Konutlar Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralanabilir Mi?

7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 02 Kasım 2023 Perşembe günkü Resmi Gazete’de yayımlandı. Kanunun, konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel hususlara, izin belgesinin niteliğine, uygulanacak idari yaptırımlara, izin belgesinin iptaline ve Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama işlemlerinin denetimi ve düzenlemesine ilişkin hükümleri kapsamaktadır. Kanun’un bahsi geçen hükümleri kapsayan kısmı 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecek.

Apartman ve Sitelerde Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasındaki Sınır 100 Gün

Kanuna göre, konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle kullanan gerçek veya tüzel kişilerin, konutu tek seferde en fazla 100 gün süreyle, turizm amaçlı kiralaması durumunda Kültür ve Turizm Bakanlığından turizm amaçlı kiralama izin belgesi alması gerekmektedir. Bu izin belgesini vermeye Kültür ve Turizm Bakanlığı yetkili olup Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilmektedir. 

Konutun Turizm Amaçlı Kısa Süreli Kiralanması İçin Tüm Kat Maliklerin Oy Birliği ile Karar Vermesi Gerekir

İzin belgesine başvuracak kişilerin öncelikle, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin konutun bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile kararın alınmasını sağlaması gerekmektedir. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde ise yalnızca turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu kural uygulanacaktır ancak alınan izin belgesinin örneği site yönetimine verilmelidir.

Yapı Ruhsatlarında Rezidans Mesken olanlar ile Yönetim Planlarında Kısa Süreli Kiralama Hakkı Bulunan Konut Bağımsız Bölümlerde Diğer Kat Maliklerinin İzninin Alınmasına Gerek Var Mı?

Yapı ruhsatlarında ve dolayısı ile tapuya kayıtlı yönetim planlarında kat mülkiyeti kütüğünde konut rezidans niteliğinde olan bağımsız bölümlerde konaklama veya kısa süreli kiralama olarak da işletilebileceğine ilişkin ifadeler olan anagayrimenkullerde de tüm kat maliklerinin oy birliği sağlanmış olacaktır. Netice itibari ile yönetim planının yapılarak tapuya kaydedilmesi aşamasında bütün kat maliklerinin imzası aranmaktadır. O halde tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümden meydana gelen, bağımsız bölüm niteliği “rezidans konut” olmasa dahi anagayrimenkullerin yönetim planlarında dahi bulunan “kısa dönem kiralama” izni 7464 sayılı kanunun 3. maddesinin 3. fıkrasındaki “binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın” yerine geçecektir.

Birden Fazla Binadan Oluşan Toplu Yapılardaki (Konut Sitelerinde) Durum Nedir?

İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesin için; birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için 7464 sayılı kanunun 3. maddesinin 3. fıkrasındaki “binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan karar” veya “tapu sicilinde beyan edilmiş olan yönetim planındaki izin” yeterli olacaktır.

Yönetim Planlarındaki Turizm Amaçlı veya Kısa Dönem Kiralamaya İlişkin Hükümlerdeki Sınırlamaların Çözüm Merci Neresidir?

Tapu sicilinde beyan olunan yönetim planında bağımsız bölümlerin kısa süreli kiralanmasına ilişkin şartlar ve sınırlamalar da bulunabilir. Bu durumda bağımsız bölümün turizm amaçlı kiralama izin belgesi alması, yönetim planının maddelerine aykırı davranma hakkını vermeyecektir. Yönetim planlarında bulunan sınırlamalar arasında bağımsız bölümlerin ‘’kısa süreli’’ kiralanması veya alt kiralanması hakkının ancak ticaret sicilinde  faaliyet konuları arasında alt kiralama ve konaklatma yapma bulunan ve anagayrimenkul yönetimi tarafından  onaylanacak şirketler aracılığıyla yapılabileceği, bağımsız bölümlerde on günden veya  üç günden vs. az süreli kiralama yapılamayacağı gibi sınırlama hükümleri bulunuyorsa bu sınırlamalara uyulmaması halinde ise diğer maliklerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru hakkı bulunacaktır.

Bina veya Site Yönetiminin Turizm Amaçlı Kiralamadaki Rolü Nedir?

7464 sayılı kanuna göre,
• tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüme sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran (kat maliki veya intifa hakkı sahibi) gerçek veya tüzel kişi 
• ya da adına izin belgesi düzenlenerek konutu kiraya veren kişi (izin belgesi sahibi);
• bağımsız bölüm konutu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen turizm amaçlı kiralama izin belgesini (izin belgesi)
site yönetimine iletir. 
1. Site Yönetimi, Turizm amaçlı kiralanan konuta ait Kültür ve Turizm Bakanlığı veya Bakanlığın yetki verdiği valilik tarafından verilen “izin belgesinin” izin belgesi sahibi veya her halükarda kat maliki veya intifa hakkı sahibi tarafından kendisine iletilmesini talep eder.
2. Site Yönetimi Turizm Bakanlığı tarafından nitelikleri belirlenen plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmasına izin verir. Yönetim planındaki bu yöndeki yasak ve sınırlamaların çözüm mercii Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
İzin belgesi vermeye Bakanlık yetkilidir. Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir. İzin belgesi ve plaket ücretleri Bakanlıkça belirlenir.
(3) İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.
(4) Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;
a) İş yeri açma ve çalışma ruhsatının,
b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.
(5) İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.
(6) İzin belgesi sahibi, gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelir. Ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
(7) İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır.
(8) Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.
(9) İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sona erer.
(10) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, yedinci fıkranın kapsamı dışındadır.
 
Tapu sicilinde beyan olunan yönetim hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.
3) İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.

Turizm amaçlı izin belgesine başvuran kişinin aynı binadaki bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda; kişinin iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatının bulunması ve bu konutun site içerisinde yer alması halinde tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan karar gerekmektedir. Kiraya veren ile turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapan kullanıcıların bu amaçla kiralanan konutu üçüncü kişilere kiralaması veya mesken olarak kullanmak amacıyla kiralanan bir konutun üçüncü kişilere turizm amaçlı kiralanması yasaktır. Bu yasağa aykırı davranan kişiler hakkında 100.000,00 TL idari para cezası uygulanır. Ancak tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu kendi personeline kullandırması ile sağlık, yemek ve alışveriş servisi, spor ve yüzme havuzu gibi sosyal hizmetlerin sağlandığı birden fazla bağımsız bölümden oluşan ve işletme vasıtasıyla idare edilen yüksek nitelikli konutlar bu yasak kapsamında değildir. 
İzin belgesi bulunmadan turizm amaçlı kiralama faaliyetinin gerçekleştirildiğinin tespit edilmesi halinde bu faaliyeti gerçekleştiren kişiler hakkında idari yatırımlar uygulanacaktır. Buna göre;
1. İzin belgesi bulunmadan konutu turizm amaçlı kiraya veren kişilere kiralama yapılan her konut için 100.000,00 TL idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 gün süre verilir.
2. Bahsedilen 15 günlük süre sonunda izin belgesi almaksızın faaliyete devam eden kişiler hakkında 500.000,00 TL idari para cezası uygulanır ve bir kez daha 15 gün süre verilir.
3. İkinci kez verilen 15 günlük sürenin sonunda hala izin belgesi bulunmaksızın faaliyetine devam eden kişiler hakkında bu sefer 1.000.000,00 TL idari para cezası uygulanır. 
4. Turizm amaçlı konutu kiralayan kullanıcıların veya konutu kendine adına mesken olarak kiralayan kişilerin üçüncü kişilere kiraya vermesi durumunda bu kişiler hakkında 100.000,00 TL idari para cezası; izin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiraya verilmesine aracılık edenler hakkında her bir sözleşme için 100.000,00 TL idari para cezası uygulanır. 
5. Aynı zamanda bu faaliyetlerin gerçekleştirilmesine elektronik ortamda imkân sağlayan hizmet sağlayıcıları hakkında 100.000,00 TL idari para cezası uygulanır. 

Yukarıda bahsedildiği üzere 100 günden fazla süreli kiralamalar için turizm amaçlı kiralamaya ilişkin izin belgesi alınmasına gerek yoktur ancak görünürde her defasında 100 günden fazla kira sözleşmesi yapılmasına rağmen ilk sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde aynı konutun 4 defadan fazla kiraya verilmesi durumunda bu faaliyeti gerçekleştirenler hakkında da 1.000.000,00 TL idari para cezası uygulanır.

İzin belgesi alındıktan sonra izin belgesi sahiplerinin, Bakanlık tarafından istenen belgeleri zamanın göndermemesi, eksik veya yanıltıcı belgeler göndermesi, gerekli bildirimlerin yapılmaması, konutun gerekli nitelikleri sahip olmaması ve turizm amaçlı kiralamaya ilişkin sözleşmeye aykırı davranılması gibi Kanunda sayılan hallerde de ilgililer hakkında idari para cezaları uygulanacaktır. İzin belgesi kapsamında turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanların, belgenin iptalini talep etmesi, faaliyetin sona erdiğinin tespit edilmesi, gerekli başvuruların yapılmaması ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi ve kiralama yapılan konutun kamu düzeni, güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının tespit edilmesi hallerinde izin belgesi iptal edilecektir. İzin belgesi iptal edilen konutlarda halihazırda kullanıcı olarak kalanların hakları sözleşme süreleri sonuna kadar devam eder. 

Kanun 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girecek olup daha önce yapılan turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanların, ilgili maddelerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 1 ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurması zorunludur. Bu yükümlülüğe aykırı davrananlar içinde yukarıda belirtilen idari para cezaları uygulanacaktır. Halihazırda turizm faaliyetinde bulunanların başvurularının reddedilmesi halinde bu konutlardaki kullanıcıların hakları sözleşme süreleri boyunca devam edecektir. 

Sonuç itibarıyla, turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunmaya yetkisi olan kişilerin bu faaliyetleri gerçekleştirebilmesi için Bakanlık tarafından izin belgesi almaları gerekmekte ve izin belgesi almaya yetkisi olmadan veya yetkisi olsa bile izin belgesi bulunmadan bu faaliyeti sürdürenler ve bu faaliyetlere aracılık edenler; faaliyeti aynı konut için 1 yıl içerisinde 4 defadan fazla kiraya verenler ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında belirtilen idari para cezaları uygulanacaktır.

Kanun ile getirilen kısıtlamalar ve idari para cezaları, konutun maliki olan kişinin ve konutu mesken olarak Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı olarak kullanan kişinin konutu turizm amaçlı kiraya vermesi bakımından iki farklı şekilde yorumlanabilir. Şöyle ki; mülkiyet hakkı veya intifa ya da üst hakkı sahiplerinin anılan kanun ile konutu turizm amaçlı kiraya vermesi için Bakanlıktan izin belgesi alması gerekliliği, yukarıda sayılan hallerde malik veya irtifak hakkı sahibine oldukça katı yaptırımların uygulanması durumu mülkiyet hakkının kısıtlanması olarak yorumlanabilir. Zira mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35. maddesi ile düzenlenmekte olup anılan maddeye göre mülkiyet hakkı ancak kamu yararına sınırlandırılabilir. Bu noktada anılan kanun ile getirilen düzenlemeler kişilerin mülkiyet ve irtifak hakkı gibi ayni haklarının kısıtlandığı şekilde yorumlanırsa bu kısıtlamanın kamu yararına olup olmadığı hususu gündeme gelecektir.

Diğer yönden Türk Borçlar Kanunu kapsamında konutu mesken olarak kiracı sıfatıyla kullanan kişinin, aynı konutun tamamını veya bir kısmını kiraya vermesinin kısıtlanması ise bu sefer kanun ile düzenlenen ve korunan taraflar arasındaki sözleşme serbestisinin engellenmesi olarak yorumlanabilir. Zira Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenen alt kira ilişkisine bakıldığında; kiracı kiraya verenin rızası dahilinde kiralananı başkasına kiralayabilir. Dolayısıyla anılan Kanundaki düzenlemeler ile kiracı ve kiraya veren arasında sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında yapılan anlaşmalar bakımından da sınırlayıcı faktörler getirilmiştir. Özetle, Kanun kapsamında yapılacak faaliyetler bakımından izin belgesinin gerekliliği ve Kanunda belirtilen hususlara aykırı faaliyetlerin idari para cezası yaptırımına tabi olması durumunun ayni hak sahipleri bakımından Anayasal hakların sınırlandığı; TBK kapsamında kiracı sıfatını haiz kişilerin faaliyetleri bakımından da sözleşme serbestisi ilkesinin sınırlandığı durumların meydana gelmesi söz konusu olabilir.