Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Eşit, Arsa Payı veya Metrekareye Göre Paylaştırılması Mümkün Mü?

Merkezi ısıtma ve sıcak su sistemlerine sahip anagayrimenkullerin (veya toplu yapıların) bağlı bulundukları tapu dairesinde kayıtlı bulunan yönetim planları veya kat maliklerinin kendi aralarında yaptıkları sözleşmeler ile kat malikleri ya da temsilciler kurulları kararlarındaki ısı ve sıcak su paylaşımına ilişkin esaslar “Isı ve Sıcak Su Paylaşım Yönetmeliğine” aykırı ise bu hükümlerin uygulanması hukuka aykırıdır. 

Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Masraf Paylaşımları Nasıl Yapılır?

Bilinmektedir ki 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) “anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” başlığındaki 20. maddesine göre “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: 

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.”
KMK’nın 20. maddesi “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi ile başladığından maddedeki paylaşım şekilleri kanunda saklı olan bir kural değildir. 
Kat malikleri tapuda kayıtlı olan yönetim planlarında, ortak gider ve avans paylarını (halk arasında aidat veya yatırım olarak ifade edilen) başka biçimlerde; örneğin “tamamını eşit”, “tamamını arsa payı”, “işçilik giderlerini eşit veya arsa payı”, diğer giderleri “eşit veya arsa payı” ya da “bürüt veya net metrekare” esaslarına göre paylaştırabilirler. Hatta bazı bağımsız bölümlerin aidatın bir kısmına katılmaması yönünde de kural belirleyebilirler. Tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planlarında paylaşıma ilişkin bir kural bulunmuyorsa; o takdirde yine KMK’nın 20. maddesi “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi gereği paylaşım şeklini ve muafiyetleri kat malikleri kurullarında ya da toplu yapılarda temsilciler kurulu bulunuyorsa bu kurullarda belirleyebilirler. Ancak yönetim planında bir paylaşım biçimi yazılı ise bu taktirde kat malikleri genel kurullarda ya da toplu yapı temsilciler kurullarında yönetim planını değiştirmeden bir başka paylaşım biçimini uygulayamazlar. 

Doğal Gaz Faturalarındaki İndirim Merkezi Isıtma ve Sıcak Su Sistemlerine Nasıl Yansıyacak? 
Sayaç tüketim değerlerinin dağıtımını ve faturalandırmasını kolayca yapın, hataların ve zaman kaybının önüne geçin.
Hemen tıklayın.

Kat Malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Diğer Kanunlardaki Yasaklara Aykırı Davranamazlar!

Bununla beraber çok önemli bir kural daha vardır. Yönetim planları veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde kat malikleri kurulu kararları ile toplu yapılarda bulunuyorsa toplu yapı temsilciler kurulu kararları KMK’ya ve diğer kanunlara aykırı olamazlar. 

5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'nun 16. maddesinin, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK)  42. maddesine ilaveler yapmış, bu maddelere göre “Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenmiş” ve “Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılmıştır”. Bir apartmanda veya toplu yapıda ısıtma ve sıcak su merkezi bir sistem tarafından sağlanıyor, bağımsız bölümlere dağıtılıyor veya ortak yerlerde bu merkezi sistemden ısıtılıyor veya sıcak su kullanıyor ise bu giderlerin paylaşımı Isı ve sıcak su paylaşımı ile ilgili yönetmelikteki (Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik) esaslara göre yapılmak zorundadır.

IoT Çözümleri: Sayaç Okuma Sistemi 

Sayaç Okuma Sistemi Nedir, Nasıl Çalışır?

Sayaç okumanın en güvenilir ve en kolay yolu! Apsiyon'a entegre bu sistem ile tüketim değerlerini uzaktan, anlık ve otomatik okuyun, faturalandırın. Hemen tıklayın.

Isı ve Sıcak Su Paylaşımı Yönetmeliğine Aykırı Paylaşım Yapılırsa Ne Olur?

Aşağıda detayları açıklanmış olan 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 42. maddesi gereğince Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'teki paylaşım esasları uygulanması zorunluluğuna rağmen bu yönetmelik hükümleri bir kenara bırakılarak;
• yönetim planında bu şekilde yazıyor! (genellikle 2007 yılından önce tapuya kaydedilen eski yönetim planlarında merkezi kalorifer ve kazan sistemlerinin giderlerinin eşit veya arsa payı oranında dağıtılacağı yazmakta idi) veya 
• yönetim planında hüküm yok, genel kurulumuzda “eşit”, “arsa payı” ya da “bürüt metrekare” esasına göre ısıtma giderlerini paylaştırıyoruz 
• aldığımız karara göre bozulan kalorimetre (ısı sayaçlarını) yenilemeyeceğiz, başka bir şekilde paylaştıracağız,
• yönetmelikteki paylaşım adaletli değil!, bağımsız bölümü boş olan kat malikleri var! 
• İsteyen istediği kadar yaksın eşit ödeyelim, hesaplama sorunu olmasın, maliyetimiz düşsün gibi değişik gerekçelerle merkezi ısıtma ve sıcak su sistemindeki ölçüm ekipmanlarını söküp, devreden çıkarıp veya ölçümleri dikkate almadan yapılan masraf paylaşımları yukarıdaki kanun ve yönetmeliklere aykırıdır. Bu gibi eylemlerde ve yönetmeliğe aykırı olarak yapılan paylaşımda, kat maliklerinden herhangi biri veya masraf paylaşımından direkt olarak etkilenen bir kiracı paylaşımın kanuna aykırı olduğu gerekçesi ile itiraz ettiği taktirde, yapılan icra takibine itiraz sonucu açılacak alacağın tahsili davasında haklı olacak,
• “Yönetim planımızda ısıtma giderlerinin “eşit /arsa payı” olarak paylaştırılacağı yazıyor”
• “Biz 4/5 çoğunluk sağlayarak yönetim planını değiştirdik”
• “Biz genel kurulumuzda oybirliği ile bu kararı aldık” gibi gerekçeler geçerli olmayacaktır.
Yargılama sonucunda itiraz eden kat maliki veya kiracı haklı olmakla kalmayacak, davanın açıldığı tarihe kadar olan önceki 5 (beş) yıl hesaplamalarının ve borç tahakkuklarının yeniden yapılması gerekecektir. Davaya müdahil olmayan diğer malik ve kiracıların da tahakkuklarının düzetilmesi talebi oluşabilir. Şimdi bu yazımızın gerekçelerini aşağıda kaleme alalım. 

Sayaç değerlerinin dağıtımı ve faturalandırılması Apsiyon ile çok kolay!
Detaylı bilgi almak için hemen tıklayın.

Enerji Verimliliği Kanunu

02.05.2007 tarihli 26510 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'nun 7. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendine göre, “Merkezi ısıtma sistemine sahip binalarda, merkezi veya lokal ısı veya sıcaklık kontrol cihazları ile ısınma maliyetlerinin ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımını sağlayan sistemler kullanılır. Buna aykırı olarak hazırlanan projeler ilgili mercilerce onaylanmaz.” 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun 16. maddesinde “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili olup yerine işlenmiştir.” ifadesi mevcuttur. Bu ilaveleri aşağıda inceleyeceğiz. Yine kanunun 6 numaralı geçici maddesinin ilk bendine göre bu kural “kanunun yayımı tarihinden önce mevcut olan (02.05.2007’den önce) binalar ile inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni alınmamış olan binalar için, kanunun yayımı tarihinden itibaren beş yıl süreyle (02.05.2012 tarihine kadar) uygulanmaz.” Kanunun 6 numaralı geçici maddesine göre “kanunda yürürlüğe konulması öngörülen yönetmelikler, bu  Kanunun yayımı tarihinden itibaren bir yıl içinde çıkarılır” demektedir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu

Uzun yıllar önce 02.07.1965 tarihli 12038 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesine 18.04.2007 tarihinde 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanununun 16. maddesi ile dördüncü ve beşinci fıkralar eklenmiştir. KMK’nın 42. maddesine eklenen dördüncü fıkraya göre “Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.” Söz konusu yönetmelik  ise aşağıda bazı maddelerini alıntıladığımız, 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'na göre 14.04.2008 tarihli 26847 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Isı ve sıcak su paylaşımı ile ilgili yönetmeliktir. (Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik) Yine KMK’nın 42. maddesine eklenen son fıkraya göre “Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.”

Isı ve Sıcak Su Paylaşımı Yönetmeliği

5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun yukarıda belirtilmiş olan maddelerine göre Isı ve sıcak su paylaşımları ile ilgili yönetmelik (Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik) 14.04.2008 tarihli 26847 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yönetmeliğin “Uygulamalar” başlıklı 5. maddesinin ilk bendine göre “Bu yönetmelik aşağıdaki giderlerin ısı veya sıhhi sıcak su sağlanmış bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasında uygulanır.
a) Merkezi ısıtma sistemlerinin işletme giderleri,
b) Isının ve sıhhî sıcak suyun bağımsız bölümlerce kullanım giderleri.”
Yönetmeliğin “Uygulamalar” başlıklı 5. maddesinin ikinci bendine göre “Isıtma ve sıhhi sıcak su tüketimlerini ölçmek için mahaller ölçüm ekipmanları ile donatılır. Bağımsız bölüm kullanıcıları bu maksatla yapılacak iş ve işlemlere izin vermek mecburiyetindedir. Arıza ve bakım halleri hariç olmak üzere bağımsız bölüm kullanıcıları ölçüm ekipmanlarına müdahale edemez.”
Üçüncü bendine göre “Bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri, ısı veya sıhhi sıcak suya ilişkin tüketimleri aylık veya belirli dönemlerde ölçer ve bağımsız bölüm kullanıcılarına ait gider paylaşım belgelerini düzenler.” demektedir. Yönetmeliğin 14/1.maddesinde “Merkezi ısıtma veya sıhhi sıcak su sistemine sahip binaların yönetim planının ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerinin bağımsız bölüm kullanıcıları ile yaptıkları sözleşmelerin, bu Yönetmeliğe aykırı olan hükümleri üç ay içinde bu Yönetmeliğe uygun hale getirilir.” ifadesi sebebi ile merkezi ısıtma ve sıcak su sistemlerine sahip anagayrimenkullerin (veya toplu yapıların) bağlı bulundukları tapu dairesinde kayıtlı bulunan yönetim planlarının ve kat maliklerinin kendi aralarında yaptıkları sözleşmeler ile kat malikleri kurulları kararları ile aldıkları kararlardaki yönetmeliğe aykırı olan hükümlerinin 3 ay içinde değiştirilmesi veya uygulanmaması gerekmektedir. 

İnceleme Önerisi: Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği

Isı ve Sıcak Su Paylaşımı Yönetmeliğine Göre Paylaşımdaki Önemli Hususlar Nelerdir? 

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğin “Uygulamalar” başlıklı 5. maddesinin dördüncü bendine göre, “Merdiven sahanlığı, giriş holü, ısıtma merkezleri ve benzeri ortak kullanım mahallerinde, tüketim ölçülmez. Kullanıma bağlı ısı veya sıhhi sıcak su tüketimi çok olan yüzme havuzu, sauna, kapıcı dairesi ve benzeri mahaller için ise tüketimin ölçülmesi mecburidir.” Aynı maddenin beşinci bendine göre “Tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezi ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılır.” Altıncı bendine göre “Merkezi sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıklarının asgari 15°C olacak şekilde ayarlanır.”

Isı Sayaçları ile İlgili Akıllardaki Sorular 

Isı ve Sıcak Su Paylaşımında Kullanılması Gereken Ekipmanlar Nelerdir? 

Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğin “Ölçüm Ekipmanları ve Gider Paylaşımı” isimli üçüncü bölümünde, “Tüketimi ölçmek için kullanılacak ekipmanlar” başlıklı 6. maddesinin ilk bendinde “Isı tüketimini ölçmek için ilgili standartları sağlayan ısı sayaçları veya ısı ölçerler kullanır. Bu ekipmanların, Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun olması gerekir.” ifadesi bulunmaktadır. Bununla beraber, aynı maddenin ikinci bendinde “Sıhhi sıcak su tüketimini ölçmek üzere, ilgili standartlara ve  Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun, sıcak su sayaçları veya diğer ekipmanlar kullanır.”, Üçüncü bendinde ise “Isı ve sıhhi sıcak su tüketiminin ölçülmesinde kullanılacak ekipmanların muayene ve kalibrasyonları, Ölçüler ve Ayar Kanunu hükümlerine göre yetkili kurum veya kuruluşlarca yapılır. Ölçüm ekipmanının muayene ve kalibrasyonlarının düzenli bir şekilde yapılmasının kontrolünden bina sahibi, bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisi sorumludur.”,  Dördüncü ve son bendinde “ölçüm ekipmanının ısıtma sistemi için uygun olması ve teknik bakımdan doğru çalışabilecek şekilde kurulması gerekir. Ölçümler, Ölçüler ve Ayar Kanunu’na uygun olarak yapılır.” demektedir. Yönetmeliğin “Uygulamalar” başlıklı 5. maddesinin beşinci bendinden daha önce bahsetmiştik. Buna göre “Tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezi ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılması” da gereklidir. 

Isıtma Paylaşımı Hesaplaması (Kural) 

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğin 8/1 maddesinde "Merkezi ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin %70'i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin %30'u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır." hükmü yer almaktadır. Bu kural değiştirilemez. Yönetmeliğin 8/2 maddesinde “Bölgesel ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin %20’si asgari ısınma, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır.” Yönetmeliğin 8/3 maddesinde belirtilmiş olan merkezi ısıtma sistemlerinin ısı giderlerinin paylaşımına ilişkin hesaplamalara bir başka yazımızda yer verelim. Bu hesaplamalar ısı pay ölçer veya ısı sayacı (kalorimetre) kullanılması durumunda yukarıdaki kural aynı kalmakla beraber hesaplama formülü açısından farklılık gösterir.

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik

Sıcak Su Paylaşımı Hesaplaması (Kural) 

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliğin 8/4 maddesinde "Merkezi sıhhi sıcak su sistemlerinde toplam sıhhi sıcak su giderleri, kullanıcıların ölçülen sıcak su tüketimlerine göre paylaştırılır." demektedir. 
Yönetmeliğin 8/5 maddesinde ise,
• “Sıhhi sıcak su üretimini sağlayan ısıtma sisteminin, merkezi ısıtma sisteminden bağımsız olması ve sıcak su sayaçlarının kullanılması halinde”
• “Sıhhi sıcak su üretimini sağlayan ısıtma sistemi, merkezi ısıtma sistemine bağımlı olduğu durumda” iki farklı hesaplama söz konusudur. 
Yönetmeliğin 8/5 maddesinin b) fıkrasına göre; “Sıhhi sıcak su üretimini sağlayan ısıtma sistemi, merkezi ısıtma sistemine bağımlı olduğu durumda; merkezi ısıtma sisteminin payı merkezi sıhhi sıcak su sisteminin tüketimi çıkartıldıktan sonra kalan bütün tüketim miktarıdır.” demekte, dolayısıyla ilk olarak binada mevcutsa sıcak su ısıtma giderlerinin hesaplanması temel alınmalıdır. Yönetmeliğin 8/5 maddesinde belirtilmiş olan merkezi ısıtma sistemlerinin sıcak su giderlerinin paylaşımına ilişkin hesaplamalara bir başka yazımızda yer verelim. Bu kurallar da değiştirilemez.