması ile artan enflasyon ve özellikle asgari ücretin yükselmesi, ortak giderlerindeki dolayısı ile avans paylarındaki (aidatlar) artışların şikayet edilir düzeye erişmesine yol açmıştır. Bu durum bağımsız bölümde bulunan kiracılar ile sakinlerin talepleri sebebi ile malikleri ve yönetimleri yıllık yapılan işletme bütçesini düşürme yolunda alternatif planlamalara ya da başkaca tasarruf işlemleri yapmaya zorlamaktadır. Bu işlemlerden akla gelenlerinin başında sitede yer alan otopark alanlarının site içinde başka bir kat malikine ya da site dışından kişilere kiralanması konusunu akla getirmektedir.

Apartman ve Sitelerde, Otopark Paylaşımı Nasıl Olmalıdır?

Otoparkın Sahibi Kimdir? 

Kat maliki olarak tapu kütüğümüzü incelediğimizde, eğer tapu sicilimizde kullandığımız otopark bir eklenti olarak gözükmüyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında ortak alan niteliğindedir. Kanunun 16. maddesine göre; “ortak yerler üzerinde kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

Kısacası eklenti niteliğinde olmayan bir otopark ortak yer niteliğinde olup her kat maliki arsa payı oranında sahibidir. Bununla beraber eklenti olmayan ve ortak yer statüsünde olan otopark yerleri için ayrıca “Otopark Yönetmeliğini” ve belediyedeki yapı ruhsatı eki olan onaylı mimari projede belirtilmiş ise bağımsız bölümlere ayrılan otopark sayılarını da göz önüne almak gerekir.  Bunun sebebi de evet otopark yeri ortak alan olabilir ancak bu ortak alanda dairelerin büyüklüklerine göre 3 daireye sadece 1 adet, 2 daireye 1 adet, 1 daireye 1 adet hatta 1 daireye 2 adet otopark yeri ayrılmış olabilir. Yine konut dışı kullanımlarında örneğin büro, dükkan, mağaza gibi yerler için de farklı sayıda otopark yerleri ayrılmış olabilir. Bu konuyu daha detaylı inceleyebilmek için "Apartman ve Sitelerde, Otopark Paylaşımı Nasıl Olmalıdır?" başlıklı yazımıza ve videomuza göz atmanızı tavsiye ederiz. 

Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir? 

Kat Maliki Olarak Otopark Alanımı Kiralayabilir Miyim? 

Otoparkımız tapu kütüğümüzde bir eklenti olarak nitelendirilmemişse ve yönetim planında otoparkların kat malikleri ya da yönetici tarafından kiralanabilmesi adına açık bir hüküm yok ise yapılacak kiralama işlemi hukuka aykırılık teşkil edecektir. Yukarıda anlattığımız gibi otopark ortak alan niteliğinde ise tüm kat malikleri arsa payları oranında o ortak yerin sahibidir. 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler” başlığı altındaki 45. maddesi bize bu konuda cevap vermiştir. “ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” denmiştir. Kanun koyucu özellikle ortak bir alanın kiralanması gibi, temliki tasarruf işlemi yapılmasını önem iş sayarak tüm kat maliklerinin oybirliğini aramıştır. Yukarıda ifade ettiğimiz üzere kat maliklerinin bu kararı tapu siciline kayıtlı olan yönetim planında da bulunabilir. Ana gayrimenkulün (tabi ki aynı zamanda toplu yapının) ilk yönetim planı tüm maliklerin imzası ile ya da irtifak sahiplerinin tümünün yüklenici ya da müteahhide verdikleri yetki ile yapıldığından sonradan iktisap eden malikler dahil tümünün onayına sahiptir. Bu nedenle tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alınmadan ya da yönetim planında yetki verilmeden yapılan kira tasarruf işlemi hukuka aykırılık teşkil edecektir. Tüm kat maliklerinin arsa payları oranında sahip olduğu bir ortak alanın kiralanması diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkının kısıtlanmasına yol açacaktır. Herhangi bir kat maliki bu konuda KMK madde 33’e göre hakim müdahalesi isteyebileceği gibi el atmanın önlenmesi, eski hale iade davası, tazminat veya sözleşmenin feshi davaları gündeme gelebilecektir.

Site Genel Kurul Kararlarına Karşı Nasıl Dava Açabilirim?
Plaka Tanıma Sistemi Nedir, Avantajları Nelerdir?

Yönetim Olarak Otopark Alanlarını Kiralayabilir Miyiz? 

Bu soruya da yukarıda cevabımıza benzer bir cevap vereceğiz. Ortak alan niteliğindeki otoparkların kiralanması hususunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun “Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler” başlığı altındaki 45. maddesini göz önünde bulundurmak gerekmektedir. Fakat ondan önce yönetim kurulu olarak ilk bakacağımız yer yönetim planıdır. Eğer yönetim planında yönetim kuruluna/yöneticiye sitede bulunan bir ortak alanı kiralama yetkisi verildiyse ve yönetim planı tüm kat malikleri tarafından imzalanmış sayılan sözleşme niteliğinde bir belge olduğundan dolayı yönetimin bu konuda bir yetkisinden bahsedilebilir. Fakat bunun dışında oybirliği kararı ya da yönetim planı hükmü olmadan yönetimce yapılan kiralama işlemi de hukuka aykırı olacaktır. Yukarıda bahsettiğimiz davalar herhangi bir kat maliki tarafından açılmak suretiyle gündeme gelebilir.

Kiralamanın Site İçindeki Sakine Ya Da Site Dışından Birine Yapılması Durumu Değiştirir Mi? 

Anlattıklarımız doğrultusunda, kiralama işleminin site içindeki sakine ya da site dışından birine yapılması durumu değiştirmeyecektir. Eğer taraflar arasında yapılacak işlem kiralama işlemi ise Kat Mülkiyeti Kanunu madde 45 kapsamında anlattıklarımız aynen geçerliliğini koruyacaktır.