Site Yöneticisinden Neler İstenmez?

Yöneticilik yapan ya da site veya apartmanlarda yönetim kurulu üyeliğini yürütenlerden aldığımız soruların birçoğunda, kat maliklerinin onlardan görevleri dışında isteklerinin yerine getirilmesini talep ettiklerini söylemektedirler. 

Site / Apartman Yöneticisi Nedir? Ondan Ne İstenebilir, Ne İstenemez?

Yöneticinin Görevleri Nelerdir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35’te yöneticinin görevleri sayılmıştır. 

Yöneticinin görevleri: 
Genel yönetim işlerinin görülmesi: 
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: 
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; 
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; 
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; 
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; 
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; 
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması; 
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; 
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; 
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. 
l) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi. 

Bu Kanunun 34. maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. Eğer apartman ya da site yönetim planında kanunun 35. maddesinden sayılan görevlere ek olarak görevler ilave edilmiş ise bu hususlar o ana gayrimenkulün yönetim planı iyice okunup irdelenerek açığa çıkarılmalıdır. Yöneticiye, kat maliklerinin salt çoğunluğunca alınan bir kararı ile görev yüklenemez. 4/5 çoğunlukla yönetim planı değişikliği ile bu görev tanımları değiştirilebilir. 

Yöneticilerden Neler İstenmez?

Aşağıda, uygulamada yönetici ya da yönetim kurullarından görevi dışında istekleri sayacağız. Saydıklarımıza yakın benzer istekler olabileceği gibi hiçbiri yöneticilerin görev tanımında olmayan, komşuluk hukuku dışında kendilerinden talep edilenleri saymaya çalıştık. Şüphesiz ki anagayrimenkulün tapuya tescilli yönetim planında veya genel kurul kararları ile anagayrimenkul maliklerinin demografik yapısı da dikkate alınarak aşağıdaki hususların bazıları için yönetici görevlendirilebilir. Ancak yönetim planında, genel kurul kararlarında beyan toplu yapı temsilciler kurulları kararlarında herhangi bir yetkilendirme yok ise aşağıdaki konular yöneticiden istenemeyecektir. 

- Yönetici, özel güvenlik görevlisi değildir. Herkesin bağımsız bölümünü ayrı ayrı koruma yükümlülüğü yoktur. 
- Yönetici, adli kolluk değildir. Kat maliki ya da sakinleri arasında yaşanan adli vakaları çözmeye, onlara müdahale edip karar verme yetkisi yoktur. 
- Yönetici bir hizmet sağlayan değildir. Uygulamada o da diğer kat malikleri gibi ana taşınmazda gayrimenkulü olan bir kişidir. Komşunuzdur.
- Yönetici, her an sitede hazır bekleyen, acil durum müdahale personeli değildir. 

- Yönetici, bir kat maliki adına icra takibi başlattığında o borç yöneticinin şahsi alacağı değil, tüm kat maliklerinin alacağıdır. 

- Yönetici, sigorta firması değildir. Bağımsız bölüm içinde yer alan değerli eşyalarınızın hasara uğraması durumunda yönetici bu konuda sorumlu değildir. 
- Yönetici ilk yardım uzmanı değildir. Acil durumda ambulans bulundurma ya da ilk yardımda bulunma görevi/sorumluluğu bulunmamaktadır. 

- Yönetici, başka sitede sahip olduğunuz evin yöneticisi gibi davranmak zorunda değildir. 
- Yönetici, her zaman ucuzu tercih etmesi gereken, her zaman ucuz hizmet ya da ürünün kat malikleri lehine olduğunu düşünmesi gereken birisi değildir. 
- Yöneticiden, komşuların özel hayatları konusunda bilgi toplaması istenemez. 
- Yöneticiden, her istendiği zaman kamera kayıtlarının verilmesi istenemez. Sorumluluğu adli kolluğa karşıdır. 
- Yöneticiden soruşturma yapması istenemez. 
- Yönetici bahçıvan değildir. Her kuruyan ağaç ya da bitkinin sorumlusu yönetici değildir. 
- Her kat maliki ya da sakini münferit olarak yöneticiden hesapların gösterilmesini isteyemez. Ancak kat maliklerinin yarısı isterse hesapları inceleyebilir. Kat malikleri bu yetkisini denetim kuruluna devretmiştir. 

- Yöneticiden, bağımsız bölüme ya da ortak alana giren hırsızın yakalanması istenemez. Bunun muhatabı T.C. İç İşleri Bakanlığı’na bağlı kuvvetlerdir. Yöneticiden önce 112 Acil Çağrı Merkezi aranmalıdır.