Apsiyon
Konut Sakinine Özel Uygulama
Kahramanmaraş merkezli meydana gelen ve 11 ilimizi etkileyen yıkıcı depremlerin ardından birçok insanın oturdukları ev ile alakalı endişeleri arttı. Deprem ülkesinde yaşıyor oluşumuz, oturduğumuz evin sağlam ve yönetmeliğe uygun olup olmadığı hususlarındaki tereddütler ise herkesi daha da kaygılandırmaktadır. Birçok kiracı, yaşadığı konutun depreme dayanıklı olmadığı düşüncesiyle konutlarını terk etmeye başladı. Ancak günümüzün ekonomik koşulları taşınmayı da oldukça zorlaştırıyor. Kiracılar bir yandan yaşadığı evin depreme dayanıklı olup olmadığını tespit ettirmek isterken bir yandan da evlerin depreme dayanıklılığını test ettirip doğabilecek sorumlulukları üstlenmek istemeyen ev sahipleriyle mücadele ediyorlar. Örneğin; İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin yürüttüğü “Bina Tespiti Projesi”nde olduğu gibi kiracılar da yaşadıkları binanın depreme dayanıklılığı hususunda inceleme talep edebiliyorlar. Peki yapılan inceleme sonucunda binanın depreme dayanıklı olmadığı sonucu çıkarsa kiracının hakları neler olacak?
Bir deprem ülkesinde yaşadığımızın ve yönetmeliğe uygun olmayan birçok yapı olduğunun farkındayız. Maalesef depreme dayanıklı olmayan binaların kiracılara etkisi konusunda açıkça yapılan bir hukuki düzenleme de bulunmamaktadır. Diğer yandan konu hakkında işletilebilecek hukuki mekanizma mevcuttur. Bu yazımızda kiracıların yaşadıkları binaya ilişkin deprem riski tespiti yaptırması ve devamında riskli bulunması halinde kira sözleşmesinden ve kanundan kaynaklanan haklarının neler olduğuna değineceğiz. Öncelikle ev veya iş yeri satın alırken olması gerektiği gibi, kiracıların da bu yerleri kiralamadan önce depreme dayanıklılığı, yapının mevzuata uygunluğunu, hukuki durumunu araştırmaları gerekmektedir. Kiracı adayları bu araştırmaları yapmadan salt konut ve iş yerinin kira bedelini, ulaşıma yakınlığını dikkate aldıkları taktirde yapının sağlamlık riskini de beraberinde kiralamış oluyor.
Yaşadığımız, Çalıştığımız Yapılar Depreme Dayanıklı Mı?Türkiye’de Deprem Gerçeği
Konut ya da iş yeri bağımsız bölüme yeni taşınan kiracı bir süre sonra yıkım veya güçlendirme nedeni ile tahliye etmek zorunda kalabilir. Çoğu zamanda süreçten haberi olmayabilir. Kentsel dönüşüm / güçlendirme süreci bağımsız bölüm malikleri (mülk- arsa sahipleri) ile yapı müteahhidi / yüklenici arasında akdedilen bir anlaşma (yapım sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi) ile başlar. Riskli yapıda veya bir şekilde kentsel dönüşüme giren binalardaki bağımsız bölümlerden kiracı olarak faydalananlar sözleşmesinin tarafı değillerdir. Bu durumda dahi kiracılar kira ilişkilerini düzenleyen 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun öngördüğü kanuni düzenlemelerden istifade edebilirler. Deprem risk tespiti sonucunda riskli bulunan bir binanın kiralamaya uygun olduğu kabul edilemez. Kiralanan konutun deprem açısından riskli olmasına rağmen kiraya verilmesi hali, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenen kiralanan konutun ayıplı olması durumunu oluşturur. TBK Madde 304 ve devamında, kiraya verenin kiralanan konutun ayıplarından sorumlulukları ve kiracının hakları şu şekilde düzenlenmiştir:
MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.
MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.
Binamızın Depreme Dayanıklı Olduğuna Nasıl Karar Verebiliriz?
MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Görüldüğü üzere, kanunda binanın deprem açısından riskli olması halinde yapılacaklar bizzat açıklanmasa da kiralananın ayıplı olması halinde kiracının kullanabileceği hakları düzenlenmiştir.
Riskli Yapılarını Yıkanlara Kentsel Dönüşüm Kredisi Veriliyor Mu?Kiracının veya kiraya verenin talebi üzerine deprem risk tespiti yapıldığı ve sonucunda deprem açısından binanın riskli bulunması halinde, kiracı TBK madde 306 ile düzenlenen önemli ayıp durumunda, mümkünse ayıbın giderilmesini (örneğin depreme yönelik bina güçlendirmesi gibi) veya kira sözleşmesini feshetme hakkında sahiptir. Bu durumda kiracının doğan alacağı yine aynı maddede düzenlendiği üzere kira bedelinden indirilebilir. Kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğu ortaya çıktığı takdirde kiracı sahip olduğu seçimlik haklar ile zararının tazminini isteyebilecektir. Bu masraflara kiracının yaşadığı konuta yaptığı bazı masraflar, taşınma ve emlakçı masrafları sayılabilir. Zararın tazmini hakkı diğer haklar ile veya tek başına dava yoluyla da talep edilebilir.
Riskli Yapı Raporu veya Performans Risk Analiz Raporu (Özel Rapor) Ne Anlama Gelmektedir?
“Özel rapor yaptırılması” ya da “riskli yapı tespiti yapılması” konusunda başvuru sahibi rapor ücretini ödediği taktirde kat malikleri genel kurulunda karar alınmasına aslında gerek yoktur. Ancak konu genel kurula gelmiş ve genel kurul tespit yapılması için karar alınmışsa tespit masrafı ortak gider ve avans payı (aidat) olarak diğer kat maliklerine yansıtılır. Kiracılar “Özel rapor yaptırılması” ya da “riskli yapı tespiti yapılması” masraflarına katılmak zorunda değillerdir.
Yöneticinin En Zor Görevi: Yıkılan ve Ağır Hasar Alan Apartman / Sitenin Bildirimi
“6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun” gereği riskli yapı tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından veya Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Kiracılar riskli yapı raporu ve “riskli yapı tespiti” için başvuramaz, başvurma hakları yoktur. Riskli yapı tespiti için kat maliklerinden herhangi biri veya kat maliki olan yönetici malik sıfatı ile başvuru yapılabilir. Ancak kiracılar örneğin İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından yapılan çalışmaya ya da özel kuruluşlara başvurarak bedelini ödemek sureti ile “Performans Risk Analiz Raporu” (Özel Rapor) alabilirler, neticesinde riskli binanın yıkımını veya güçlendirilmesini gerek mülk sahibinden gerekse yukarıda ifade ettiğimiz şikayet mercini kullanarak talep edebilirler.
İnceleme Önerisi: İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Bina Tespiti Projesi Bina İnceleme Başvuru Sayfası
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin ikinci fıkrasının b bendine göre kiracı binanın riskli olduğunu düşünüyorsa Çevre Şehircilik İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğü'ne şikayet edebilir. Bu durumda bakanlık tarafından süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden riskli yapı tespiti yapılması istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Kiracılar sorumlu değildir. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise Bakanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.
“Riskli yapı tespiti” yaptırmak isteyen kat maliklerini diğer kat malikleri, kiracılar veya bina yönetimi engelleyemez. Hiçbir kiracı veya malik riskli yapı tespiti için gelen Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşların tespitini engelleyemez, tespitin bağımsız bölümünün içinde yapılması gerekiyorsa izin vermek mecburiyetindedirler. Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda güvenliği sağlamak üzere kolluk kuvvetlerinden destek alınarak tespit yapılır. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır. Kiracılar, Performans Risk Analiz Raporu (Özel Rapor) için yapılacak çalışmaları da engelleyemezler.
Riskli Yapı Tespiti Sonrası Neden Kiradaki Evimi Tahliye Etmem Gerekiyor?"Riskli yapı” tespitinden sonra tapuda tüm maliklerin beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenir, tapu müdürlüğü tarafından bu durum, kat malikleri ile hak sahiplerine tebliğ edilir. Bu tebliğin akabinde ve “riskli yapı” tespitinin kesinleşmesinden sonra idarece kat maliklerine tahliye ve yıkım için 60 günden az olmamak üzere bir süre verilir. Bu sürede tahliye ve yıkım gerçekleşmezse, 30 güne kadar bir ek süre daha verilir. 30 günlük ek sürede de kat maliklerince yapının yıktırılmaması halinde yapıdaki bağımsız bölüm ve ortak alanlara ait doğalgaz, su, elektrik sözleşmeleri feshedilerek enerjileri kestirilir. Riskli yapıda yaşayan malik, kiracı ve faydalananların tahliyesi ve yıktırma işlemi kolluk kuvveti desteğiyle idarece yapılır veya yaptırılır. Tahliye ve yıkım masrafları hisseleriyle orantılı olarak kat maliklerinden tahsil edilir. Kiracılar da konut veya iş yerlerini tahliye etmek zorundadırlar.
Riskli Yapılarını Yıkanlara Kentsel Dönüşüm Kredisi Veriliyor Mu?Riskli yapının yıkılması için verilen sürelerde riskli binayı tahliye etmeyen, riskli binanın tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyen kiracılar hakkında aynen mülk sahipleri için yapıldığı gibi, işlenen fiil ve halin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Savcılığı'na suç duyurusunda bulunulmakta, İstanbul, İzmir ve Bursa’ da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne, diğer illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilmektedirler.
Riskli yapı tespiti kesinleşmiş ve kat malikleri binanın yıkımı ve yeniden yapılmasına karar vermiş iseler; her bir bağımsız bölüm için maliklere 18 ay, riskli alanlarda ise 48 ay kira yardımı yapılırken kiracılar da (2) aylık kira yardımını tek seferde (defaten) alabilmektedir. Kentsel dönüşüm alanındaki evlerde kiracı olarak ikamet edenlere yapılan taşınma ve kira yardımının detayları, miktarı, başvuru koşulları, başvuru yöntemi için lütfen aşağıdaki linkteki yazımıza ulaşınız.
16 Ağustos 2024