Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu

Sizlere “Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu” konusunu detaylı olarak ifade etmiştik. Bu yazımızda da aynı konuda yönetimlerin sorumluluğundan bahsedeceğiz. Apsiyon Blog da yazılarımızı ve Apsiyon Youtube kanalını takip eden profesyonel yönetici, tesis müdürü veya kat malikleri arasından seçilen yönetici dostlarımız Apsiyon Akademi’ye binanın ortak tesis ve şeylerinden kaynaklanan hasarlarda zarar gören malik ve kiracıların gerek bizzat gerekse konut/eşya sigortası yaptırmış olanların sigorta şirketlerinin ödeme talepleri ile karşılaştıklarını ifade etmektedirler. Bize ulaşan örnek olaylardan bazılarını da “Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu” yazımızda paylaşmıştık. Özetle; gider hatları tıkanan, çatı izolasyonu yetersiz kalıp çatı altına su alan, bahçesindeki ağaç bir aracın üzerine devrilen, ısı yalıtımı (mantolaması) ve çatı kiremitleri uçarak karşı binaya ve yoldan geçen araca zarar veren apartman ya da sitelerin yöneticileri ve yönetim kurulları oluşan hasarların tazmininin giderilmesi talebi ile ödeme emirleri ile karşı karşıya kalmaktadırlar. Apsiyon Blog okuru, ve Apsiyon Youtube kanalı izleyicisi profesyonel yöneticiler, tesis müdürleri ve özellikle kat malikleri arasından seçilen yöneticiler Apsiyon Akademi’ye soruyorlar!  

Yönetimin Kat Maliklerinin veya 3. Kişilerin Hasar Taleplerinde Bir Sorumluluğu Var Mıdır? 

Zarar gören bağımsız bölüm maliki veya kiracısı yada 3. şahıslar (bu sayılanların bir sigorta şirketinden sigorta poliçeleri düzenlenmiş ve hasar ödemesi yapılmış ise sigorta şirketi) varsa bina yönetiminden ,yoksa sorumluluk tespiti yapılan tüm bağımsız bölümlerden zararını talep edebilir, ödenmediği taktirde Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 69. maddesinde düzenlenen “yapı malikinin hukuki sorumluluğu” çerçevesinde sorumlu bağımsız bölüm (daire, dükkan, mağaza vs.) maliklerine veya bina yönetimine tazminat davası açabilir. Eğer söz konusu anagayrimenkulde ortak yerlerde sabit kıymet sigortası veya bu poliçeye bağlı veya bağımsız düzenlenmiş 3. Şahıs mesuliyet sigortası mevcut ise bina yönetimi de bu talebi kendi sigorta şirketine yönlendirebilir, bu sayede poliçedeki muafiyet kısmı hariç ayrıca bir tazminat ödenmesine gerek olmayacaktır.
Neden Konut Sigortası Yaptırmalıyız? | DASK ve Konut Sigortası 
Eğer ortak yerlerde düzenlenmiş bir sabit kıymet sigortası veya bu poliçeye bağlı veya bağımsız düzenlenmiş 3. Şahıs mesuliyet sigortası yapılmamış ise bina yönetimi ödeme emrini ve bina yönetiminden talep edilen hasar bedelinden kat maliklerinin her birine düşen payı tapu sicilindeki yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK’nın) 20. ve 35. maddesinin ilgili fıkralarına göre kat maliklerine bildirir, hasarın oluşması sebebini ortadan kaldırmak için yine KMK’nın 35. maddesine göre hareket eder. 

Apartman / Site Ortak Alan Sigortası Nedir?

Yönetimin Sorumluluğunu Yerine Getirmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Yeri Nedir? 

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma,  güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında [4] katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.[5]
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

I - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

Profesyonel Yönetici veya Yönetim Şirketinin Sorumluluğu Var Mıdır? 

Örnek bir olayda Ankara Ticaret Odasına Kayıtlı olan Profesyonel Yönetim Şirketinin Apsiyon Akademi’ye yazmış olduğu ve sorumluluk açısından şirketlerinin durumunu merak ettiği soruya verilen yanıtta; “Sorumluluğa ilişkin rücu talebi sigorta şirketinden direkt olarak kat maliklerine değil, bina yöneticiliğine iletilmiş, muhtemelen bina yöneticiliği sizin görevi bırakmanızdan sonra yapılan ihtara yanıt vermediğinden icra takibi başlatılmış. Hasarın oluştuğu dönemde bina yöneticisi firmanız veya/şahsınız göründüğünden takip size yöneltilmiş. Ancak ifade ettiğiniz üzere konuyu olağan/olağanüstü genel kurula götürmüşsünüz ve karar defterinde karara yazılmıştır. Profesyonel yönetici olduğunuzdan binanın yönetiminden ayrılsanız dahi sizde kararın bir örneği vardır. Davaya iştirak etmeniz gerekir, aksi halde vekil sorumluluğunuz sebebi ile şahsınız/şirketiniz aleyhine sonuçlanabilir. Borçlar Kanunu’ndaki “kusursuz sorumluluk ilkesi” malikler arasında geçerlidir. Sizin dışarıdan atanan yönetici olarak sorumluluğunuz kat malikleri kurulu kararlarını uygulamaktır. Eğer hasar bina yapılışındaki veya bakımındaki bir eksiklikten kaynaklanıyorsa, bu eksiklikte profesyonel yönetici olarak şahsınızın/şirketinizin bir kusuru yoksa; gerek zarardan gerek ise tazmininden profesyonel yönetici/yönetim şirketi olarak sorumlu olmayıp, kat maliklerinin zarar ve tamirin karşılanması konusunda karar alamadıklarını, tarafınıza bütçe verilmediğini, binanın yönetiminden ayrıldığınızı, vekil olmadığınız bir dönemde yapılan ihtar ve tazmin taleplerinin elinize ulaşmadığını ve dolayısı ile yanıtsız bırakan yöneticinin siz olmadığınızı, taleplerin kusursuz sorumlu olan kat maliklerine veya mevcut bina yönetimine yapılması gereğini bildirmeniz ve davaya dahil olmanız gerekmektedir.”

Daha detaylı bilgi ve benzer risklerinizin azaltılması için yönettiğiniz sitelerde ortak alan sigortası yapılması önemlidir. Sigorta konusunda daha fazla bilgi almak ve benzer risklerin azaltılması için apsiyonsigorta.com web sitesine ulaşabilir, 0216 706 02 03 numaralı telefondan destek alabilir, info@apsiyonsigorta.com mail adresine yazabilirsiniz.

Yönetim Hasarı Ödedikten Sonra Ne Yapar?

Bina yönetimi zarar gören bağımsız bölüm maliki veya kiracısına veya talebi yapan sigorta şirketine hasar bedelini ödedikten sonra aşağıdaki gibi bir tespit yapabilirse, sorumlu olan bağımsız bölümlerden ödediği tazminatı talep edebilir. Bağımsız bölümlere düşen pay anagayrimenkulün tapu sicilindeki yönetim planında yazılı olduğu şekilde, yönetim planında yazılı değilse Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki ortak giderlerin paylaşımına uygun olarak, kusursuz sorumlu bağımsız bölümlerin arsa payları oranında yapılır. Bina yönetiminin hasarı ödeyebilecek nakdi yok ise direkt olarak kusursuz sorumlu bağımsız bölüm kat maliklerinden kendilerine düşen payları talep eder.  

Zorunlu Deprem Sigortası - DASK Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Yönetime Ait Ortak Alan Sigortası Varsa Zarar Nasıl Karşılanır? 

Eğer yönetim tarafından ortak yerler için “Sabit Kıymet Sigortası” (yangın sigortası, bina sigortası) veya bu poliçeye bağlı veya ayrı düzenlenmiş 3. şahıs mesuliyet sigortası mevcut ise; zarar gören malik veya kiracı ya da bina dışından 3. Şahısların zararları "apartman ortak alan sigorta poliçesi" tarafından karşılanır. Bu durumda bina yönetiminin direkt olarak kusursuz sorumlu bağımsız bölüm kat maliklerinden kendilerine düşen payları talep etmesine ihtiyaç kalmaz.

Bina Yönetimi Hasar Taleplerine İlişkin Tespiti Nasıl Yapmalıdır? 

Örneğin çatı izolasyonunda zamanla oluşan bozulma sebebi ile yağan yağmur sularının çatının altındaki katta oturan bir malik veya kiracının dairesinde hasar oluşturduğuna yönelik tespitte öncelikle çatı örtüsünün,çatı altındaki boşluk ve betonarmenin, nihayetinde bağımsız bölümün içindeki tavan, duvar, zemin kaplaması ve eşyalarının incelenmesi gerekir.
Apartman yöneticisi tespiti yaparken sigorta hasar eksperinin yöntemini uygulamalıdır.
• Hasar nedir?
• Hasar nerede?, ne zaman?, neden?, nasıl oluşmuştur? 
• Hasara kim sebep olmuştur?  
sorularının yanıtlanması ile yapılır. Bu konuda diğer bir örnek için “Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu”   yazımızdaki “ Hasar Taleplerinde Sigorta Eksperi Zararın Oluşmasına İlişkin Tespitini Yapar” bölümünü okuyabilirsiniz.

Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu Nedir?   

Yöneticilerimiz kendilerine yapılabilecek diğer talepler ile ilgili olarak “Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu” yazımızdan faydalanabilirler. 

• Örnek Hasarlar 
• Ortak Gider Talepleri Tesisatından, Çatı İzolasyon Yetersizliğinden Kaynaklanan Hasarların Zararının Sorumluluğu Kime Aittir? 
• Hasar Gören Komşunun veya 3. Kişinin Sigortası Varsa Ne Olur?  
• Kat Maliklerinin ve Yönetimlerin Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu Neden Doğar?
• Yapı Malikinin Hukuki Sorumluluğu Nedir? 
• Yapı Malikinin Sorumluluk Şartları Nelerdir?
• Hasardan Sorumlu Tutulmamak İçin İspat Gerekecektir.
• Hasar Taleplerinde Sigorta Eksperi Zararın Oluştuğu Yerin Tespitini Yapar (Su geri tepmesi hasarı incelemesi) 
• Hasar Alan Bağımsız Bölümün Sahibi veya Kiracısı Zararını Kimden Talep Edebilir? 
• Hasar Alan Bağımsız Bölümün Sahibi veya Kiracısının Sigortası Varsa Ne Yapmalıdır? 
• Hasar Alan Bağımsız Bölümün Yer Aldığı Binada Ortak Alan Sigortası Var İse Ne Yapılmalıdır?