Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu

Ortak alan sigortası ile ilgili yazılarımız üzerine Apsiyon Blog okurları ve Apsiyon Youtube kanalı izleyicileri Apsiyon Akademi’ye binanın ortak tesis ve şeylerinden kaynaklanan hasarların ödenmesi talepleri ile komşuları olan malik ve kiracıları ile yada aynı binada konut sigortası yaptırmış olan kat malikleri ya da kiracılarının hasarlarını ödeyen sigorta şirketleri ile ilgili yaşadıkları sorunları iletmeye devam etmektedirler. Bize ulaşan örnek olaylardan bazıları şunlardır: 

• İstanbul Esenyurt’ta bir binada giriş katında oturan bir kiracının evine binanın giderlerinde oluşan bir tıkanmadan dolayı su basmış, eşyaları zarar görmüş, konu sigorta şirketine intikal etmiş, kiracı sigorta şirketinden ödemeyi almış, sigorta şirketi de bina yönetimine ödeme emri göndermiş,
• Bir başka vakada sitenin C bloğunun en üst katında oturan kat maliki çatı izolasyon kusuru sebebi ile kendi dairesinde oluşan tavan, duvar ve zemin kaplamalarına ilişkin zararları ile ilgili olarak kat malikleri kurulunda zararlarının giderilmesini istemiş, komşuları kabul etmeyince C blok yönetimine dava açmış,
• Diğer bir olayda İstanbul Kadıköy'de, bir apartmanın bahçesinde bulunan ağacın devrilmesinin ardından sigorta şirketinin kasko sigortası olan ve aracı zarar gören araç sahibine ödediği 200 bin lira için 41 daire sahibini icraya vermiş,
• Samsun'da bir binanın dış cephesindeki ısı yalıtımı ile çatı örtüsünün bir kısmı kuvvetli rüzgar ile sökülmüş, pencere denizliklerindeki mermerleri de sökerek karşısındaki binanın dış cephesine ve bazı dairelerinin de camlarını kırarak zararlar vermiş, aynı zamanda sokaktan geçen bir aracın da tavan ve camlarının zarar görmesine sebep olmuş.
Apartman / Site Ortak Alan Sigortası Nedir?

Yukarıdaki  gibi gider hatları tıkanan, çatı izolasyonu yetersiz kalıp çatı altına su alan, bahçesindeki ağaç bir aracın üzerine devrilen, ısı yalıtımı (mantolaması) ve çatı kiremitleri uçarak karşı binaya ve yoldan geçen araca zarar veren binaların kat malikleri ya direkt olarak ödeme emirleri ile karşı karşıya kalmışlar veya bina yönetimlerinden bu hasarların tazmininin giderilmesi istenmiş. 

Apsiyon Blog okurları Apsiyon Akademi’ye soruyorlar! “Bu istenen para hakkaniyetli midir?”, “Bizimle ne alakası var bu hasarların?”, “Hali hazırda zarar gören otomobiller, karşı binadaki camlar zaten sigortalı! Neden sigorta şirketi karşıladığı hasarları bizden istiyor?, “Ödemezsem ne olur?” Dilerseniz şimdi bu soruların hepsine birden yanıt verelim.

Neden Konut Sigortası Yaptırmalıyız? | DASK ve Konut Sigortası

Ortak Gider Tesisatından, Çatı İzolasyon Yetersizliğinden Kaynaklanan Hasarların Zararının Sorumluluğu Kime Aittir? 

“Binanın ortak bir yerindeki arızadan veya bir tesisattaki sorundan (örneğin binaya ait olan rögar kuyusu veya pis su gider hatlarındaki bir sorun yada çatıdaki izolasyon kusurları sebebi ile giriş kattaki dükkan veya çatının altındaki bağımsız bölümlerde oluşan su kaynaklı hasarlar gibi) dolayı zarar gören malik veya kiracının zararının giderilmesi diğer kat maliklerinin (zarar gören bağımsız bölüm maliki de dahil olmak üzere) sorumluluğundadır.”

Rögar kuyu ve pis su veya yağmur suyu gider hatlarındaki bir sorundan dolayı zarar gören malik veya kiracının zararının giderilmesi binadaki tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır. Hatta zarar görmüşse dahi zarar gören bağımsız bölüm malikinin kendisi de kendini payına düşen hasardan sorumludur. Eğer söz konusu pis su gider hattı binanın sadece bir tarafındaki dairelerden su tahliyesi yapıyorsa ve binanın diğer dairelerinin bu gider hattından faydalanma durumu yok ise o durumda sadece gider hattını kullanan daireler sorumludur. Aynı durum örneğin bir sitede (toplu yapıda) bir bloğu giderleri ile ilgili ise o taktirde diğer bloklardaki mülk sahipleri değil, sadece gideri tıkalı olan veya gider hattı hatalı imal edilmiş olan (örneğin eğimi yanlış hesap edilmiş vs.)  blok kat malikleri sorumludur. Yukarıdaki örnek olaylara baktığımızda,

• çatı izolasyon kifayetsizliği sebebi ile üst kat daire zarar görmüş veya 
• binanın bahçesindeki ağacın çürümesinden veya bakımsızlığından kuvvetli bir rüzgarda devrilmesi ile zarar gören otomobilde hasar oluşmuş ya da 
• binanın çatısının, mantolamasının rüzgarda uçup karşı binalara ve yoldan geçenlere verdiği zararlar söz konusu ise  aynı sorumluluk mevcuttur.

Hasar Gören Komşunun veya 3. Kişinin Sigortası Varsa Ne Olur?  

“Sigorta şirketine sigortalı olan kat maliki veya kiracıya ait konutta binadan kaynaklı su/yangın /bağımsız bölüm duvar ve inşaatının zarar görmesi sebebi ile hasar gerçeklemiş, sigortalı konutta maddi hasar oluşmuş ise; sigorta şirketi sigortalıya söz konusu hasar neticesinde bir hasar ödemesi yapar. Türk Ticaret Kanunu'nun 1472. Maddesi, sigortacıya ödediği tazminatı haksız fiili ile zarara sebebiyet verenlerden ve bu fiilden sorumlu olanlardan kendi sigortalısına halef olarak geri alma hakkını (rücu hakkı*) tanımıştır. Binada mülk sahibi olan kat maliklerinin hasarın oluşmasındaki sorumluluğu nedeniyle sigorta şirketince sigortalıya ödenen tazminat bedelinin bildirilen gün zarfında ödenmesi, aksi takdirde tazminat ödeme tarihinden itibaren tahakkuk edecek faiz , mahkeme masrafı ve vekalet ücreti ile birlikte tahsili için diğer kat maliklerine ve çoğunlukla ulaşılması daha kolay olduğu için kat maliklerinin vekili olan yönetici ve yönetime ihtar edilen ödeme bildirimine eğer kusurun olmadığı düşünülüyorsa, 7 (yedi) gün içinde itiraz edilmemesi ve kayıtsız kalınması halinde sigorta şirketi tarafından tazminat davası açılır.”

Şimdi bu durumu biraz daha açıklayalım.

a) Komşumuzun evinde “konut sigortası”, dükkanında “işyeri sigortası” yapılmışsa bağımsız bölümünün duvarları, zemini, tavanı zarar görmüş ise ya da kiracının “eşya sigortası” mevcut ise ve eşyaları zarar görmüşse veya
b) Aynı binada bağımsız bölümü olmayan gerçek ya da tüzel üçüncü şahısların benzer sabit kıymet sigorta poliçeleri veya araçlarının “kasko sigorta poliçesi” düzenlenmişse 
c) Sigorta ekspertiz raporu ile oluşan zararın ortak gider hattı tıkanıklığından, çatı izolasyonu yetersizliğinden, ağacın bakımsızlığından veya çürümesinden, dış cephe yalıtımının (mantolamasının) imal edilirken yetersiz dübelle sabitlenmemesinden veya başka bir imalat hatasından kaynaklandığı tespit edilmiş ise (hasar binadan kaynaklanmış ise) 

Sigortası olan malik veya kiracının ya da üçüncü şahısların (sigortalının) gördüğü zararları ödeyen sigorta şirketinin ödediği zararı binanın diğer maliklerine rücu hakkı* bulunmaktadır. 

Rücu hakkı*: sigorta şirketinin ödediği tazminat tutarını, kazanın nedeni olan kusurlu kişiden veya diğer ilgili taraflardan talep etmesi.

d) Hal böyle iken sigorta şirketi söz konusu hasarın kat maliklerinin her birine ayrı ayrı ödeme emri göndermek yerine “bina yönetimine” de tek bir ödeme emri gönderebilir.
e) Eğer söz konusu anagayrimenkulde (binada, apartmanda, iş merkezinde) veya sitede (toplu yapıda) ortak yerlerde “Sabit Kıymet Sigortası” (yangın sigortası, bina sigortası) veya bu poliçeye bağlı veya ayrı düzenlenmiş 3. Şahıs Mesuliyet Sigortası mevcut ise bina yönetimi de bu talebi kendi sigorta poliçesinden karşılanması için sigorta şirketine yönlendirebilir, böylece zararın tümünü karşılamak yerine sadece poliçede varsa mevcut muafiyet kısmı düşüldükten sonra cüzi bir kısmını kat maliklerinden toplayarak hasarın tazminini talep eden diğer sigorta şirketine ödeme yapabilir.  

Sigorta konusunda daha fazla bilgi almak ve benzer risklerin azaltılması için apsiyonsigorta.com adresine ulaşabilir, 0216 706 02 03 numaralı telefondan destek alabilir, info@apsiyonsigorta.com mail adresine yazabilirsiniz.

Kat Maliklerinin ve Yönetimlerin Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu Neden Doğar?

Yapı Malikinin Hukuki Sorumluluğu Nedir? 

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 69. maddesinde düzenlenen “yapı malikinin hukuki sorumluluğu” kusursuz sorumluluktur. Kusura dayanmayan bina veya diğer bir yapıya sahip olunması dolayısıyla öngörülen bu sorumluluk halinde; intifa ve oturma hakkı sahipleri de sınırlı bir alanla müteselsilen sorumlu tutulmuştur. “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” “İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.” “Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır." Bu sorumluluk kat maliklerinin ortak yer ve tesisatlar açısından vekili olan yönetici ve yönetim kurullarına da yöneltilebilir.

 
Yaşadığımız, Çalıştığımız Yapılar Depreme Dayanıklı Mı? 

Yapı Malikinin Sorumluluk Şartları Nelerdir?

1. Bir bina veya yapı eserinin varlığı, 
2. Malik veya intifa ve oturma hakkı sahibinin varlığı, 
3. Yapılıştaki bir bozukluk ,
4. Veya bakımda bir eksiklik, 
5. Zarar ve illiyet bağıdır. 
 
İşbu sorumluluğa ilişkin gerekli şartların gerçekleşmesinden sonra, zarar gören açacağı tazminat davası ile genel esaslar kapsamında bu zararını tazmin ettirebilecektir. Kural olarak, maddi ve manevi tazminat davasını, bina veya yapı eserinden zarar gören kişi açabilmektedir.
 
“Zarar, davalıya ait kanalizasyon rögarının tıkanması veya arızası olmaksızın sırf sigortalı binanın geri tepmeyi engelleyici sisteminin olmamasından dolayı meydana gelmiş ise, davalının sorumluluğunu gerektiren illiyet bağı sigortalı binanın malikinin kusuru nedeniyle kesilmiş olur. Ancak zarar, davalının kanalizasyon borusunun yetersizliği veya tıkanması veyahut rögarın geri tepmesi sonucu meydana gelmiş ise bu durumda sigortalı binada geri tepmeyi engelleyici sistemin olmaması, davalının kusursuz sorumluluğunu ortadan kaldırmaz, zira bu halde davalının sorumluluğunu gerektiren illiyet bağı kesilmemiştir. Zararın nasıl meydana geldiğinin somut olarak tespit edilip, davalının kusursuz sorumluluğunu ortadan kaldıran nedenlerin olayda mevcut olup olmadığı belirlenerek karar verilmesi gerekir.” denilmek suretiyle illiyet bağı ve sorumluluk arasındaki ilişki net bir biçimde izah edilmiştir.  * Bakınız Açıklama Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2012/690 E. ve 2013/1547 K. sayılı ve 24.01.2013 tarihli ilamı
 
Apsiyon Sigorta ile Değerini Bilin, Önlem Alın, Koruyun

Hasardan Sorumlu Tutulmamak İçin İspat Gerekecektir

Diğer taraftan bina veya diğer yapı malikinin sorumluluğunu, diğer kusursuz sorumluluk hallerinden ayıran en önemli fark, TBK 69.maddesinin hükmünün malike geniş ve ağır bir sorumluluk yüklemesi olup kurtuluş kanıtı getirme imkânı tanınmamasıdır. Ancak malik, sorumluluktan kurtulmak için (TBK m. 69’dan zımnen ortaya çıkan) zararın, eserin yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden kaynaklanmadığını ya da (sorumluluk hukukunun genel esaslarına göre) illiyet bağını kesen durumlardan - mücbir sebep, üçüncü kişinin sorumluluğu- birinin varlığını ispatlamak zorundadır. Bina veya diğer yapı eserlerinden doğan sorumluluğa özgü bir diğer düzenleme rücu konusudur. Madde metninde özel olarak iki farklı rücu ilişkisine değinilmektedir. TBK’nın  69/2 maddesinde öngörülen rücu ilişkisi müteselsil sorumluluk esasına dayanmaktadır. Buna göre; intifa ve oturma hakkı sahipleri, binanın bakımındaki eksikliklerden beraberce sorumlu tutulmaktadır. Ancak şahsi bir hak veren kira ilişkisinde kiracı, TBK’nın 69. Maddesi kapsamında üçüncü kişilere karşı sorumlu değildir. 

Bir diğer rücu ilişkisi ise; TBK’nın  69/3 maddesi gereği malikin intifa ve oturma hakkı sahiplerinin, genel hükümler kapsamında sorumlu olan diğer kişilere, aralarındaki ilişkiler nedeniyle rücu etmesidir. Söz konusu hüküm, özel bir rücu mekanizması getirmemekte olup taraflar arasındaki ilişkiye dayanmaktadır. Bina veya yapı eserlerinden doğan sorumluluğu düzenleyen TBK’nın 69. maddesinin hükmü, kanunun haksız fiiller kısmında yer aldığından, söz konusu zararlardan doğan talepler, TBK’nın 72. maddesi gereği zarar gören kimsenin, zararın ve zarar verenin öğrenilmesinden itibaren iki ve her halde zararı doğuran fiilin meydana geldiği tarihten itibaren on yıl geçmekle zaman aşımına uğramaktadır.

Zorunlu Deprem Sigortası - DASK Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Hasar Taleplerinde Sigorta Eksperi Zararın Oluşmasına İlişkin Tespitini Yapar 

Örneğin en alt katta oturan bir malik veya kiracının mutfağında veya banyosunda su geri tepmesi ile bir zarar meydana gelmiş ise öncelikle gider hattının tıkanma noktasının tespit edilmesi gerekir. Hasar ekspertizi;

• Hasar nedir?
• Hasar nerede?, ne zaman?, neden?, nasıl oluşmuştur? 
• Hasara kim sebep olmuştur? sorularının yanıtlanması ile yapılır. 

Örnek olarak gider hattı bu en alt kattaki bağımsız bölüm (daire veya dükkan)  dahil olmak üzere üst katlardaki tüm bağımsız bölümlerden giden atık  suyu aldıktan sonra daha ilerideki bir noktada tıkanmış ise bu gider hattını kullanan en alttaki konut veya dükkan dahil üst katlardaki tüm daireler tıkanmanın giderilmesinden ve hasar gören tüm bağımsız bölümlerdeki (en alttaki zarar gören bağımsız bölümün maliki de dahil olmak üzere) hasarın giderilmesinden sorumludur. Yine eğer gider binanın tüm dairelerinden gelen suyu aldıktan sonraki bir noktada tıkanmış ise bu taktirde hasar gören bağımsız bölüm dahil tüm binanın bağımsız bölüm malikleri aynı sorumluluğa sahiptir.

Eğer tıkanıklık sadece en alt kattaki bağımsız bölümün (daire veya dükkan) kendi bağımsız bölümünün gider hattı noktasında ise (yani üst katlardaki tüm bağımsız bölümlerden giden atık suyu alan ana pimaş hattı öncesinde, daha gerideki bir noktada tıkanmış ise) üst kat maliklerinin bir sorumluluğu doğmayacaktır. En alt kattaki bağımsız bölüm (daire veya dükkan) gördüğü zararı kendisi tazmin edecek veya sigortası var ise sigorta şirketinden talep edecektir. Bu durumda sigorta şirketi bina yönetimine ve diğer kat maliklerine rücu talebi yapamaz. 

 
Apsiyon Sigorta ile Tanışın!

Hasar Alan Bağımsız Bölümün Sahibi veya Kiracısı Zararını Kimden Talep Edebilir? 

Yukarıdaki tespiti yaptıktan sonra zarar gören bağımsız bölüm maliki veya kiracısı varsa bina yönetiminden, yoksa sorumluluk tespiti yapılan tüm bağımsız bölümlerden zararını talep edebilir, ödenmediği taktirde borçlar hukukuna göre ilgili daire maliklerine veya bina yönetimine tazminat davası açabilir.

Hasar Alan Bağımsız Bölümün Sahibi veya Kiracısının Sigortası Varsa Ne Yapmalıdır? 

Eğer dairenize, ofisinize veya dükkanınıza ait su hasarlarını da içeren konut/işyeri sigorta poliçesi var ise hasarınızı 5 (beş)  gün içinde sigorta şirketine bildiriniz. Sigorta şirketi yukarıdaki tespitleri yapar, zararınızı öder, sonra sorumluluğa göre bina yönetiminize veya sorumlu bağımsız bölümlerin kat maliklerine size ödediği tazminatın sigorta şirketine ödenmesi için gerekli girişimleri yapar. Siz uğraşmak durumunda kalmazsınız.

Hasar Alan Bağımsız Bölümün Yer Aldığı Binada Ortak Alan Sigortası Varsa Ne Yapılmalıdır? 

Eğer söz konusu zarar gören bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkulün ortak yerlerinde sabit kıymet sigortası veya bu poliçeye bağlı veya ayrı düzenlenmiş 3. şahıs mesuliyet sigortası mevcut ise zarar gören malik veya kiracı bina yönetimine bildirim yaptığı taktirde hasarının kendi bağımsız bölümünde düzenlenmiş sigorta poliçesi olsa dahi bu poliçe kullanılmadan yönetimin yaptırdığı "apartman ortak alan sigorta poliçesinin" şirketine yönlendirilebilir. Yönetim vakit geçirmeksizin site ortak alan sigorta poliçesinin düzenlediği sigorta şirketine gerekli hasar ihbarını yapmalıdır. 

Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu Var Mı? 

Yukarıda zarar gören bağımsız bölüm malikinin, kiracının ya da 3. kişilerin veya bu kişiler konut/işyeri/ eşya/ kasko sigorta poliçesi satın almışlarsa, hasar bedeli de sigorta şirketi tarafından karşılanmışsa zararın tazmini için bina yönetimine rücu edileceğini ifade etmiştik. Bu çerçevede apartman ve site yöneticileri uygulamada da tesis müdürleri şu soruları merak edebilirler. 

• Yönetimin Kat Maliklerinin veya 3. Kişilerin Hasar Taleplerinde Bir Sorumluluğu Var Mıdır?
• Yönetimin Sorumluluğunu Yerine Getirmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Yeri Nedir?
• Profesyonel Yönetici veya Yönetim Şirketinin Sorumluluğu Var mıdır?
• Yönetim Hasarı Ödedikten Sonra Ne Yapar?
• Yönetime Ait Ortak Alan Sigortası Varsa Zarar Nasıl Karşılanır?

Bu sorularımızı da “Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu” konulu bir başka blog yazımızda yanıtlayalım. Yazımız yayınlandığında burada yazının linki yayınlanacaktır.

Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu

Eğitim Önerisi: e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim Programı

Apsiyon Akademi’yi Tanıyalım