Olağan Site Genel Kurulu ile Olağanüstü Apartman Toplantısı Arasındaki Farklar Nelerdir?

Apsiyon Blog ve Apsiyon YouTube sayfasına gelen birçok soru yapılan genel kurulun “olağan” mı “olağanüstü” mü olduğu, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantısı arasındaki farkların ne olduğu ile ilgilidir. Bu yazımızda Kat Mülkiyeti mevzuatı çerçevesinde olağan ve olağanüstü genel kurul toplantıları arasındaki farklardan söz edeceğiz. Yazımızdaki “genel kurul” kavramını aynı zamanda toplu yapılardaki (sitelerde) “blok genel kurulları” ile “toplu yapı temsilciler” kuruluna eşdeğer olduğunu düşünebilirsiniz. O halde aşağıda “genel kurul” olarak geçen tüm ifadeler yerine toplu yapılardaki “temsilciler kurulu” kavramını yerleştirirseniz yazı yine sizlere doğru cevapları verecektir.

Bir Toplantının Olağan veya Olağanüstü Olduğuna Nasıl Karar Veririz? 

Örneğin tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınızda olağan genel kurul tarihi “Ağustos ayı” olarak yazıyor. O durumda her yılın ağustos ayında yapılan rutin toplantı “olağan genel kurul” olarak isimlendirilir. Eğer yönetim planınızda rutin olarak her yıl yapılacak genel kurul tarihi ile ilgili bir bilgi bulunmuyorsa o taktirde Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre her yılın ilk takvim ayı olan “Ocak ayı” “olağan genel kurul” olarak isimlendirilir. Yönetim planında belirtilen zaman dışında ya da yönetim planında bir zaman belirtilmiyorsa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre “Ocak ayı” dışında yapılacak her türlü toplantı “olağanüstü genel kurul” olarak isimlendirilir. Olağan toplantılar ile olağanüstü toplantılar arasında bazı önemli farklar vardır. Örneğin olağanüstü toplantılarda KMK’nın 29. maddesinin ikinci fıkrasına tam uyum sağlamak gerekir. Bu madde olağanüstü genel kurulun “toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla” yapılmasını gerektirmektedir. Hatta maddedeki “tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine” ifadesinden çağrının en az 15 gün önce maliklere ulaşmasının gereğini, dolayısı ile posta süresinin de ayrıca hesaba katılması gerektiğini anlıyoruz.

Çağrı koşuluna uyulmadı ise yaptığınız genel kurul (olağanüstü) Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olup, itiraz halinde (dava açıldığı taktirde) genel kurulunuzun ve dolayısı ile alınan kararların tamamı iptal mahkemece iptal edilebilecektir. 

Site Olağan Genel Kurul Toplantısı Nedir? 

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 29. maddesinin ilk fıkrasında “kat malikleri kurulunun toplantı zamanı” belirtilmiş olup, “kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.” demektedir. 29. maddenin ilk fıkrasında anılan toplantı “olağan” toplantıdır. 

• Olağan toplantı rutindir. “Toplantı zamanı” bellidir. 
• Olağan toplantı tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında belirtilen zamanda (ay, hafta, gün hatta saat dahi belirtilebilir) olağan olarak belirli bir gündem dahilinde toplanır.
• Olağan toplantının zamanı kadar yapılacak yerin de çağrıda belirtilmesi gerekir.
• Olağan toplantılarda toplantı çağrısında gündemin bulunması zorunluluk değildir. 
• Yönetim planında olağan toplantı zamanı belirlenmemiş ise KMK 29. maddenin ilk fıkrasında yazılı olan ocak ayı içinde yapılır.
• Olağanüstü toplantılarda toplantıdan önce bütün maliklere elden imzalı veya taahhütlü posta ile gündem ve toplantı zamanı yazılı çağrı ile bildirilir. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantının zamanı da bu çağrıda belirtilmelidir.
• Olağan toplantılarda toplantı çağrısının en az 15 gün önce maliklere bildirilmesi gibi bir süre zorunluluğu yoktur. Ancak maliklerin toplantıdan haberlerinin olması için yeterli bir süre önce (örneğin 7 gün önce) maliklere çağrı ulaştırılmalıdır. 
• Olağan toplantılarda eğer toplantının ilk ve ikinci toplantının zamanı (ay, hafta, gün, saat ve toplantı yeri) olarak belirtilmiş ise bazı hukukçulara göre çağrının elden imzalı veya taahhütlü posta ile gönderilmesine gerek yoktur. Ancak gereksiz hukuki işlemlerle uğraşılmaması için Apsiyon Akademi olarak çağrının yazılı ve tebligat esaslarına uygun yapılmasında fayda görüyoruz.  
• Olağan toplantılarda toplantıya katılan kat maliklerinin yarısı isterse toplantı gündemine madde eklenebilir. Ancak ilgili maddenin görüşülmesindeki karar yeter sayısı Kat Mülkiyeti Kanunundaki saklı olan yeter sayıdır. 
• Olağan toplantılarda maliklerin görüşmek istediği “diğer hususlar ve öneriler” gibi açık uçlu bir gündem maddesi bulunabilir. 
• Gündem önemli sebep ne ise ona göre belirlenir.

Gündemde genellikle;
• Mevcut yönetimin faaliyet raporu, işletme projesi gerçekleşme raporu ve yönetimin faaliyetlerinin değerlendirilmesi (ibrası)
• Mevcut denetici / denetim kurulunun raporunun okunarak denetçinin faaliyetlerinin değerlendirilmesi (ibrası)
• Yeni dönem işletme projesinin (bütçenin) görüşülmesi
• Yeni dönem yönetici ve denetici seçimi
Maliklerin görüşmek istediği diğer hususlar ve öneriler gibi maddeler bulunur.

Kat Mülkiyetinde Doğru Bildirim

Apartman Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı Ne Demektir? 

Olağanüstü genel kurul ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 29. maddesinin ikinci fıkrasındaki "önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir." olarak ifade edilen toplantıdır. 29. maddenin ikinci fıkrasında anılan toplantı “olağanüstü” toplantıdır. 

• Olağanüstü toplantı rutin olarak yapılmaz, önemli bir sebep olduğunda “toplantı zamanı” belirlenir. 
• Olağanüstü toplantının zamanı kadar yapılacak yerin de çağrıda belirtilmesi gerekir.
• Gündem önemli sebep ne ise ona göre belirlenir.
• Yönetim planında yazılı olan zamanda ya da yazılı değilse KMK 29. maddenin ilk fıkrasında yazılı olan ocak ayı dışında yapılan toplantıdır. 
• Olağan toplantı zamanı haricindeki tüm toplantılar da “olağanüstü” toplantıdır.
• Olağanüstü toplantılarda toplantıdan en az 15 gün önce bütün maliklere elden imzalı veya taahhütlü posta ile toplantı sebebini içeren gündem ve toplantı zamanı ile ilk toplantıda çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantının zamanı da belirtilmek sureti ile yazılı olarak gönderilmelidir. 
• Olağanüstü toplantılarda maliklerin görüşmek istediği “diğer hususlar ve öneriler” gibi açık uçlu bir gündem maddesi bulunmamalıdır.
• Olağanüstü toplantılarda toplantıya katılan kat maliklerinin tamamı istese de toplantı gündemine madde eklenemez.
• Olağanüstü toplantıda çağrıda belirtilmiş olan maddenin görüşülmesindeki karar yeter sayısı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki saklı olan yeter sayıdır. 

Kat Mülkiyetinde Hatalı Bildirim

Genel Kurul Çağrısında İkinci Toplantı Zamanı ve Yeri  Belirtilmelidir 

Olağan veya olağanüstü toplantı için fark etmeksizin ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantının zamanı ve yeri de belirtilmelidir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 29. maddesinin son fıkrasında “ilk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.” demektedir.

İlk Toplantı İçin Gerekli Yeter Sayı Nedir? (Toplantı Yeter Sayısı)  

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29., 30., maddelerini okuyarak birinci ve ikinci toplantının başlayabilmesi için toplantı yeter sayısının tespiti gerekir. KMK’nın 30. maddesi ise toplantının olağan veya olağanüstü olması fark etmeksizin ilk toplantının yapılabilmesi için gerekli yeter sayının sağlanıp sağlanamaması ile ilgilidir. “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.”

Toplantı Açıldığında Kararlar İçin Gerekli Yeter Sayısı Nedir? (Karar Yeter Sayısı) 

Genel kurul toplantısının açılarak toplantının yapılması her türlü kararın alınabileceği anlamına gelmez. Olağan ya da olağanüstü toplantılarda;
• İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanıp toplantı açıldığında,
• Ya da ilk toplantıda yeter sayı sağlanamayıp toplantı çağrısında belirtilmiş olan ikinci toplantıda gelenler ile toplantı açıldığında alınması istenen karar ile ilgili olan Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki saklı yeter sayıların sağlanması gerekir. Aksi halde toplantı yapılsa da alınması istenen karar alınamayabilir.

Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları

Olağan ve Olağanüstü Genel Kurul Arasındaki Farklar