Okulların Sömestre Tatilinde Yapılan Toplantıyı İptal Ettirebilir Miyiz?

Gerek ortak gider ve avans paylarının (aidatların) yüksekliğinden şikayet eden, gerekse apartman ve sitelerinde yönetimini beğenmeyen kat maliklerinin genel kurul toplantılarına katılmalarını önemle vurguluyoruz. Ancak toplantılara katılmayı da bazen mümkün kılmayan özel durumlar olabiliyor. Apsiyon Akademi’nin  hesabına gelen ilginç bir soruyu yanıtladık ve sizlerle hemen paylaşmak istedik. Apsiyon Akademi e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim Programı malikler arasından veya dışarıdan seçilen profesyonel yöneticilere yönetim işlerinin hatasız yapılmasındaki güveni sağlıyor. 

Site Yönetimi Toplantıyı Okulların Ara Tatiline Getirdi! 

Olağan Toplantı Tarihi Ne Olmalıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 29. maddesindeki toplantı zamanın olağan toplantı hakkında şunu söyler: "Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır." Bir olağan genel kurulun ne zaman toplanması gerektiği tapu sicilindeki yönetim planında yazılıdır. Yönetim planında yazılı olan tarih diliminde olağan genel kurul toplantısının yapılması gerekir.

Toplantının İlk Oturum Tarihinde Toplantı Yeter Sayısı Sağlanamaz İse İkinci Oturum En Çok Kaç Gün İçinde Yapılır?

KMK’nın 29. maddesinin son fıkrasında "İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz." demektedir. O halde toplantı çağrımızda hem ilk toplantının gün – saat ve yerini hem de ikinci toplantının gün – saat ve yerini belirtmek durumundayız. KMK'nın "yeter sayı" ile ifade edilen 30 maddesinin ikinci fıkrası ise "(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur." demektedir. Ayrıca bu hüküm sadece toplu yapılara özgü bir hüküm değildir. Tek parseldeki tek bina (apartman) veya birden fazla bina olup toplu yapı olmayan tüm yapılar için geçerlidir. 5711 Sayılı Kanun’un 15. maddesi ile değişen KMK’nın 30. maddesinin ikinci fıkrası ile yine 29. maddesinin ilk fıkrasını değerlendirdiğimizde ikinci toplantı zamanı ile ilk toplantı zamanı arasında bırakılacak zaman "yedi günden az on beş günden fazla" olamaz. Çoğu yönetim planında ise ikinci toplantının zamanı için açık açık “ilk toplantıdan yedi gün sonra yapılır" demektedir. Bu durumda KMK’nın 30. maddesinin ikinci fıkrası ile 29. maddesinin ilk fıkrası dikkate alınamamakta ve yönetim planı uygulanmaktadır. O halde tek bina veya toplu yapı olmasına bakılmaksızın eğer yönetim planında bir kısıtlama yok ise olağan ya da olağanüstü toplantı olsun fark etmez, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasındaki zaman yedi günden az on beş günden fazla olamaz. Çok detay olabilir ancak aman dikkat edelim. Gün 24 saattir. İlk toplantının örneğin; 19.01.2025 saat 13:00 olması halinde ikinci toplantı zamanı için; en kısa süre 7 gün sonra saat 13:00’de (26.01.2025 saat 13:00), en uzun süre 15 gün sonra saat 13:00 dedir (03.01.2025 saat 13:00).  

Yönetim Planındaki Olağan Toplantı Zamanı Bize Hiç Uymuyor Mu? 

Çoğu yönetim planında maalesef olağan genel kurul toplantısı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesindeki toplantı zamanına (Ocak ayı) uyumlu yazılmıştır. Bu durum ana gayrimenkul kat maliklerinin demografik ve yaşam tarzlarına uygun olmayabiliyor. Özellikle birden fazla bina /site yöneten profesyonel yöneticilerin de büyük sorunu bu durumdur. Yönettiği binaların ve toplu yapıların çoğunun zamanı ocak ayı olduğundan tüm hazırlıklara yetişmek için çok çaba harcamak gerekir.

Yönetim Planındaki Olağan Toplantı Zamanında Toplantıyı Yapamazsak Ne Olur?

Yönetim planında yazılı olan olağan toplantı zamanı dışındaki tüm toplantıların “olağanüstü genel kurul” olarak toplanması, toplantı başlığının, genel kurul çağrısının, bu çağrının tebligatının olağanüstü olarak yapılması gereklidir.  
Yönetim planında belirlenmiş olağan toplantı zamanı dışındaki kurullar ise olağanüstü genel kurul olarak adlandırılır. Olağanüstü genel kurulun çağrı şekli, görüşme maddeleri ise olağan toplantıya göre biraz daha meşakkatli, sınırlı ve masraflıdır. Bu sebeple yönetimler toplantılarını olağan toplantı zamanında yapmaya çalışırlar. 

Ocak Ayında Toplantı Yapmanın Israrı Nedendir? 

Öncelikle tapu sicilindeki yönetim planımızı ediniyoruz.  Eğer yönetim planında toplantı zamanı "her takvim yılının ilk ayı içinde" yani "ocak ayı içinde" ise toplantıyı ocak ayında yapıyoruz. Ya da olağanüstü surette yapmak amacı ile biraz daha yukarıda ifade ettiğimiz gibi olağanüstü olarak biraz da fazla uğraşarak ve çağrıların maliklere ulaşmasına dikkat ederek Şubat ya da mart ayında yapıyoruz. Eğer toplantıyı yönetim planında yazılı olan ocak ayında yani normal zamanında yapacaksak; bilindiği üzere ocak ayı hafta içi veya hafta sonu esas alınmak sureti ile 4 ya da 5 haftadan ibarettir. Ocak ayında yapılan olağan genel kurullarda verilecek hesap 31 Aralık dahil hesap olduğundan toplantının hemen aralık ayı sonrasındaki ocak ayının ilk haftasında yapılması, özellikle blok ya da bağımsız bölüm sayısı fazla olan yerleşkelerde kesin hesabın yapılması, bu hesabın çoğaltılarak toplantı öncesinde maliklere gönderilmesi açısından çok çok zordur. Dolayısı ile genel kurulun ocak ayının 2, 3, 4. haftalarda yapılması, ikinci toplantının da 3, 4 ve eğer toplantı gününe denk geliyorsa 5. hafta yapılması mümkün olabilecektir. 3 ve 4. veya 5. haftaların okul tatiline denk gelmesi (sömestre haftaları) söz konusu olduğundan eğer bu durum dikkate alınacaksa 2 veya 5. haftalar dahil ilan edilecek ilk toplantı zamanları da uyumsuz olabilecektir. Çoğu yönetim ocak ayı son haftayı ilk toplantı zamanı olarak ilan ederek şubat ayı ilk haftasındaki ikinci toplantıyı yapmayı tercih edebilir. Bu durumda da ocak ayında gerek asgari ücret, gerekse enflasyon etkisinin enerji fiyatlarına hızla yansıması sebebi ile artan giderlerin zamanında ödenmesi sorunu ortaya çıkabilmektedir. Özetle soruna bütçe, birikmiş banka ya da nakit kasa parası ve toplantının sağlıklı yapılıp yapılmaması açısından değerlendirme yapılarak her ana gayrimenkul için farklı çözüm yolları üretilebilmektedir. 

Site Yönetiminin Sömestre Tatilinde Yaptığı Toplantıyı İptal Ettirebilir Miyiz?

Apsiyon Akademi’nin  hesabına tarafımıza gelen bu sorunun sahiplerinin durumlarını yukarıda ifade edilenler çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir. “Site Yönetimi Kimse Katılmasın Diye Toplantının Her İki Oturum Tarihini Israrla Okulların Ara Tatiline (Sömestre Haftaları) Olarak Belirledi!” (İddia) Diğer taraftan tek başına okulların ara tatilinde (sömestre haftaları) toplantı yapılamayacağına dair bir hüküm yönetim planında yok ise bu tarihlere denk getirilen toplantılar için yapılacak bir itiraz söz konusu olamaz. Mevcut ilan edilen toplantı yapılmalıdır. Aksi halde başka maliklerin çeşitli gerekçelerle toplantı zamanına başka itirazları söz konusu olabilecek ve bu malikler haklı olacaklardır.  Sorunun karşılıklı görüşerek müteakip yıllarda uzlaşma ile çözülmesini genel kurullarda görüşüp yukarıda belirtilmiş yönetim planı hükümleriniz çerçevesinde karara bağlayabilirsiniz.