Site ve Apartmanlardaki Otopark Yerlerinin Kullanımından Doğan Sorunlar

2022 yılından sonra ekonomik göstergelerin bozulması ile artan enflasyon ve özellikle asgari ücretin yükselmesi, ortak giderlerindeki dolayısı ile avans paylarındaki (aidatlar) artışların şikayet edilir düzeye erişmesine yol açmıştır. Kat malikleri; ortak giderlerin azaltılması, aidatların (ortak gider ve avans payları) düşürülmesi amacı ile çalışan sayılarını azaltarak, enerji giderlerini kısarak veya ihtiyaç olmayan ortak yerlerin veya eklentilerin kiralanması yöntemi ile ilgili kararlar almaya devam etmektedirler.  

Apartman ve Sitelerde, Otopark Paylaşımı Nasıl Olmalıdır?

Tahsis Yapılmamış Otopark Yerlerinin Önce Taşınanın Kapması Mümkün Mü?  

Bir okuyucumuz, 12 bağımsız bölüme sahip binada 6 adet kapalı otopark yerinin olduğunu, kendisinin önceden kiracısı olduğunu, kiracı ikameti boşalttıktan sonra kendisinin taşındığını, komşularının kendisine “sen en son geldin, herkesin yeri belli, önce gelenlerin yerleri kaptığını ve kendisinin park edemeyeceğini” söylediklerini, ne yapması gerektiğini sormuştur. "Önce gelen kapmış" diye bir söylem olamaz, dava açma hakkınız vardır. Yukarıdaki detayları inceleyip sonra bir avukat ile dava açabilirsiniz. 11 bağımsız bölüme ihtarname çekerek masraf yapmak isterseniz o da mümkündür. Dava sonuçlanana kadar boş olan herhangi bir yere park edebilirsiniz. 

Otopark Yerlerinin Paylaşımının WhatsApp ile Yapılması Mümkün Mü?  

Bir okuyucumuz, “oturduğu sitede herkesin 1 aracının koyabileceği kadar otopark yeri var olduğunu, genel kurulda herkese 1 araçlık yer kullanım hakkı verildiğini, araç yerlerinin kuraya göre seçilmesi kararı alındığını, yöneticinin hafta içi mesai saatlerinde kura çekimi yaptığını, yöneticinin kendisinin ve yakın olduğu komşuların evlerine en yakın ve iyi yerleri aldığını, bazı araçlara (elektrikli) ayrıcalık tanındığını, site yönetimine dava açabilmesinin mümkün olup olmadığını” sormuştur. Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında açıkça ifade edilmedikçe "ne WhatsApp, ne hafta içi, ne kura çekimi ne ilan ne de elektrikli araçlara ayrılan yer" hukuka uygundur. Aşağıdaki maddeleri inceleyip sonra bir avukat ile dava açabilirsiniz. Ya da kaç bağımsız bölüm varsa tüm kat maliklerine ihtarname çekerek masraf yapmak isterseniz o da mümkündür. Genel kurulda paylaşım yapılmamasına rağmen kura kararı genel kurulda alındığından genel kurul kararının iptali de talep edilebilir. Aşağıdaki c) ve d) maddelerini inceleyebilirsiniz. 

Site Genel Kurul Kararlarına Karşı Nasıl Dava Açabilirim?

Plaka Tanıma Sistemi Nedir, Avantajları Nelerdir?

Yönetim Planında Tahsis Yapılmış Otopark Yerlerinin Kiralanması Mümkün Mü?  

Bir profesyonel tesis yöneticisi okurumuz, “otopark eğer tapuda eklenti değil ancak yönetim planının eki olarak tapuya kayıt edilmiş bir tahsis çizelgesine göre malike verilmiş bir hak ise değerlendirmenin farklı yapılması görüşünde olduğunu, malikin kiralama yaptığı şeyin otoparka park etme hakkı olduğunu, örneğin bir kat malikinin binek aracı olmaması nedeni ile kullanmadığı otoparka park etme hakkını başka bir malike komşuluk ilişkileri aracılığı ile kullandırabileceğini, ya da aynı malikin bu hakkını başka bir malike ücreti karşılığında kullandırabileceğini, hukuken buradan elde edilen gelirin beyan edilip edilmediğinin tartışılabilir olduğunu, ancak bunun Kat Mülkiyeti Kanunu’nun alanına girmediği" ile ilgili olarak bir yorumda bulunmuştur. Yanıtımız aşağıdadır. “b) Otopark yerinin yönetim planında tahsis edilmiş olması hali” bölümünde bulunmaktadır. 

Ortak Alanların Kiraya Verilmesi

Yazının bundan sonraki bölümünde teknik bir bilirkişi raporundan faydalanılmıştır. Raporu kaleme alan İstanbul Adli Yargı Bölgesi sulh ve ceza bilirkişisi olarak görev alan İşletme Mühendisi Ozan Özen’dir. İstanbul’da kapalı otoparkı olan bir sitede iki araçlık yeri olan malikin site dışından kişilere aylık kiralık olarak vermesi üzerine site yönetiminin açtığı dava dosyasındaki bilirkişi raporundan alınmıştır. 

Otopark Yerlerini Kiralamadan Önce Hangi Hususlara Dikkat Etmeliyiz? 

Kat maliklerinin kendi otopark yerlerinin veya yönetimlerin otopark alanında malikler tarafından kullanılmayan ancak lokasyonu kullanmaya elverişli olan otopark yerlerinin kiraya verilmesinin mümkün olup olmadığını tespit için;

• öncelikle eklenti olup olmamasına,
• yönetim planında tahsis bulunup bulunmamasına,
• mimari projede otopark yerlerinin sayısının bağımsız bölümlerin metrekarelerine göre nasıl planlandığına,
• apartman veya sitede ya da toplu yapılarda temsilciler kurulunda bu yönde karar alınıp alınmadığına bakılması gerekmektedir.

Otopark yerlerinin;
a) eklenti olarak bağımsız bölüm tapusuna özgülenmiş olması, 
b) eklenti olarak özgülenmemiş ise ortak yer olan otopark yerlerinin tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planına göre bağımsız bölüme tahsislendirilmiş olması,
c) eklenti ya da tahsisli değil ancak genel kurul kararına göre kullanım hakkı paylaşılmış ya da
d) hiçbir tapu kaydı ya da genel kurul kararı olmadan yönetimce numaralandırılmış olmasına bağlı olarak yanıtlar değişebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 2. maddesine göre “bağımsız bölümler üzerinde kurulan kat mülkiyet hakkına sahip olanlar” “kat maliki” olarak tanımlanır.

a) Otopark yerinin “eklenti” olması hali: 
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 6. maddesine göre "bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.”

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 15. maddesinde şunu ifade eder. “Her kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde (ve bağımsız bölüme özgülenen eklentilerde) münhasır mülkiyete sahip olduğundan, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. Bu kapsamda, her kat maliki kendisine ait bağımsız bölüm üzerinde tek başına kullanma, semere elde etme ve tasarruf işlemleri yapabilir. Fakat bu yararlanma, dürüstlük kuralına (KMK m.18/I) ve yönetim planına göre tahsis amacıyla (KMK m.28) sınırlıdır.” O halde kat malikleri İmar Kanunu ve yönetmeliklerine, Kat Mülkiyeti Kanunu ile tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planına uygun olarak eklentilerini kullanmalıdır. “Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur." Mevzuatta mülk sahibinin bağımsız bölümünü kullanma hakkı, semere elde etme ve tasarruf işlemleri yapması yani yararlanma hakları bir ölçüde sınırlandırılmıştır. Bir gayrimenkulün semeresi yani ürünü “kira” geliridir. Ancak kiralama da şarta bağlanmıştır. Bağımsız bölüm kiralandığında eklentiler ve ortak yerler de kiralanmış olur. Aynı şekilde bağımsız bölüm devredildiğinde, satıldığında, bağışlandığında, miras bırakıldığında eklenti ve ortak yerler de devredilmiş, satılmış, bağışlanmış ve miras bırakılmış olur. 

Bağımsız bölüm kirada ise eklenti olan otopark yerinin kullanım hakkı kiracınındır. Aksi kira sözleşmeleri geçerli değildir. Dolayısı ile bu yöndeki yönetim planları da hukuka aykırıdır. Bağımsız bölüm kiraya verildi ise mülk sahibinin kirasına eklenti olan otopark yerini kullanamazsın deme imkanı yoktur. Dolayısı ile bağımsız bölümü kiraya verilmiş ise, eklenti olan otopark yeri bir başkasına kiralanamaz.

Uygulamada kendi bağımsız bölümünde oturan bir malik, tapu siciline kayıtlı yönetim planında dışarıdan kullanıma ait herhangi bir yasak yok ise ana gayrimenkulde bulunan veya bulunmayan herhangi 3. kişiye otopark yerini kiralayabilse de dışarıdan üçüncü bir kişiye kiralama işlemi binanın ve komşuların güvenliği sebebi ile yine de istenmeyebilir. Bu durumda yönetim veya kat maliklerinden herhangi birisi eklenti olan otopark yerinin kiralanmasının engellemesine yönelik Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre hakim müdahalesi isteyebilir. 

b) Otopark yerinin yönetim planında tahsis edilmiş olması hali: 
Otopark yerleri; tapu sicilinde Kat mülkiyeti kütüğünün belirtmeler (beyanlar) bölümüne eklenti olarak yazılmamış ya da bunlardan ana yapının oturduğu zemin dışındaki bölümde kalanlar, bağımsız bölümlere eklenti olarak kayıt edilmemiş ise “ortak yerdir”.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “ortak yerler” konusunda üç önemli kural vardır: 
• “Kat malikleri ortak yerler üzerinde müşterek mülkiyet esaslarına göre maliktirler” (KMK m.16)
• “Ana yapının ortak yerlerinde bir malik, diğer kat maliklerinin muvafakatini almadan değişiklik ve ilaveler yapamaz” (KMK m.19), 
• “Kat malikleri yönetim planına aykırı ve tüm maliklerin muvafakatinin alınmadığı tasarruf işleri gerçekleştiremez.” (KMK m.28, KMK m.45). 

Aksine bir davranışta, kat maliki şikayetini önce kat malikleri kuruluna, sonra da sulh hakimine götürür. Yönetim planında ortak yer tahsis edilen maliklere verilen izinler; yönetim planının tapu sicilinin beyanlar hanesinde ilk işlenme işlemi tüm maliklerin imzası ile yapıldığından maliklerin muvafakatini almıştır. Otopark yerleri yönetim planında veya yönetim planı eki krokide (veya projede) bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ise dahi; yönetim planında ortak yerler olan otopark yerlerinin başkasına kiralanmasına açıkça izin verilmemiş ise otopark yerleri bağımsız bölüm kiracısı haricinde binada malik veya kiracı olan ya da dışarıdan bir kimseye kiralanamaz. Otopark yerinin yönetim planında bir bağımsız bölüme tahsis edilmesi o yerin ortak yer niteliğini değiştirmez, dolayısı ile mülkiyetin bağımsız bölüm malikinde olduğu anlamına gelmez. Kira tasarrufu için tüm bağımsız bölüm maliklerinden izin alınması, ya da bu iznin yönetim planında bulunması gerekir. Hayatın olağan akışında binadaki komşu maliklere bu durumdaki otopark yerleri bedelsiz veya bedelli olarak faydalandırabilir. Ancak yine de de herhangi bir kat maliki engelleme amaçlı Kat Mülkiyeti Kanununun 33.maddesine göre hakim müdahalesi isteyebilir. 

Tapu sicilinde kayıt edilmiş, tapu belgesi üzerinde belirtilen eklentiler haricinde, gerek mimari, gerekse fonksiyon ve kullanım açısından, İmar Kanunu, mimari proje vs. ile bağımsız bölümlere özgülendirilememiş, hakkaniyete uygun tahsislerin (tahsisli alan) yönetim planları ile yapıldığı uygulamada görülmektedir. Yönetim planında bulunsa dahi hakkaniyete uygun olmayan tahsisler, mahkemece iptal edilebilir. Otopark yerlerinin tahsisi konusunda ana gayrimenkulün belediyesinde bulunan, yapı ruhsatının eki olan, onaylı mimari projede belirtilmiş otopark sayısının ve bu sayının hesabında kullanılan bağımsız bölümlerin metrekaresine göre belirlenmiş otopark yeri adetinin ve o tarihteki “otopark yönetmeliğinin” dikkate alınması gerekmektedir. Yine otopark yerlerinin yönetim planında veya yönetim planı eki krokide bağımsız bölümlere haksız olarak tahsis edilmesi söz konusu ise hakkaniyete aykırı bu durum için yönetim planının ilgili maddesinin iptali davası açılmalıdır. Ortak yerlerin yönetim planınca tahsisi bir özgülendirme olmayıp, tahsis yapılmış olması mülkiyete ilişkin kazanılmış bir hak olacağı anlamına gelmeyecektir. Mülkiyet söz konusu olmadıkça o yerlerden semere (ürün, kira vs.) elde edilmesi için tüm maliklerin muvafakati gerekir. 

LPG Kullanan Araçların, Apartman ve Sitelerin Kapalı Otoparklarına Girişi Yasak Mıdır?

c) Otopark yerinin genel kurul kararına göre kullanım açısından paylaşım yapılması hali: 
Eklenti olmayan ve tapu siciline kayıtlı olan yönetim planında bulunmamasına rağmen her bir otopark yerinin hangi bağımsız bölüm veya bölümlerce kullanılacağına genel kurul kararı ile karar verilmiş olabilir. Söz konusu otopark yerlerinin kullanım hakkı verilen bağımsız bölüm tarafından 3. kişilere faydalandırılması ile ilgili olarak tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alınmadan malik ya da yönetim tarafından yapılan kira tasarruf işlemi de hukuka aykırılık teşkil edecektir. Hayatın olağan akışında kendine otopark yerinin kullanımı genel kurul kararı ile belirlenmiş olan maliklerden biri binadaki komşu maliklere otopark yerini bedelsiz veya bedelli olarak faydalandırabilir. Ancak yine de de herhangi bir kat maliki bu durumu engelleme amaçlı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Yine otopark yerlerinin genel kurul kararı ile bağımsız bölümlere haksız olarak kullanım amaçlı tahsis edilmesi söz konusu ise hakkaniyete aykırı bu durum için genel kurulun ilgili maddesinin iptali davası açılmalıdır. Söz konusu kat malikleri kurulu kararı mutlak butlanla hükümsüz olup, süre koşulu (zaman aşımı) yoktur. Ortak yerlerin genel kurul kararı ile bağımsız bölümlere tahsisi mülkiyete ilişkin kazanılmış bir hak değildir.

Site Kapalı Otoparklarına Motosiklet Park Edilebilir Mi?
Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Eden Kat Malikleri Dikkat: Verginiz Çıkabilir

d) Otopark yerinin yukarıda durumlar gerçekleşmeden yönetimce numaralandırılmış olması hali: 
Yukarıdaki durumlar geçerlidir. Yine otopark yerlerinin yönetim planından yetki almadan yönetici/yönetim kurulu kararı ile bağımsız bölümlere haksız olarak kullanıma tahsis edilmesi söz konusu ise hakkaniyete aykırı bu durum için yönetime ihtarname gönderilebilir, haksız işgale son verilmesi talep edebilir. Tüm haksız tahsis durumlarında herhangi bir kat maliki el atmanın önlenmesi davası için arabulucu ve sulh hukuk mahkemesi aşamalarını takip edebilir. Bu konularda girişim yapmadan önce uzman bir avukattan görüş alınmasını tavsiye ederiz.