Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi

Güncelleme (4 Mart 2022) 
 
Güncel durumda genel kurulların yapılmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. Dolayısıyla geniş hacimli  kapalı alanlarda sosyal mesafe şartlarının korunması ve maske kullanımının aşağıdaki son güncellemeye göre uygulanması sureti ile oturumların yapılması mümkündür.  Diğer taraftan açık havada yapılacak genel kurul toplantıları da yine sosyal mesafe kurallarına uyma şartı ile daha güvenlidir.
 
İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 04.03.2022 tarihli ve 25940 sayılı “Pandemi Tedbirleri” konulu Genelgesi kapsamında alınacak tedbirleri kararlaştırmak amacıyla, 1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nun 26. maddesine istinaden İl Umumi Hıfzıssıhha Kurulları Mart 2022 tarihinde toplanarak aşağıdaki kararları almışlardır.
​
Koronavirüs (COVID19) salgını sürecinde toplumsal hayatın işleyişine ilişkin usul ve esaslar; salgının genel seyri ve Sağlık Bakanlığının önerileri doğrultusunda belirlendiği, Sağlık Bakanlığı'nın 03.03.2022 tarihli ve 149-377 sayılı yazısında; “Pandeminin geldiği noktada, salgının etkisinin azalması, aşılamanın yaygınlaşması, toplumsal hayatı eskisine oranla daha az etkilemesi ile birlikte alınan önlemlerin dünyada olduğu gibi ülkemizde de toplumun her noktasında kısıtlama şeklinde değil bireysel düzeyde uygulanmasının önemli hale geldiği” vurgulanarak maske kullanımı, HES kodu ve PCR testi istenmesine ilişkin mevcut tedbir ve kuralların yeniden düzenlenmesinin istenildiği bildirilerek, bu kapsamda; Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nun 27. ve 72. maddeleri uyarınca gerekli kararların alınması istenmiştir.

UYGULAMADAN KALDIRILAN HÜKÜMLER

1. MASKE KULLANIMI
   
Bundan böyle açık alanlar ile sosyal mesafenin uygulanabildiği ve uygun havalandırma koşullarının bulunduğu kapalı yerlerde maske kullanma zorunluluğu uygulamasının kaldırılmıştır. Öte yandan yeni bir karar alınıncaya kadar; okul, hastane, sinema, tiyatro gibi kişiler arasında gerekli sosyal mesafenin sağlanamadığı kapalı yerler ile otobüs, minibüs, servis, tren, metro, vapur, uçak gibi her türlü toplu ulaşım araçlarında (şehirlerarası dahil) maske kullanım zorunluluğu uygulamasının devam edilmesine,

2. HES KODU UYGULAMASINA SON VERİLMESİ

3.1. Alışveriş merkezleri (AVM), tiyatro, halı saha gibi belirli alanlara girecek veya otobüs, tren, uçak gibi toplu ulaşım araçlarını kullanacak kişilere yönelik HES kodu sorgulaması yapılması uygulamasının sona erdirilmesine, karar vermişlerdir. Diğer taraftan eğer bir erteleme yok veya pandemi yayılımı tekrar artmış ise il ve ilçe Hıfzıssıhha Kurullarının güncel kararlarına bakarak alınması gereken tedbirler ve yapılacaklar konusunda diğer muhtemel sorularınızın yanıtları Pandemi döneminde olağanüstü genel kurul toplantıları ile ilgili olarak detaylar ile Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantıların Ertelenmesi konusu bu blog yazısında alt güncellemelerde mevcut olup (Güncellenmektedir. SON GÜNCELLEME – 04.03.2022)
https://www.apsiyon.com/blog/koronavirus-sebebi-ile-genel-kurul-toplantilarin-ertelenmesi  linkindedir.
 
Konu hakkında bilgilere ayrıca Koronavirüs Sebebi ile Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi (Güncel) https://youtu.be/-vsghcXVqDM  ve diğer bazı bilgileri içeren Pandemi / Koronavirüs Sebebi ile Apartman ve Site Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi (https://youtu.be/gghpBriLroc) Youtube sayfasından da ulaşabilirsiniz.

1 Mart 2021 öncesinde olduğu gibi sonrasında da site ve apartman genel kurullarının Yeni Koronavirüs (COVID-19) Salgını ile ilgili olarak yapılması gereken ancak bir çok il valiliği ve ilçe kaymakamlıkları hıfzıssıhha kurulları tarafından ertelenmiş olan, erteleme süresi dolmuş veya henüz erteleme süresinin sonuna gelinmemiş kat malikleri genel kurulları ile temsilciler kurulları ile ilgili olarak “yeni kontrollü normalleşme sürecinde” neler yapılması gereğine değinmek istiyoruz. Daha önce bu sayfamızda site ve apartman genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin ülke genelinde bir karar olmadığını belirtmiş; Site ve Apartman Yönetici ve Yönetim Kurullarının kanun, genelge, yetkili makam yazıları emsal alınmak sureti ile kat malikleri genel kurul ve toplu yapılardaki temsilciler kurulu toplantılarını erteleyebileceklerini, mevcut yönetim ve yönetim kurullarının görev, yetki ve sorumluluklarının erteleme süresi sonrasında yapılacak ilk genel kurula kadar devam ettiğine, genel kurulların yazıdaki gerekçelere istinaden ertelenerek yapılması halinde de herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin görüşümüzü tekraren Eylül-Ekim-Kasım-Aralık 2020 güncellemelerinde ifade etmiştik. Güncelenmiş olan bu son yazımızda eğer genel kurul yapılması bir zorunluk  haline gelmiş ise bu durumda hangi hususlara dikkat edileceği de bulunmaktadır. Bu görüşümüz bir hukuki mütalaa sayılmamalıdır.

Güncelleme (1 Mart 2021)

T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 02.03.2021 tarih ve E-89780865-153-3514 sayılı “Risk Gruplarına Göre Alınacak Tedbirler” konulu genelgesi “18.11.2020 tarih ve 19161 sayılı Genelge ile 30.11.2020 tarih ve 20076 sayılı Genelgenin ilgisi dahilinde düzenlenmiş olup, genelgenin 9. Maddesi “sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve bunların üst kuruluşları ile birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek genel kurul dahil kişilerin bir araya gelmesine neden olan her türlü etkinlikleri” kapsamaktadır.

Dolayısı ile bu madde site ve apartman genel kuruları ile ilgili değildir. Ertelemeler kapsamında olduğu gibi “yeni kontrollü normalleşme sürecinde de” genel kurullar ile ilgili açıklamalar 7244 Sayılı kanun ve ilgili genelgeler çerçevesinde sadece tüzel kişiliği olanlarda yapılmıştır. Tüzel kişiliği olmayan Site ve Apartman Kat Malikleri Kurulları için ülke genelinde bir erteleme söz konusu olmadığı gibi, ülke genelinde bir izin de söz konusu değildir.

Site ve Apartman Kat Malikleri Kurulları; 02.03.2021 tarihli genelgenin 3. Maddesi kapsamında hareket etmelidirler. “Koronavirüs salgınıyla mücadele kapsamında il bazında alınması gereken tedbirler ile uyulacak kurallar, risk gruplarına göre belirlenmiş ve Ek-1’de yer alan tabloda gösterilmiştir. İlin hangi risk grubunda bulunduğuna göre Vali tarafından Ek-1’de yer alan usul ve esaslar çerçevesinde Hıfzıssıhha Kurul kararlarının alınması ve 02.03.2021 tarihinden itibaren uygulamaya geçirilmesi sağlanacaktır.

Salgın ile mücadelede “yeni kontrollü normalleşme sürecinde” 1 Mart 2021 tarihi sonrasında bölgesel bazlı olarak yürültüldüğünden 1 Mart 2021 tarihinden itibaren de ülke genelinde bir karar alınmadığı süretçe apartman ve sitelerde (toplu yapı) Kat Malikleri Kurulu / Temsilciler Kurulu'nun yapılıp yapılmayacağına dair bir genelleme yapılamayacaktır.

Aşağıdaki yazımız ve güncellemeleri çerçevesinde genel görüşümüz aynı olup, Kasım 2020 ayı sonrasında salgında gelinen noktada son yayınlanan Sağlık Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığı'nın ilgili yazıları, İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile bir ölçüde önümüzdeki süreçte site ve apartman yönetimleri için yapılması gerekenlerin kesinleştiği bir yazı oluşmuştur.

1 Mart 2021 sonrasında gelinen noktada aşağıdaki hususlara dikkat edilmesinin önemini vurgulamak isteriz. Sayılan maddelerde Kasım ve Aralık 2020 güncellemelerinden farklı olarak, sadece sosyal mesafe, katılım sayısı olarak değişiklikler yapılmış, bununla beraber “genel kurulsuz ortak gider ve avans payı arttırmak mümkün mü?”, “online sohbet yazılımları ile genel kurul yapmak mümkün mü?” , “ertelemeler sonrasında yapılacak genel kurullar olağan mı ? olağan üstü müdür?” gibi ilginç ve merak edilen konulara ait eklemeler yapılmıştır.

1) Şu an erteleme ve izin kararları 01.03.2021 tarihinden sonra yapılmaması kararlaştırılan, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek etkinlikler (Genel kurul toplantıları dahil)  ile ilgilidir. Tüzel kişiliği olmayan Site ve Apartman Kat Malikleri Kurulları için ülke genelinde pandemi süresince herhangi bir erteleme söz konusu olmamıştır. Maalesef yasa koyucu ve yürütme makamı onlarca, yüzlerce, binlerce kişinin yaşadığı apartman ve siteleri görmezden gelmeye ve kanuni düzenleme yapmamaya halen devam etmiştir... Her türlü toplantı, etkinlik, mevlid, yılbaşı kutlaması, hatta evlerde misafirlik Aralık 2020’den Şubat 2021 sonuna kadar yasak iken hala Apartman ve Sitelerde Kat Malikleri Kurulu yasak değildir. En azından 1 Mart 2021 tarihine kadar bir bağımsız bölüm sayısı kriteri açıklanarak erteleme yapılabilirdi.

2) Site ve apartman yönetimleri bu noktadan sonra yaklaşan olağan genel kurullarının ya da pandemi döneminde ertelenen genel kurullarının olağanüstü surette yapılıp yapılmayacağına karar vermelidirler. Kat Malikleri Kurulu /  Temsilciler Kurulu ihtiyacı neden vardır? Kurullar yapılmaz ise toplu yapının veya binanın işleyişine ilişkin olumsuz bir durum ortaya çıkabilir mi? Yönetimlerin devamlılığı ilkesi söz konusu anagayrimenkulde riske mi girmiştir? “Yönetimlerin Banka yetkileri” gibi özel ve tüzel kişiliklerin, kamu tüzel kişiliklerin uygulamalarının “doğal afet ve salgın dönemi” çerçevesinde çözüme ulaştırılacağı aşikardır. Bunun için girişimler yapılabilir. O halde bir zorunluluk yok ise “dünyanın ve ülkenin olağanüstü şartları gereği” kat malikleri kurulları ertelenebilir. Anagayrimenkul kat maliklerinin genel kurulun yapılmamasına yönelik olarak itiraz, girişim ve sulh mahkemelerine başvurarak “genel kurulun yapılmamasına yönelik olan girişimleri” açıkça o anagayrimenkul yöneticisi veya yönetim kurulunun bir “kötü niyeti” bulunmuyorsa  sorun haline gelmeyecektir. Öncelikle yöneticilerin ve yönetim kurulu üyelerinin bu konuda bir çekincelerinin olmaması gerekir. İhtiyaç yok ise genel kurullar ertelenebilir.

3) Eğer Anagayrimenkulün ve kat maliklerinin menfaati için Genel Kurul yapma zorunluluğu bulunuyorsa; ülke genelinde bir yasak olmadığından aşağıdaki Kasım 2020 Güncellemesinde belirtildiği şekilde öncelikle anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararlarını incelemek durumundayız. Örneğin aşağıdaki Kasım 2020 güncellemesinde belirtilidiği üzere Apartman ve Site (Toplu Yapı) Kat Malikleri Kurullarının Ankara ilinde 01.03.2021 tarihine kadar, Trabzon ilinde 31.03.2021 tarihine kadar, İstanbul ili Küçükçekmece, Avcılar, Başakşehir ilçelerinde önce Aralık 2020 ayı sonuna kadar, sonra Ocak ve Şubat aylarını kapsayacak şekilde ertelenmiştir.. Bu tür kararların alınmadığı il veya ilçelerde kurulların yapılmasına dair hukuki olarak herhangi bir yasak, erteleme ve engel bulunmamaktadır.

4) Salgın ile mücadele “yeni kontrollü normalleşme sürecinde de” bölgesel bazlı olarak yürütüldüğünden 1 Mart 2021 tarihinden itibaren de ülke genelinde bir karar alınmadığı suretçe apartman ve sitelerde (Toplu yapı) Kat Malikleri Kurulu/ Temsilciler Kurulu'nun yapılıp yapılmayacağına dair bir genelleme yapılamayacaktır. Bu hususta ertelemeye veya yapılmasına dair anagayrimenkulün bulunduğu İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulları kararı hızlıca alacaklardır. Bir müddet beklenmesi, eğer karar yok ise genel kurul yapmadan önce İlçe Kaymakamlığı'ndan görüş alınması gerekecektir. Görüş alırken iş bu yazımızda aşağıda belirtilmiş olan örnek kararları da dilekçe ile kaymakamlıklara yazı ekinde bildirebilirsiniz.  İlçe Kaymakamlıkları “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu”nun 27. ve 72. Maddeleri uyarınca İl / İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulları aracılığı ile kararlarının ivedilikle alınması, uygulamada herhangi bir aksaklığa meydan verilmemesi ve mağduriyete neden olunmaması hususlarında İçişleri Bakanlığı tarafından bilgilendirilmişlerdir.

5) 1 Mart 2021 tarihinde kadar alınmış olan İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ilgili makamlarca aksi yönde bir karar alınmadıkça geçerlidir. Apartman ve sitelerde (Toplu yapı) Kat Malikleri Kurulu /  Temsilciler Kurulu'nun ertelenmesine yönelik alınmış önceki kararların genellikle 1 Mart 2021 tarihinde son bulduğunu da hatırlatmak isteriz.

Eğer İlçe Kaymakamlığı'ndan Kat Malikleri Kurulu/Temsilciler Kurulu'nun yapılabileceğine dair bir görüş alınırsa belirttiğimiz üzere ihtiyacınız dahilinde kat malikleri kurullarınızı/temsilciler kurullarınızı gerçekleştirebilirsiniz.

Genel Kurul Çağrısının Zorunluluğu: Herhangi bir erteleme olmayan veya ertelemesi son bulan ve yeni karar alınmayan il ve ilçelerde yapılacak apartman ve site (toplu yapı) Kat Malikleri Kurullarının/Temsilciler Kurullar olağanüstü surette olduğundan (eğer yönetim planlarında yapılmak istenen toplantı tarihi veya haftası veya ayı olağan genel kurul olarak belirtilmemiş ise) yönetimler, yapacakları çağrının genel kurul/temsilciler kurulunun ilk oturumundan en az 15 (on beş gün) önce kat maliklerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebliğ edilmesine dikkat etmelidirler. Aksi halde yapacakları genel kurul/temsilciler kurulunun mahkeme yolu ile iptali mümkündür.

Genel Kurul Kararı Verilirken Bölgesel Vaka Sayılarını İzlenmesi Gerekliliği: Ortalama olarak posta süresi de dikkate alındığı taktirde 3 haftayı bulan genel kurul tebligat süresi sebebi ile yönetimlerin bulundukları il ve ilçelerde vaka / hasta / ağır hasta sayılarını takip etmeleri de gerekmektedir. Eğer vaka sayılarında artış eğilimi var ise genel kurulun yapılacağı tarihte İl ve İlçe bazında erteleme kararı alınması mümkün olabilecektir. Bu durumda ise ilan edilen genel kurul yapılamayacaktır. Özellikle KMK’ya göre yazılı tebligat zorunlu olduğundan yönetimler yapacakları çağrı baskı, kağıt, zarf ve posta masraflarının ziyan olacağını da dikkate almalıdırlar.

6) Ancak kurullarınızı gerçekleştirirken T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 02.03.2021 tarih ve E-89780865-153-3514 sayılı “Risk Gruplarına Göre Alınacak Tedbirler” konulu genelgesi , 30/11/2020 tarih ve E-89780865-153-20077 sayılı "Yeni Kısıtlama ve Tedbirler” ile  30/11/2020 tarih ve E-89780865-153-20076 sayılı "Sokağa Çıkma Kısıtlamaları” konulu genelgesi (İçişleri Bakanı imzalı), 18.11.2020 tarih ve 19161 sayılı genelgesi  içeriğinde  bulunan gerekçelere bölgemizde herhangi bir yasak ve sınırlama yok ise de uyulması, aşağıda belirtilmiş olan genel sağlık tedbirleri ile kat maliklerinin katılabileceği bir zamanda kurulların planlanması ve özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki olağan ve olağanüstü genel kurul toplantı şartlarının sağlanması gereklidir.

T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 02.03.2021 tarih ve E-89780865-153-3514 sayılı genelgesi 9. Maddesine ayrıca dikkat edilmesi gerekir. Çünkü her ne kadar bu madde tüzel kişiliklerle ilgili olup, tüzel kişiliği olmayan “apartman ve site (toplu yapı) genel kurulları” ile ilgili olmasa dahi İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile apartman ve site genel kurulları yapılma imkanına kavuştuğunda veya mevcut erteleme kararları sona erdiğinde, İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulları bu madde dahilinde karar alacaklardır.

Madde 9. “Sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve bunların üst kuruluşları ile birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek genel kurul dahil kişilerin bir araya gelmesine neden olan her türlü etkinlikleri düşük, orta ve yüksek risk gruplarında; kişi başına 8 metrekare alan bırakma ve aynı anda bulunabilecek azami kişi sayısı 300’ü geçmemek üzere ilgili kurum/kuruluşların yetkililerince her türlü tedbir alınarak yapılabilecektir.

Çok yüksek risk grubunda yer alan illerimizde ise yeni bir karar alınıncaya kadar, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve bunların üst kuruluşları ile birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek genel kurul dahil kişilerin bir araya gelmesine neden olan her türlü etkinlik ertelenecektir. Ayrıca denetim faaliyetlerinin kesintisiz yürütülmesi amacıyla yukarıda belirtildiği şekilde kişilerin bir araya gelmesine neden olacak her türlü etkinliğin Valilik/Kaymakamlıklara (ilgili mevzuatında başkaca bir hüküm bulunmadığı takdirde en az üç gün öncesinden) bildirilmesi sağlanarak bu kurum/kuruluşlarca yapılacak etkinliklerde belirlenen kurallara ve kişi ve alan sınırlamalarına riayet edilip edilmediğinin denetim ekiplerince kontrol edilmesi sağlanacaktır.

a) Temizlik, Maske, Mesafe Kuralları'nın Uygulanması: 1593 sayılı "Umumi Hıfzısıhha Kanunu" çerçevesinde gerekli sağlık ve güvenlik önlemlerinin alınmasının mümkün olmadığı düşünüldüğünde Apartman ve/veya toplu yapılarda (Siteler) Kat Malikleri Genel Kurulları / Temsilciler Kurulları yapılmamalıdır.

Genel kurulda güvenli sosyal mesafe, temizlik (hijyen) ve maske kullanımının sağlanmasının mümkün olamayacağı, HES Kodu ibrazı zorunluluğunun şu an için sadece kamu daireleri, AVM’ler ve özel güvenlik görevlisi bulunan anagayrimenkullere girişte bulunması durumu düşünüldüğünde eğer kat malikleri kurulu için salona girişte özel güvenlik görevlisi temini yapılamayacaksa gerekli sorgulama yapıldıktan sonra herhangi bir olumsuzluğa rastlanmayan kat maliki, site sakini ve/veya vekillerinin salona girişi sağlanamayacaksa genel kurullar gerçekleştirilmemeli, kurulların yapılacağı salonun minimum 2,5 metre yüksek tavanlı, kişiler arası mesafenin yaklaşık 3 metre esas alındığı , dolayısı ile 8 m² (sekiz metrekare) başına bir katılımcının düşeceği ve katılımcı sayısının 300’ü geçmemek üzere planlanması gerektiği, gelecek kişi sayısı tahmin edilerek yeterli ölçüde  geniş salonların tercih edilmesi, salon içinde havalandırma şartlarının sağlanması, tercihen pencereli salonlarda pencerelerin açık tutulması bu mümkün değilse tavandan aşağıya taze hava üflemesi yapan salonların tercih edilmesi gereklidir. Örneğin 300 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkulde fiili olarak (vekaletler hariç) ortalama 100 kat maliki genel kurullara katılıyorsa bu durumda en az 100 kişi x 8 m² hesabı ile 800 metrekarelik bir salon tercih edilmelidir.

b) Evlerde  toplantı yasağına uyulması: Kış mevsiminin devam etmesi nedeniyle kapalı alanlarda daha fazla vakit geçirilen bu süreçte genel kurulların salgının bulaşma / yayılım hızını artırabileceği göz önüne alındığında evlerde veya yeterli büyüklükte olmayan kapalı alanlarda genel kurul yapılmaması ( örnek   yılbaşı kutlaması gibi etkinliklere ve evlere misafir kabul edilmesi dahil yasak kapsamı dahilinde iken) evlerde ve apartman bodrumları, kapıcı daireleri, ufak mahaller gibi alanlarda  Apartman veya toplu yapılarda (siteler) Kat Malikleri Genel Kurulları / Temsilciler Kurulları yapılmamalıdır.

c) Hafta sonları ve hafta içi genel veya 20 yaş altı veya 65 yaş ve üzeri kat maliklerinin, sokağa çıkma kısıtlaması saatlerinde genel kurul yapılmaması: Anagayrimenkulün en yüksek yönetim organı olan ”Apartman ve/veya toplu yapılarda (Siteler) Kat Malikleri Genel Kurulları / Temsilciler Kurulları'na katılım önemlidir. Eğer bu yasağa dahil olacak durumda kat malikleri bir ekseriyette ise ( her halükarda kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de) genel kurullar bu kısıtlamaların olduğu gün ve saatlerde yapılmamalıdır.

d) Şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu dönemlerde genel kurul yapılmaması: Benzer gerekçeler ile şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu , programlı olmayıp bir veya bir kaç gün önce ilan edilen sokağa çıkma kısıtlamalarının olduğu ve devam ettiği tarihlerde ve saatlerde önceden ilan edilen genel kurula katılımının mümkün olamayacağı düşünüldüğünde (her halükarda kendilerini vekalet ile temsil ettirebilseler de) ilan edilen bu genel kurullar ertelenmelidir.    

e) Olağan ve olağanüstü kat malikleri kurulları/temsilciler kurulları şartlarına uyulması: Her ne kadar olağanüstü bir dönemde olunsa da 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun genel kurullara ve yönetim planlarına ilişkin olarak 28, 29, 30, 31, 32, 34, 41, 42, 43, 69 ve 71. Maddeleri'nde uyulması gereklidir. Genel kurul ilanı, çağrısı, tebliği, gündem, denetim raporu, toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayıları açısından bir değişiklik yoktur.

f) Tercihan sadece olağan yönetim işleri için karar alınması, alınan kararların niteliğine dikkat edilmesi: Şartlar ne kadar sağlanırsa sağlansın genel kurullara ve temsilciler kurullarına katılım pandemi korkusu sebebi ile düşük olacaktır. Bu sebeple 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun karar yeter sayılarına uygun hareket edilmesi gerekir. Her ne kadar kanunun 32 (Genel Kararlar), 37 (İşletme Projesi'nin Yapılması) ve 39. (Yöneticinin Hesap Vermesi) maddelerde toplantıya katılanların salt çoğunluğu (Ne kadar az kişi katılırsa katılsın) yeterli ve bu kararlar her halükarda alınabiliyor durumda ise de  19. (Ortak Yerlerde İnşaat), 24. (Yasak İşler), 25. (Kat Mülkiyetinin Devri), 28. (Yönetim Planının Değiştirilmesi), 30. (İlk Toplantı Nisabı), 34. ve 71. (Yönetici, Yönetim Kurulu Seçimi), 41. ve 71. (Denetçi ve Denetim Kurulu'nun Atanması), 42. (Faydalı Yenilik ve İlaveler / Yatırım Kararı), 43. (Masraflı, Lüks Yenilik ve İlaveler), 44. (Ruhsat Projesi'nin Değiştirilmesini Gerektiren İşler) , 45. (Temliki Tasarruf İşleri, Ortak Alanların Kiralanması vs) ,Geçici 2. Madde (Toplu Yapıya Geçiş) maddelerinde kararlar yeter sayı içerdiğinden gündeme bu konuların alınması tartışmalara, itirazlara ve genel kurulun ilgili kararının iptaline kadar gidecek bir süreci başlatabilir. Yine çok zorunlu hallerde bu kararlar dahi alınabileceği gibi Ek Madde 5 (Hatalı Bağımsız Bölüm Numaralarının değiştirilmesi) , özellikle hasarlı yapıların yıkım kararı idarece süreye bağlandığından kentsel dönüşüme ilişkin kararlar ile Geçici 4. Madde (Kat İrtifakına Geçiş) ve yine 44. Maddeler uygulanabilir.

Özetle ana yapının ihtiyacı olan ve 2021 yılında artacak asgari ücret, işçilik, enerji, sözleşmeli giderlere ait harcamalara ilişkin işletme projesi kararları, ortak gider ve avans payları (aidat diye tariflediğimiz) kararları, olağan yönetim işleri ve acil/zorunlu işler, gecikmesi halinde anagayrimenkul ve maliklerinin hak kaybına sebep olabilecek hemen yapılması gereken iş ve işlemler için genel kurullar toplanabilir.

“Nasıl olsa kat malikleri kurullara katılmıyor” bu arada yatırım gerektiren, pahalı, lüks işleri aradan çıkartalım! şeklinde bir yönetici veya yönetim kurulu düşüncesi Medeni Kanun'un 2. Maddesi'ndeki iyi niyet ve dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz, “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." İşletme Bütçesi'ni belirlerken ve kullanırken olağanüstü durumda olduğumuzu yöneticiler olarak unutmamamız gerekir.

Pandemi sebebi ile komşumuzun restoranın kapandığını, diğerinin ücretsiz izne çıkarıldığını ve muhtemelen işten çıkarılma yasağı bitince işsiz kalacağı beklentisi olduğunu, bir başkasının servis aracının çalışamıyor durumda olduğunu özetle tüm toplumun gelirlerinin azaldığını ve ekonomik sıkıntıda olduğunu Site Yönetimleri ve Profesyonel Yönetim Şirketleri unutmamalıdır.

Yeter sayı ile saklı olan kararlarda eğer yeter sayı sağlanmış ise kararın iptali söz konusu olmayacaktır. Ancak kat maliklerinden sağlık sebepleri, kısıtlamalar ve pandemi korkusu ile katılamayanlar ve aynı gerekçelerle vekalet veremeyecekler olacağından yönetici ve yönetim kurulunun alınan kararlar ile ilgili olarak her türlü şartları yerine getirdiğini ispat etmesi külfeti ayrıca bulunmaktadır. Aksi halde yeter sayı olmadan alınan kararların mahkemece iptali zor değildir. Özetle kat maliklerini maddi ve manevi külfete sokacak kararların bu dönemde alınması doğru değildir.

g) Kat malikleri genel kurul yap baskısı yapıyor. "Şansım kalmadı! Ne yapayım!": Diyelim ki yukarıdaki şartlara haiz oldunuz, her şey iyi durumda ve bir şekilde toplantıyı yapabiliyor durumdasınız. Bu sayfadaki 7244 sayılı Kanun ve onun çerçevesinde çıkan genelge ile yazılara göre aynı dernek veya kooperatiflerde olduğu gibi pandeminin yarattığı riski, katılımcıların katılmakta tereddüt edeceğinden emsal (kıyas) alarak genel kurul toplantınızı yapmayabilirsiniz. Neticede yıllardır kat malikleri kurullarında yasada olmayan ve dernekler ile kooperatif kanunlarından ithal edilmiş olan divan heyeti, hazirun cetveli, hükümet komiseri talebi gibi uygulamaları yapıyorsunuz. Böyle bir olağanüstü durumda da bu durumu emsal alabilirsiniz.

Yöneticiler olarak basiretli bir şekilde anagayrimenkulümüzün durumu (Bağımsız bölüm sayısı, eldeki maddi ve manevi imkanlarımız, kat maliklerimizin demografik ve sosyal durumu çerçevesinde) mahiyetinde genel kurul yapma veya yapmama kararı almalıyız.

Toplu yapılarda temsilciler kurulu sayısı üyeleri az olduğundan işletme projesi gibi kararlar için toplanabilme imkanı olsa da eğer temsilciler kurulunun toplanması için blok yapılarda seçim gerekli ise bu seçimlerde bu yazıdaki esaslara blok genel kurulu için de dikkat edilmelidir. Temsilciler kurulu toplansın amacı ile sağlık şartlarına dikkat edilmeyen blok genel kurulları da yapılmamalıdır.

Yukarıda ifade ettiğimiz idari makamlarca ertelemeye ilişkin bir karar yoksa yönetim toplantıyı yapmak zorunda da değildir.  Hatta yönetici sayılan tüm önlemleri alarak bir genel kurul yapıyor ise de bir kat malikinin hassasiyeti sebebi ile 155, Kaymakamlık veya Sabim hattını arayarak toplantıyı ihbar etmesine engel olmak mümkün değildir. Bu taktirde kolluk görevlilerinin genel kurul yerine gelip orada bulunan herkese “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu” çerçevesinde para cezası kesmesi de engellenemeyebilir.

Genel Kurul yapılması için baskı yapan maliklere Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 9. Maddesi çerçevesinde yanıt verebiliriz. “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır." Yaşadığımız pandemi veya olabilecek deprem, sel gibi doğal afetlerde sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre davranış sergilenmesi hayatın olağan olduğu kadar olağanüstü akışına bağlı olarak mümkün olmayacaktır.

Diğer taraftan “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar, hakim kararıyla iptal edilmedikçe geçerlidir. Bu kararların iptali, yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılması 634 sayılı KMK’nin 33. Maddesi'nde belirlenen şekilde yapılacak başvuru üzerine ancak mahkeme kararıyla mümkündür.” “Kat malikleri kurulu kararları iptal ettirilmedikçe geçerlidir. Hakimin, bu kararların iptali istenmedikçe kararların usulüne uygun olup olmadığını denetleme olanağı yoktur. Hakim taleple bağlıdır.” (YARGITAY 18. HD T. 18.11.2003, E. 2003/7747, K. 2003/9118)

Yine Yargıtay 18. HD’nin 15.2.1996 tarihli, E. 336, K. 1714 ve 30.6.1994 tarihli, E. 5855, K. 9098 sayılı kararlarında da belirtildiği üzere, yargı kararıyla yöneticilik sıfatları kaldırılıncaya kadar kat malikleri kurulu tarafından seçilen yöneticilerin yaptıkları işlemler geçerlidir.

Bununla beraber kat malikleri kurulu kararının iptali halinde eski yöneticinin görevinin yeni yönetici seçilene kadar devam edeceği de Yargıtay 18. HD’nin 05.06.2014 tarihli, E. 2014/5261,  K. 2014/9875 sayılı kararında belirtilmiştir. "Kat Malikleri Kurulu'nun iptali davasının bulunması; KMK iptalinin davası açılması halinde eski yöneticinin görevinin yenisi seçilene kadar devam eder. KMK seçiminin kat malikleri kurulunca yapılacağı. Kat malikleri toplanamıyorsa mahkemeden yönetici atanması talep edilebilir.

7) “Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması” mümkün müdür?

Eğer yönetim bütçesi ve kasası müsait ise öncelikle mevcut ortak gider ve avans payları (aidat) devam ettirilmeli, bütçelerin ve kasanın müsait olmaması ve ortak gider ve avans payı miktarlarının yeterli gelmemesi halinde ertelemeler kalktıktan sonra ilk fırsatta ve tavsiye olarak ertelemenin kalktığı tarihten sonraki ilk 30 gün içinde olağanüstü surette yapılacak genel kurul/ temsilciler kuruluna kadar, Kat Mülkiyeti Kanunundaki 32. madde (Genel Kararlar), 37. madde (İşletme Projesi'nin Yapılması), 39. Madde (Yöneticinin Hesap Vermesi) ile sınırlı olacak şekilde artışlar yapılabilecek olup bu konudaki detaylı açıklamalarımızı “Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması” hakkındaki blog yazımızdan, veya bu yazıya tıklayarak takip edebilirsiniz.

Okuma Önerisi:   Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması

8) “Mart Ayında Yapılması Planlanan Site Apartman Genel Kurul Toplantılarını Olağan Toplantı Olarak Mı Değerlendirmeliyiz?”

Apsiyon Akademi’ye gelen sorulardan bir tanesi, olağan tarihte yapılmayan bu toplantının olağan toplantı mı olağan üstü toplantı mı olacağı sorusudur? Bu konuya özetle açıklık getirmek istedik. Bu konudaki detayları “Mart Ayında Yapılması Planlanan Site Apartman Genel Kurul Toplantılarını Olağan Toplantı Olarak Mı Değerlendirmeliyiz?” hakkındaki blog yazımızdan, veya bu yazıya tıklayarak takip edebilirsiniz.

Okuma Önerisi:   Mart Ayında Yapılması Planlanan Site Apartman Genel Kurul Toplantılarını Olağan Toplantı Olarak Mı Değerlendirmeliyiz?

9) “Zoom ile (Online) Yapılacak Olan Apartman ve Site Genel Kurul Toplantıları Geçerli midir? Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygun mudur?

Özellikle pandeminin yarattığı koşullar sebebi ile online toplantılar hayatımıza hıza girdi. Zoom, Zoho, Microsoft Teams, Google Hangouts, FaceTime, Skype, Houseparty gibi video konferans uygulamaları ile; iki veya daha fazla kişinin kendi aralarında oluşturdukları bir grubun mesafe ve konum gözetmeksizin sanki aynı ortamdaymış gibi birbirileri ile sesli ve görüntülü olarak kurdukları iletişim şekli yaşamımızın bir parçası oldu.

Peki, Zoom gibi video konferans uygulamaları ile online yapılacak olan Apartman ve Site Genel Kurul toplantıları geçerli midir?

Mevzuata ve yargı kararlarına baktık. Bu konudaki detayları “Zoom ile (Online) Yapılacak Olan Apartman ve Site Genel Kurul Toplantıları Geçerli midir? Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygun mudur?” hakkındaki blog yazımızdan, veya bu yazıya tıklayarak takip edebilirsiniz.

Okuma Önerisi:   Zoom ile (Online) Yapılacak Olan Apartman ve Site Genel Kurul Toplantıları Geçerli midir? Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygun mudur?

ÖNEMLİ NOT: Şu an olağanüstü bir dönemi yaşıyoruz. Yöneticiler ve yönetim kurulları her türlü kararlarını once sağlık felsefesi ile  “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu” çerçevesinde vermelidirler. Şu an Türkiye Cumhuriyeti Hükümeti de bu şekilde davranmaktadır.

Ozan ÖZEN

Kat Mülkiyeti Mevzuatı Uzmanı, Bilirkişi

Sayfanın bu bölümünden aşağıdaki kısımları aynı konudaki eski güncelleme yazılarımızı içermektedir. Koronavirüs etkilerinin yakın zamanda ortadan kalkmasını umut etmekle beraber, COVID-19 pandemisi yönünden de Kat Mülkiyeti Kanunu ( KMK) ve diğer mevzuatların benzer oluşabilecek salgın hastalıklar, afetler ve mücbir sebepler açısından değerlendirilmesi gereği açıktır. Apsiyon Akademi olarak gelecek dönemde 2020 yılında apartman ve site (toplu yapı) genel kurullar açısından ne gibi belirsizlikler yaşandı? Bu sorunları gelin çözelim diyecek akademisyenler, hukukçular, mevzuat ile ilgili çalışanlar, bürokratlar, bakanlıklar, Türkiye Büyük Millet Meclisi mensupları ve Cumhurbaşkanlığı görevlilerinin yararlanması açısından sayfadan kaldırılmadan olduğu gibi bırakılmıştır.

Güncelleme (Aralık 2020)

Son iki hafta içinde gerek 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. Maddesi'ndeki “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır” hükmüne göre genellikle ülkede her yılın Ocak ayı genel kurul ayı olduğundan dolayı çok sayıda soru almaktayız. Bu sebeple yazımızı son kez güncellememiz bir zorunluluk halini almıştır. Blog yazılarımızın hukuki bir mütalaa olarak değerlendirilmemesini belirtmek isteriz. Yazarımızın ve akademimizin danışmanlarının araştırma ve görüşlerini içermektedir.

Bu konuda yasa koyucunun ve yürütmenin açık bir karar alması için konunun krize doğru ilerlediğini anladığımız 30.08.2020 tarihinde 2003862861 No'lu başvuru numarası ile Görüş Önerimizi Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi'ne (CİMER) ilettik, Başvurumuz 02/09/2020 tarihinde CİMER tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafına sevk edilmesine rağmen bu konuda herhangi bir dönüş olmamıştır.

Aşağıdaki yazımız ve güncellemeleri çerçevesinde genel görüşümüz aynı olup, salgında gelinen noktada son yayınlanan Sağlık ve İçişleri Bakanlığının ilgili yazıları, İl Valilikleri ve İlçe Kaymakamlıkları Hıfzıssıhha Kurulu Kararları ile bir ölçüde önümüzdeki süreçte site ve apartman yönetimleri için yapılması gerekenlerin kesinleştiği bir yazı haline gelmiştir. Yayınlanmış ve yazımızda detayları belirlenmiş olan olan T.C. İçişleri Bakanlığı genelge, Sivil Toplumla İlişkiler Genel Müdürlüğü’nün yazıları, 7244 Sayılı Yeni Koronavirüs (Covıd-19) Salgınının Ekonomik ve Sosyal Hayata Etkilerinin Azaltılması Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun çerçevesinde site ve apartman kat malikleri kurulları ile toplu yapılarda temsilciler kurullarının yasaklandığı veya ertelendiğine dair ülke genelinde bir mevzuat bulunmamakla beraber gelinen noktada aşağıdaki hususlara dikkat edilmesinin önemini vurgulamak isteriz. 

Güncelleme (Kasım 2020)

Bu yazının yayınlandığı tarih itibari ile ülke genelinde Site (toplu yapı) ve apartman kat malikleri kurulları / temsilciler kurullarının yasaklandığına veya ertelendiğine dair bir mevzuat bulunmamakla beraber örneğin TC Ankara Valiliği İl Sağlık Müdürlüğü 28.11.2020 tarihli 2020/84 sayılı kararına göre “1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanununun 23. 27. ve 72. Maddeleri'nce, fiziksel mesafenin korunmasının zor olacağı sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, barolar, meslek odaları, birlikler, kooperatifler ile kat malikleri tarafından düzenlenecek etkinliklerin (genel kurul toplantıları dahil) 01.03.2021 tarihine kadar ertelenmesine karar verilmiştir. Özetle Ankara ilinde 01.03.2021 tarihine kadar kat malikleri genel kurulları yapılmamalıdır.

Benzer şekilde,  İstanbul İli Başakşehir Kaymakamlığı, 11.11.2020 tarih ve E-24954634-000-5144 Sayılı 75. Nolu İlçe Hıfzıssıhha Kurulu Kararına göre “Bulaş hızını azaltmak amacıyla apartman ve sitelerde Kat Malikleri Kurul toplantılarının ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu Toplantıları'nın, Kasım ve Aralık aylarını ( 2020 yılı için) kapsayacak şekilde ertelenmesine” dair karar alınmıştır.

Yine İstanbul İli Küçükçekmece Kaymakamlığı 12.11.2020 tarih ve 11 Nolu Karara Ek İlçe Hıfzıssıhha Kurulu Kararına göre “Korona virüs salgının toplum sağlığı ve kamu düzeni açısından oluşturduğu riski yönetme, sosyal izolasyonun temin, fiziki mesafeyi koruma ve hastalığın yayılım hızını kontrol altında tutma amacıyla ilçede bulaş riskini azaltmak, apartman ve sitelerde kat malikleri kurul toplantılarının Kasım ve Aralık  aylarını (2020 yılı için) kapsayacak şekilde ertelenmesine” dair karar alınmıştır.

Dolayısıyla bu ilçelerde de Kasım ve Aralık aylarında (2020 yılı için) kat malikleri genel kurulları yapılmamalıdır.

Aşağıdaki yazımız çerçevesinde görüşümüz aynı olup, T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 27/11/2020 tarih ve Z-89780865-153-19961 sayılı ": Geniş Katılımlı Etkinliklerin Ertelenmesi”  konulu yazısı (İçişleri Bakanı imzalı) , Sağlık Bakanlığının 01.10.2020 tarih ve 13588366/149/1604 sayılı yazısı, İçişleri Bakanlığının 02.10.2020 tarih ve 8978086515316230 sayılı Genelgesi, Sağlık Bakanlığının 27.11.2020 tarih ve 149 sayılı yazısı içeriğinde “COVID19 Bilimsel Danışma Kurulunca fiziksel mesafenin korunmasının zor olacağı sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, birlikler veya kooperatiflerin geniş katılımlı toplantılarının yapılmamasının ve ileri tarihe ertelenmesinin önerildiği” , “Koronavirüs Bilim Kurulunun tavsiye kararı doğrultusunda, mevsimsel etkiler de göz önünde bulundurularak, 02.10.2020 tarihinden itibaren 01.12.2020 tarihine kadar sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek olan etkinliklerin ertelenmesi hususu Valiliklerimize bildirildiği”, “COVID19 Bilimsel Danışma Kurulu, fiziksel mesafenin korunmasının zor olacağı sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, birlikler veya kooperatiflerin geniş katılımlı toplantılarının yapılmayarak 3 (üç) ay sonraya ertelenmesini önerildiği”, “Bu doğrultuda “17 Kasım 2020 tarihli ve 31307 sayılı Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe giren 7256 sayılı Kanunla; Derneklerin genel kurul toplantılarının ertelenmesine dair İçişleri Bakanına yetki veren 7244 sayılı Kanunun 2/ç fıkrasına ekleme yapılarak erteleme yetkisinin üçer aylık sürelerle üç defaya kadar kullanılabileceği hüküm altına alınmıştır. Bakanlığımızca da 24.11.2020 tarihli Onay ile Derneklerin Genel Kurul toplantıları Şubat ayı sonuna kadar ertelendiği”, Dernek genel kurullarının ertelenmesine ilişkin durum doğrultusunda; daha önceden 01.12.2020 tarihine kadar yapılmaması kararlaştırılan, sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek etkinliklerin (genel kurul toplantıları dahil) 01.03.2021 tarihine kadar ertelenmesi gerektiğinin değerlendirildiği.” “Vali ve Kaymakamlarca yukarıda belirtilen esaslar doğrultusunda Umumi Hıfzıssıhha Kanununun 27'nci ve 72 nci maddeleri uyarınca İl/İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulları kararlarının ivedilikle alınması, uygulamada herhangi bir aksaklığa meydan verilmemesi ve mağduriyete neden olunmaması, alınan kararlara uymayanlara Umumi Hıfzıssıhha Kanununun ilgili maddeleri gereğince idari işlem tesis edilmesi ve konusu suç teşkil eden davranışlara ilişkin Türk Ceza Kanununun 195 inci maddesi kapsamında gerekli adli işlemlerin başlatılması hususunda;” bilgi ve gereği rica edilmiştir.

Bu güncelleme ile aşağıdaki yazımızda belirtildiği üzere site ve apartman genel kurullarının yeni koronavirüs (COVID-19)  salgını ile ilgili olarak yapılması gereken genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin hala bir genelge, karar veya kanun bulunmamasına rağmen yayılım riskinin artması sebebi ile buna rağmen genel kurulların yapılmak istenmesi veya zorunluluk haline gelmesi durumunda  Apartman ve Site Yönetimlerinin öncelikle anagayrimenkulün bulunduğu ilçedeki Kaymakamlığa müracaatı ve İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulunun bu konuda varsa bir kararının talep edilmesi yoksa görüş istenmesi konusunda duyarlı olmasını tavsiye ederiz. Eğer alınan bir erteleme kararı var ise buna uyulması gerekmektedir. Ancak aşağıdaki yazıdaki gerekçelere istinaden, yazıda belirtilen özellikle sosyal mesafe – hijyen – maske şartlarının sağlanmasının mümkün olmadığı ve tüm maliklerin eşit bir şekilde kat malikleri kurullarına katılmasının mümkün olmadığı hallerde ertelenerek yapılması durumunda da herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin görüşümüzü hala korumaktayız.

Güncelleme (Ekim 2020)

Aşağıdaki yazımız çerçevesinde görüşümüz aynı olup, T.C. İçişleri Bakanlığı Sivil Toplumla İlişkiler Genel Müdürlüğü’nün 02/10/2020 tarih ve 89780865-153-16230 sayılı": Koronavirüs Ek Tedbirler” konulu yazısı ve Sağlık Bakanlığı'nın 01.10.2020 tarih ve 13588366/149/1604 sayılı yazısı içeriğinde “Ülkemizde de içerisinde bulunduğumuz kontrollü sosyal hayat döneminin temel prensipleri olan temizlik, maske ve mesafe kurallarının yanı sıra salgının seyri ve olası riskler göz önünde bulundurularak hayatın her alanına yönelik uyulması gereken kurallar ve önlemler belirlenmektedir. Sağlık Bakanlığı bünyesinde oluşturulan COVID-19 Bilimsel Danışma Kurulu, fiziksel mesafenin korunmasının zor olacağı sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, birlikler veya kooperatiflerin geniş katılımlı toplantılarının yapılmamasını ve ileri tarihe ertelenmesini önermiştir.” “Bu çerçevede, Sağlık Bakanlığının ilgi yazısı ve Koronavirüs Bilim Kurulunun tavsiye kararı doğrultusunda, mevsimsel etkiler de göz önünde bulundurularak, 02.10.2020 tarihinden itibaren 01.12.2020 tarihine kadar sivil toplum kuruluşları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve üst kuruluşları, birlikler ve kooperatifler tarafından düzenlenecek olan etkinliklerin ertelenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.” “Vali ve Kaymakamlarca yukarıda belirtilen esaslar doğrultusunda Umumi Hıfzıssıhha Kanununun 27. ve 72. Maddeleri uyarınca İl / İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulları kararlarının ivedilikle alınması, uygulamada herhangi bir aksaklığa meydan verilmemesi ve mağduriyete neden olunmaması, alınan kararlara uymayanlara Umumi Hıfzıssıhha Kanununun ilgili maddeleri gereğince idari işlem tesis edilmesi ve konusu suç teşkil eden davranışlara ilişkin Türk Ceza Kanunu'nun 195. Maddesi kapsamında gerekli adli işlemlerin başlatılması hususunda bilgi ve gereği istenmiştir.”

Bu güncelleme ile aşağıdaki yazımızda belirtildiği üzere; Site ve apartman genel kurullarının yeni koronavirüs (COVID-19)  salgını ile ilgili olarak yapılması gereken genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin bir genelge, karar veya kanun bulunmamasına rağmen genel kurulların yapılmak istenmesi halinde Apartman ve Site Yönetimlerinin öncelikle anagayrimenkulün bulunduğu ilçedeki Kaymakamlığa müracaatı ve İlçe Umumi Hıfzıssıhha Kurulunun bu konuda varsa bir kararının talep edilmesi yoksa görüş istenmesi konusunda  duyarlı olmasını tavsiye ederiz. Ancak aşağıdaki yazıdaki gerekçelere istinaden, yazıda belirtilen özellikle sosyal mesafe – hijyen – maske şartlarının sağlanmasının mümkün olmadığı ve tüm maliklerin eşit bir şekilde kat malikleri kurullarına katılmasının mümkün olmadığı hallerde ertelenerek yapılması durumunda da herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin görüşümüzü tekrar ifade ederiz.

Güncelleme (Ağustos 2020)

Aşağıdaki yazımız çerçevesinde görüşümüz aynı olup, T.C. İçişleri Bakanlığı Sivil Toplumla İlişkiler Genel Müdürlüğü’nün 24/07/2020 tarih ve 51355057-010.06.01-E.4726 sayılı Dernek Genel Kurulları, Beyanname ve Bildirim Süreleri Hakkında konulu yazısı ve 24.07.2020 tarihli ve 4720 sayılı Bakan Oluru'na göre “Covid-19 salgınının devam etmesi sebebiyle 7244 sayılı Kanun’un 2. maddesinin (ç) bendinde yer alan hüküm doğrultusunda dernek genel kurul toplantıları 31.10.2020 tarihinden sonraya bırakılmak üzere ikinci kez uzatılmıştır.” Dernek genel kurul toplantıları 31.10.2020 tarihinden sonraya bırakılmış olup bu süreyi takip eden 30 gün içerisinde genel kurul toplantılarını yapmaları gerekmektedir.

Aşağıdaki yazımızda belirtildiği üzere Site ve apartman genel kurullarının yeni koronavirüs (COVID-19)  salgını ile ilgili olarak yapılması gereken genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin bir genelge, karar veya kanun bulunmamasına rağmen genel kurulların yazıdaki gerekçelere istinaden ertelenerek yapılması halinde de herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin görüşümüzü tekrar ifade ederiz.

Koronavirüs (COVID-19)  Salgını Sebebi ile Site ve Apartman Genel Kurul Toplantılarının Ertelenip Ertelenmemesi 

Site ve apartman genel kurullarının koronavirüs (COVID-19)  salgını ile ilgili olarak yapılması gereken genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin bir genelge, karar veya kanun bulunmamaktadır. Dolayısı ile Apartman veya Site Genel Kurullarının 11 Mart 2020 tarihi sonrasında yapılması mümkündü. Gerekli sağlık ve güvenlik şartları sağlanarak yapılmış olması halinde herhangi bir kanuna veya karar aykırılık teşkil etmemiştir. Dolayısı ile geniş hacimli  kapalı alanlarda sosyal mesafe şartlarının korunması ve maske kullanımının zorunlu olması sureti ile oturumların yapılması mümkün olmuştur. Diğer taraftan açık havada yapılacak genel kurul toplantıları da yine sosyal mesafe maske şartı ile mümkün olacaktır.

Ancak aşağıdaki mevzuat taramasına ilişkin olarak gerek 7244 Sayılı Kanunun 2. maddesi (ç) ve (d) fıkraları kapsamındaki kapsam 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile ilgili olmamasına rağmen mevcut uygulamada yine KMK’da yer almayan kimi hususların 5253 sayılı Dernekler Kanunu, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundan alındığı da bilinmektedir. 

O halde gerek 7244 Sayılı Kanun, T.C. İçişleri Bakanlığı 16/03/2020 tarih ve 89780865-153- E.5361 sayılı  “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelgesi, T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Vakıflar Genel Müdürlüğü Genel Müdür Burhan ERSOY imzalı 09.04.2020 tarih ve 19028039-010.07.01-E.48575 sayılı" Genel Kurul ve Diğer Toplantılar” yazısı ve her halükarda “1593 sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu” çerçevesinde gerekli sağlık ve güvenlik önlemlerinin alınmasının mümkün olmadığı, şehirler arası ve milletler arası seyahat kısıtlamasının olduğu, programlı olmayıp bir veya birkaç gün önce ilan edilen sokağa çıkma kısıtlamalarının olduğu, 65 yaş üzeri ve 20 yaş altındaki maliklerin sokağa çıkma kısıtlamasının devam ettiği tarihlerde önceden ilan edilen genel kurula katılımının mümkün olmayacağı (her halükarda kendilerini vekalet ile temsil ettirebilirler) veya genel kurulda güvenli sosyal mesafe ve maske kullanımının sağlanmasının mümkün olmayacağı düşünüldüğü takdirde Site ve Apartman Yönetici ve Yönetim Kurullarını bu paragraftaki yazı, genelge ve kanunlara göre genel kurul toplantılarının emsal alınmak sureti ile erteleyebileceğini ve genel kurulların “Olağanüstü Genel Kurul” çağrı usulleri çerçevesinde ilgili bakanlıkça herhangi bir başka erteleme olmadığı sürece  31/7/2020 tarihinden itibaren 30 gün içinde yapılmasının gerektiği, mevcut yönetim ve yönetim kurullarının görev, yetki ve sorumluluklarının erteleme süresi sonrasında yapılacak ilk genel kurula kadar devam edebileceğine ilişkin görüşümüzü ifade ederiz. 

Okuma Önerisi:  Kat malikleri Kuruluna Davet Mektubu Örneği 

Genel kurulların yapılmamasının tercih edilmesi halinde ise maliklere gerekli bilgilendirmenin tebligat usullerine göre  yapılması yine tercihan bilgilendirmenin daha aktif yapılabilmesi adına sms, mail, Whatsapp veya web üzerinde ilan edilmek sureti ile bu bilgilendirmenin verimliliğinin arttırılması, bütçe-gerçekleşme raporlarının ve zorunlu olarak yapılması gereken bütçe artışlarının da zorunlu olmamakla birlikte mevcut ortamda malik ve kiracıların bilgisine sunulmasının faydalı olacağını düşünmekteyiz.  

O halde site ve apartman genel kurullarının koronavirüs (COVID-19)  salgını ile ilgili olarak yapılması gereken genel kurullarının iptaline veya ertelendiğine ilişkin bir genelge, karar veya kanun bulunmamasına rağmen genel kurulların bir önceki paragraftaki gerekçeler istinaden ertelenerek yapılması halinde de herhangi bir olumsuzluk yaşanmayacağına ilişkin görüşümüzü ifade ederiz.

Gerekçeler

16/4/2020 tarih ve 7244 Sayılı YENİ KORONAVİRÜS (COVID-19) SALGINININ EKONOMİK VE SOSYAL HAYATA ETKİLERİNİN AZALTILMASI HAKKINDA KANUN İLE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN’un

1. maddesi ç) ve d) fıkralarına gore 5253 sayılı Dernekler Kanunu  ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantıları  31/7/2020 tarihine kadar ertelenir. Bu süre, 3 aya kadar İçişleri Bakanınca uzatılabilir. Ertelenen genel kurul toplantıları, ertelemenin sona erdiği tarihten itibaren 30 gün içinde yapılır. Mevcut organların görev, yetki ve sorumlulukları erteleme süresi sonrasında yapılacak ilk genel kurula kadar devam eder.

T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün  16/03/2020 tarih ve 89780865-153- E.5361 sayılı  “Coronavirüs Tedbirleri” konulu  “1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu.” İlgisi ile yazılmış genelgesine göre “ - Sivil toplum kuruluşlarının (dernek, vakıf ) genel kurulları ve sivil toplum kuruluşlarının eğitimler dâhil insanları toplu olarak bir araya getiren her türlü toplantı ve faaliyetleri (icrai zorunluluk gerektiren yönetim faaliyetleri hâriç) 16.03.2020 Pazartesi saat 24:00 itibariyle geçici olarak ertelenmiştir.

T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Vakıflar Genel Müdürlüğü Genel Müdür Burhan ERSOY imzalı 09.04.2020 tarih ve 19028039-010.07.01-E.48575 sayılı" Genel Kurul ve Diğer Toplantılar” yazısında İçişleri Bakanlığının 16.03.2020 tarih ve E.5361 sayılı "Coronavirüs Tedbirleri" konulu genelgesi ile sivil toplum kuruluşlarının (dernek, vakıf) genel kurulları ve insanları toplu olarak bir araya getiren her türlü toplantı ve faaliyetleri 16.03.2020 Pazartesi saat 24:00 itibariyle geçici olarak ertelenmiştir.

Bu nedenle, vakıflar tarafından yapılacak tüm toplantılar (sanal ortamda yapılacaklarda dahil olmak üzere) 01.07.2020 tarihine kadar durdurulmuştur.