Kira Kazançlarında Konut İstisnası

Bildiğiniz üzere kira kazançlarına ilişkin beyannamelerin mart ayı içinde verilmesi gerekmektedir. Kira kazançları, diğer deyişle gayrimenkul sermaye iratları Gelir Vergisi Kanunu kapsamında düzenlenmiş gelir unsurlarından biridir. Söz konusu Kanun’un 70 ila 74. maddeleri arasında düzenlenen gayrimenkul sermaye iradı kanunda tadadi olarak yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar olarak tanımlanmıştır. Bu çalışmamızda uygulamacılara ve sayıları giderek artan kira kazancı elde eden mükelleflere faydalı olması amacıyla konut istisnasına ilişkin bilgilere yer verilecek, örneklerle hesaplamaların nasıl yapılacağı açıklanacak ve bazı özellikli hususlara değinilecektir.

Konut İstisnasının Esasları

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2024 yılı için 21.000 TL’si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna konut (mesken) olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerli olduğundan, iş yeri kira kazançlarından konut istisnasının indirilmesi mümkün değildir. Taşınmazlarını konut olarak kiraya verenlerin, sahip oldukları başka taşınmazlarını iş yeri olarak kiraya vermeleri durumunda konutlardan elde ettikleri gelirlere istisna uygulanacaktır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır.

Binaların, konut olarak yıl içinde on iki aydan az süreyle kiraya verilme hallerinde de istisna tutarı aynı şekilde 21.000 TL olarak uygulanacaktır. Örneğin, 2023 yılı Haziran ayından bu yana (7 aylık) konut olarak kiraya verilen bir taşınmazdan elde edilen kira kazancının tamamına konut istisnası 21.000 TL olarak uygulanacaktır. Diğer deyişle 21.000 TL’lik istisna tam rakam olarak uygulanacak, altıncı aydan itibaren kiraya verdim, o zaman altı aylık dönem için istisnanın da o kadarlık kısmından yararlanmalıyım, anlamı çıkarılmamalıdır. İstisna kaç ay gelir elde edilirse edilsin tam rakam olarak uygulanmalıdır.

Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelir, hisse sahiplerine hisseleri oranında bölüştürülecek ve her bir gerçek kişi için ayrı ayrı 21.000 TL’lik istisna uygulanacaktır. İstisna kişiye özgüdür. Örneğin, eşi ile birlikte yarı yarıya hisseli ortak olduğu taşınmazını mesken olarak kiraya veren Bay (X) yıllık 320.000 TL gelir elde etmiştir. Bu durumda gelir hisseli bir konut olduğundan ikiye bölünecektir. Hem Bay (X) hem de eşi 160.000 TL ayrı ayrı elde etmiş kabul edilir ve her biri ayrı ayrı konut istisnasından yararlanır. Kiraya verilen gayrimenkul kiracı tarafından hem konut hem de iş yeri olarak kullanılması halinde (home-office) elde edilen kira kazancına istisna uygulanmayacaktır.

Konut İstisnasından Yararlanma Şartları

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca konut istisnasından yararlanamayacak olanlar şöyle sıralanabilir: Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar; yani ticari kazanç sahipleri (I.sınıf ve II.sınıf tacirler ile birlikte basit usule tabi olanlar), zirai kazanç sahipleri (defter tutan çiftçiler), serbest meslek erbapları (serbest çalışan avukat, doktor, mimar, mali müşavir gibi) konut istisnasından faydalanamazlar. İstisna haddinin (21.000 TL) üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 550.000 TL’yi aşanlar konut istisnasından faydalanamazlar. Örneğin, 2023 yılında özel bir şirkette aylık brüt 37.500 TL (yıllık: 37.500×12=450.000 TL) maaş alan bir kişi, aynı zamanda mesken olarak kiraya verdiği konutundan yıllık 184.000 TL kazanç elde etmiştir. Kişinin yıllık toplam kazancı (450.000+184.000) 634.000 TL olduğundan kanunen belirlenen 550.000 TL’den fazladır. Dolayısıyla bu kişi konut kirası nedeniyle beyanname verirken 21.000 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin, 2023 yılında mesken olarak kiraya verdiği konutundan aylık 15.000 TL (yıllık: 180.000 TL) gelir elden bir kişi, aynı yıl içinde sahip olduğu bir diğer konutu satmış ve endeksleme sonrası 350.000 TL safi kazanç (değer artış kazancı) elde etmiştir. Söz konusu kişi ayrıca banka mevduat faizi olarak 10.000 TL (menkul sermaye iradı), tek işverenden 440.000 TL brüt ücret almıştır. Bu örnekteki mükellef toplam 980.000 TL 

(180.000+350.000+10.000+440.000) gelir elde ettiğinden (kanunen belirlenen 550.000 TL’den fazla) konut kirası nedeniyle beyanname verirken 21.000 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır. Başka bir örnek vermek gerekirse, serbest meslek erbabı olarak avukatlık yapan bir mükellef mesleki faaliyetinden dolayı 2023 yılı itibariyle 850.000 TL kazanç elde etmiştir. Aynı zamanda sahip olduğu taşınmazını konut olarak kiraya vermiş ve yıllık 290.000 TL kira geliri elde etmiştir. Söz konusu mükellef yıllık beyanname ile beyan edilmesi gereken bir kazanç sahibi olduğundan (serbest meslek kazancı) beyanname verirken 21.000 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır. 

Bir diğer örnekle, özel bir şirkette mali müşavir olarak çalışan Bay (A) aynı zamanda haftada bir gün başka bir firmaya da müşavirlik hizmeti vermektedir. Her iki firmada da bordrolu olarak çalışan mükellef birinci işverenden brüt yıllık 360.000 TL, ikinci işvereninden de brüt yıllık 80.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Sahip olduğu apartman dairesini konut olarak kiraya vermesinden dolayı da 100.000 TL kira geliri elde etmiştir. Bu durumda Bay (A) toplam 540.000 TL (360.000+80.000+100.000) gelir elde ettiğinden ve kanunen belirlenen sınırı (550.000 TL) aşmadığından konut istisnası 21.000 TL’den yararlanabilecektir.

Sonuç

Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan yedi gelir unsurundan biri olan gayrimenkul sermaye iratlarına yönelik konut istisnası uygulaması belirli şartlar dahilinde yararlanılabilecek bir uygulamadır. 2023 yılı gelirlerinin beyan zamanının yaklaştığı içinde bulunulan şu dönemde istisnadan yararlanma şartlarına dikkat edilmelidir. Özellikle beyana dayalı bir geliri bulunmayan ancak elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 550.000 TL’yi aşan kişilerin toplam gelirlerine dikkat edilmesinde fayda bulunmaktadır.

Kat Maliklerinin Kira Vergi Beyannamelerinde Dikkat Etmesi Gereken Tüm Konular

Kat maliklerinin 
• Apartman ya da sitelerin ortak alanlarından elde edilen gelirlerin kat maliklerinin beyanname ödevine etkisi olup olmadığı veya 
• Kendi sahip oldukları konut veya iş yerlerine ilişkin kira gelirleri vergi beyannamelerinde dikkat etmesi gerekenlere 
aşağıdaki link dizininden erişebilirsiniz.

Okuma Önerileri

• Apartman, Site Yöneticisi Kendi Karar Alarak Gelir Elde Edebilir Mi?
• Apartman ve Site Yönetimlerine Vergi Denetimi
• Site Yönetimlerinin Elde Ettiği Reklam Gelirlerinin Vergilendirilmesi
• Apartmanların Dış Cephelerinin Kiraya Verilmesinde Vergi
• Apartman ve Site Yönetimleri Vergi İncelemesine Tabi Midir?
• Danıştay’dan Ses Getirecek Bir Karar: Konut Yönetimlerinin Stopaj Yapma Yükümlülüğü Yoktur
• Apartman ve Site Yönetimleri Tarafından Elde Edilen Gelirlerin, Gelir Vergisi Açısından Kat Maliklerine Etkileri
• Ortak Alanlardan Kira Geliri Elde Eden Kat Malikleri İçin Vergi
• Kira Vergi Beyannameleri'nde Gider Yöntemleri
• Kira Gelirlerinde Vergi Avantajları
• Kira Kazançlarında Konut İstisnası

İzleme Önerileri

• Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi
• Apartman ve Sitelerde Sosyal Tesislerin İşletilmesi ve Vergilendirilmesi