Kat Malikleri Oy Birliği ile Karar Alarak Yönetim Planını Aşabilir Mi?

Blogumuzda yer verdiğimiz en son paylaşımımızda “Yönetim Planı ile Bazı Konularda Esnek Düzenlemeler Yapabilirsiniz” başlığı altında yönetim planı değişiklikleri ya da düzenlemeleri ile hangi konularda esnek kurallar konulabileceğine değinmiştir. Bu yazımızda da yönetim planı konusunu işlemeye devam ediyoruz.

Uygulamada karşılaşılan durumlardan biri de kat malikleri kurulu kararları ile yönetim planın aksine karar alınması ile ilgilidir. Daha açık bir ifadeyle yönetim planında yapılan düzenlemelere rağmen kat malikleri kurulları bazen yönetim planını değiştirmeye gerek görmeksizin oybirliği ile karar alarak yönetim planının aksine hareket etmeye çalışabilmektedir. O nedenle bu yazımızı bu konuya ayırmak istedik. 

Yönetim Planı Kat Malikleri Kurulu Kararları ile Aşılabilir Mi?

Bilindiği üzere yönetim planı kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşme hükmündedir (KMK 28) ve çoğu zaman kat irtifakı ya da kat mülkiyeti oluşturulması aşamasında düzenlenmektedir. Yönetim planında yer alan kurallar bağlayıcı hükümde olduğundan değiştirilinceye kadar uygulanmaya devam eder. Yönetim planını değiştirmek ise hem zordur çünkü 4/5 çoğunluk kararı gerektirir hem de değişiklik yapıldıktan sonra yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Yönetim planı kat maliklerini bağlayan bir düzenleme olmakla birlikte neticede kat malikleri kurulu oy birliği ile karar alarak bunu aşmak istediklerinde hukuka uygun olup olmayacağı hususu tartışmalıdır. Uygulamada olağan ya da olağanüstü toplantılar sırasında kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı kararlar sonuç itibariyle oradaki kat maliklerinin son iradesini yansıtır. Önemli olan kat maliklerinin iradesinin uygulanması ise o zaman öncelik verilmeli midir? Yoksa yönetim planını değiştirme yoluyla işlem yapmak daha doğru mu olacaktır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Dolayısıyla buradan çıkan sonuç öncelikli alınması gereken düzenlemenin yönetim planı olduğudur. Orada düzenleme olmayan konularda kat malikleri kurulu kararlarının devreye sokulması gerektiği anlaşılmaktadır. Kaldı ki kat malikleri kurulu sadece yönetime ilişkin kararlar almaz, ana gayrimenkulün kullanımı, yönetici ve denetçi ataması veya bunlar arasında ortaya çıkan anlaşmazlıkları için de karar almak durumundadır. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu sistematiğinden ve düzenlemelerinden çıkan sonuç kat malikleri oy birliği ile karar alsa da yönetim planı hükümlerini aşamayacaktır. Kat maliklerinin yönetim planı değişikliği yaparak iradelerini ortaya koymaları en sağlıklı yol olacaktır.