Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması

Koronavirüs (Covid-19) Pandemisi Dolayısı ile Genel Kurulların Ertelenmesi Mücbir Sebep midir? Apsiyon Akademi olarak Ekim ve Aralık 2020 aylarında “Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi” isimli iki adet video çektik. Video içeriğinde çok fazla bilgi barındırmasına rağmen en çok sorulan soru “aidatların genel kurul yapılmadan artırılıp artıralamayacağına” yönelik oldu.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. Maddesinin b,d,g,h fıkralarında yazılı olan yöneticinin görevlerinde sayıldığı üzere; mücbir sebep ile genel kurulların il ve ilçe Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile zorunlu ertelemeler dönemlerinde yapılması gereken ancak yapılamayacak durumda olan genel kurul toplantılarında alınması gereken işletme projesindeki artış kararları (ortak gider ve avans payı artışları) için eğer yönetim bütçesi ve kasası müsait ise öncelikle mevcut ortak gider ve avans payları (aidat) devam ettirilmeli, bütçelerin ve kasanın müsait olmaması ve ortak gider ve avans payı miktarlarının yeterli gelmemesi halinde  ertelemeler kalktıktan sonra ilk fırsatta ve tavsiye olarak ertelemenin kalktığı tarihten sonraki ilk 30 gün içinde olağanüstü surette yapılacak genel kurul/ temsilciler kuruluna kadar anagayrimenkulün ihtiyacı olan ve 2021 yılında artacak asgari ücret, işçilik, enerji, sözleşmeli giderlere ait harcamalara ilişkin işletme projesi kalemleri için zorunlu artışların uygulanabileceğini, ortak gider ve avans paylarının (aidat diye tariflediğimiz) bu ölçüde geçici surette arttırılabileceğini, olağan yönetim işleri ve acil/zorunlu işler, gecikmesi halinde anagayrimenkul ve maliklerinin hak kaybına sebep olabilecek hemen yapılması gereken iş ve işlemler için ilave masraf bedelleri toplanabileceğini düşünmekteyiz. Bu bağlamda aşağıdaki ve bu linkteki yazımızın f) “Tercihen sadece olağan yönetim işleri için karar alınması, alınan kararların niteliğine dikkat edilmesi ”: bölümündeki önerilere de dikkat etmenizi tavsiye ederiz.

Ancak bu görüşümüz; Kat Mülkiyeti Kanunundaki 32. madde (Genel Kararlar), 37. madde (İşletme Projesi'nin Yapılması), 39. Madde (Yöneticinin Hesap Vermesi) ile sınırlı olup aşağıdaki maddelerle ilgili bir kararın alınmaması gerekmektedir.

Demirbaş, sabit kıymet, yatırım , yenileme kararları yani Kat Mülkiyeti Kanununun 42. (Faydalı Yenilik ve İlaveler / Yatırım Kararı), 43. (Masraflı, Lüks Yenilik ve İlaveler), maddeleri ile 19. (Ortak Yerlerde İnşaat), 24. (Yasak İşler), 25. (Kat Mülkiyetinin Devri), 28. (Yönetim Planının Değiştirilmesi), 34. ve 71. (Yönetici, Yönetim Kurulu Seçimi), 41. ve 71. (Denetçi ve Denetim Kurulu'nun Atanması), 44. (Ruhsat Projesi'nin Değiştirilmesini Gerektiren İşler) , 45. (Temliki Tasarruf İşleri, Ortak Alanların Kiralanması vs) ,Geçici 2. Madde (Toplu Yapıya Geçiş) , Ek Madde 5 (Hatalı Bağımsız Bölüm Numaralarının değiştirilmesi) , özellikle hasarlı yapıların yıkım kararı idarece süreye bağlandığından kentsel dönüşüme ilişkin kararlar ile Geçici 4. Madde (Kat İrtifakına Geçiş) maddelerinde kararlar yeter sayı içerdiğinden itirazlara sebep olacaktır, alınan karara ilişkin davalarla karşı karşıya kalabilirsiniz, yönetici ve yönetim kurulu bu hususlarda yetkisizdir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Yöneticinin görevlerini düzenleyen , “Genel yönetim işlerinin görülmesi” başlıklı 35. Maddesinin d)  fıkrasında; “Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;”  yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır.

Diğer taraftan aynı maddenin b) fıkrasında “ Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;” g) fıkrasında “ Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması,” h) fıkrasında “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;” yine yöneticinin görevleri arasındadır.

Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi konularını okumanızı öneririz. 

Konu hakkında bilgilere ayrıca Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi (Güncel) ve diğer bazı bilgileri içeren Pandemi / Koronavirüs Sebebi ile Apartman ve Site Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi  videolarımıza linklere tıklayarak youtube sayfasımızdan ulaşabilirsiniz.