Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Konut piyasasındaki alışverişlerde sıkça dile getirilen Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti kavramları arasında önemli farklar bulunur. Bu kavramların aralarındaki en önemli fark, yapının iskânıyla (Yapı Kullanma İzin Belgesi) ilgilidir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, projenin (Apartman, site, toplu yapı, iş merkezi, rezidans vs. gibi tüm yapılar için) yapım aşaması tamamlanmış ve iskân belgesi alınmışsa tapuda “Kat Mülkiyeti” ibaresi yer alır. Şayet proje tamamlanmamış ve iskân belgesi alınmamışsa kat irtifakı tapusu alınır. Eğer siz de “Kat mülkiyetiyle kat irtifakı arasındaki farklar nelerdir?” sorusunun cevabını merak ediyorsanız, yazımızı okumaya devam edebilirsiniz.

Kat İrtifakı Nedir?

Henüz yapılmamış veya inşaat hâlinde olan bir yapının üzerinde hak iddia edebilmek için kişilerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden kat irtifakı tapusu alması gerekir. Kat irtifakı tapusu, mülkiyet hakkına sahip olan bireylerin bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için arsa üzerindeki paylarını belirtmek için hazırlanır. Kat irtifakı tapusunda; mülkiyet hakkınızın olduğu taşınmazın niteliği, bulunduğu il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel bilgileri ile arsanın yüzölçümü, yine bağımsız bölüme ilişkin nitelik, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, blok/giriş/kat numaraları, 2018 yılı sonrası tapularda bağımsız bölümün projesinin net ve brüt metrekaresi, tapu sicilindeki cilt ve sayfa numarası, malik bilgileri ve birden fazla malik var ise hisse payları, tescile ilişkin bilgiler bölümünde taşınmaz tipi ve Türkiye Cumhuriyeti sınırları içindeki her bir taşınmazı bir taşınmazı tanımlayan tekil bir numara olan taşınmaz numarası, edinme sebebi (Satış, bağış vs), var ise işlem bedeli, tescil tarihi ve yevmiye no'su gibi teknik özellikler ile taşınmazın yerine ve öznitelik bilgilerine ulaşılmasını sağlayan yerini gösteren QR kod gibi detaylar, biyometrik fotoğraf bölümü yer alır. Böylece hak sahiplerinin elinde proje üzerinde söz sahibi olmalarına imkân sağlayan ve hukuki anlamda bağlayıcılığı olan bir belge bulunur. Örneğin; 4000 metrekarelik bir arsaya inşa edilecek bir projede 40 farklı daire ve 40 farklı hak sahibi mevcutsa (Kat irtifakına konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konumlarının satış bedelini etkilemediği ve büyüklüklerinin eşit olduğunu varsayar isek), arsa payı 1/40 olarak düzenlenir. Yani her hak sahibi arsa üzerinde 100 metrekare ölçümlü bir paya sahip olur.

Kat irtifakı tapusu, yapı projesinin başlangıcından iskân belgesinin (Yapı kullanma izin belgesinin) alımına kadar söz konusudur. Kat irtifakı alınırken verilen proje planına göre, proje 5 yıl içinde tamamlanmazsa hak sahiplerinin kat irtifakını sonlandırmak veya süresini uzatmak için başvuru yapma hakkı mevcuttur. Kat irtifakının kurulması, müteahhidin yükümlülüklerini garanti etmesi bakımından da son derece önemlidir. Kat irtifakının kurulmasıyla hem hak sahipleri hem de müteahhit firma karşılıklı olarak yükümlülüklerini taahhüt etmiş olur. Böylece hak sahipleri, projede sahip olacağı yapının özellikleri ve metrekare bilgisi gibi konuları müteahhide karşı sunmak üzere garanti altına alabilir. Ancak belediyece verilen ruhsat onayının ve eki olan onaylı mimari projedeki emsal oranının inşaatın gerekli olan azami sürede tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi alınmadan imar planları ile değişebileceğini dolayısı ile kat irtifakı tapusunun bağımsız bölümlerin sayısı ve büyüklüğünü etkileyebileceği unutulmamalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

Normal şartlarda, bir arsa üzerine inşa edilen ve tamamlanan bir yapının tüm hakları arsa sahibine aittir. Bu yapının mağaza, iş yeri, daire gibi bağımsız bölümleri üzerinde yasal bir işlem yapılabilmesi için bu bölümler Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre belirlenmiş olmalıdır. Bu bağımsız bölümlere ayrı ayrı tapu oluşturmak “Kat Mülkiyeti Rejimi” olarak tanımlanır. Böylece, hak sahipleri yapıdaki diğer maliklerden bağımsız olarak kendi taşınmazını kiralayabilme, satabilme ya da ipotek tesis etme hakkına sahip olur.

Kat mülkiyeti şartları, 23 Haziran 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’yla yasal bir zemin kazanmıştır. Tamamlanmış bir yapının daire, kat, depo ve mahzen gibi bölümlerinde bağımsız mülkiyet hakkı, Kat Mülkiyet Kanunu’nun hükümlerine göre belirlenir. Bu kanuna göre kat mülkiyeti şu şekilde açıklanır: “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” Dolayısıyla kat mülkiyeti rejiminde, her paydaş hem arsa payına hem de bağımsız bir taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olur. Böylece her bağımsız bölümün hak sahibi, yapının yönetiminde ve arsa üzerinde söz sahibi olabilecektir. Kat mülkiyet tapusunun en temel amacı; bağımsız mülkiyet hakkının tapu sicil kütüğünde resmiyet kazanmasıdır. Kat mülkiyetinin alınması için yapının tamamlanmış olması ve iskân belgesinin (Yapı kullanma izin belgesinin) alınmış olması şartı bulunur.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı Nedir?

Kat irtifakı, bir projenin tamamlanmadığı fakat inşaat onayının alındığı durumlarda verilen tapu cinsidir. Kat mülkiyeti ise sahip olduğunuz taşınmazın proje bitiminde, ancak iskân temin edildikten sonra alınabilen tapu cinsidir. Kat mülkiyetinin alınabilmesi için proje sonunda müteahhidin bağlı bulunduğu belediyeye iskân belgesi için başvuru yapması gerekir. İskan belgesi, bilinen diğer adlarıyla yapı kullanım belgesi veya oturum izni belgesi, projenin inşaat ruhsatı (Yapı ruhsatı) eki olan onaylı mimari projeye, tüm kanun ve yönetmeliklere uygun şekilde yapıldığını teyit eden resmî bir belgedir. Eğer satın almayı düşündüğünüz ev, daire veya iş yeri kat irtifakı tapusuna sahipse, satın alma işlemini gerçekleştirmeden önce belediyeden iskân müracaatının yapılıp yapılmadığını öğrenebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

İnşaatı tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde hukuki işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için kat mülkiyet tapusunun bulunması gereklidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilme şartları açık bir şekilde belirtilmiştir. Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve kat irtifakı kurulması sırasında tapu idaresine teslim edilmiş mimari proje ile yönetim planı mevcut ise yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.

Eğer kat irtifakı kuruluşu sırasında (5711 ve 5912 Sayılı Kanunlar ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikler ile 28/11/2007 ve 07/07/2009 tarihinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda) tapu dairesine teslim edilmiş mimari proje ve/veya yönetim planı mevcut değil ise anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

1. Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
2. Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

5711 ve 5912 Sayılı Kanunlar ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikler ile 28/11/2007 ve 07/07/2009 tarihinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, mimari proje ve yönetim planı tapu idaresinde mevcut ise kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir. Ancak yapı kayıt belgesi düzenlenmiş yapılarda, yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için;

a) Yapı Kayıt Belgesi,

b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,

ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,

d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı ile birlikte Kadastro Müdürlüğü 'ne müracaatta bulunulur. Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen projeyi hazırlayan mimar ile (d) bendinde belirtilen zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur. Bu sorumluluk gereğince kadastro müdürlüğü tarafından resen zemin tespit tutanağının sadece büro kontrolleri yapılmakla yetinilerek tescil için ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina No-Ada/Parsel/Pafta No) ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazı düzenlenerek başvuru sahibine verilir ve ilgili vergi dairesince söz konusu yapıya ilişkin olarak cins değişikliği harcının tahsil edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır.

Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Kat mülkiyeti yapının tamamı için geçerli olan bir rejimdir. Bu nedenle, kat mülkiyetine başvuru yapılmadan önce bağımsız bölümlerin ve yapıdaki eklentilerin belirtilmiş olması gerekir. Eğer proje tüm yönetmeliklere uygun olarak yapılmış ve yapının kullanım izni çıkmışsa, kat mülkiyeti kolay bir şekilde alınabilir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tapusu Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramları temelde mülkiyet hakkını belirtse de iki tapu arasında önemli farklar bulunur. Kat irtifakı tapusunda, proje henüz tamamlanmadığı için, hak sahiplerinin mülkiyeti “Arsa Payı” üzerinden belirtilir. Başka bir ifadeyle; proje tamamlandıktan sonra sahip olacağınız taşınmaz mülk üzerinden belirli bir alan size pay olarak verilir. Arsa payına bağlı olarak düzenlenen kat irtifakı tapusuyla, inşaatına başlanmamış bir projede hak sahibi olduğunuzu ispatlayabilirsiniz.

Kat mülkiyeti tapusu ise sadece arsa payını değil, ana gayrimenkuldeki bağımsız alanları da tanımlayan özel bir mülkiyettir. Bu nedenle yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti tapusu mutlaka alınmalıdır. Yalnızca kat irtifakı olan bir taşınmazın satın alınmasının ve satılmasının önünde yasal bir engel bulunmaz. Ancak kat irtifakı olan bu taşınmazın iskân başvurusu henüz yapılmadıysa, satın alma işleminden önce uygun denetlemelerin yapılması önerilir. Bununla beraber, kat irtifaklı daire alımında bankalardan ev kredisi almak daha zor olabilir.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı, arsanın hak sahipleri ve paydaşları lehine resmî bir senet yoluyla kurulur. Kat irtifakının kanunen resmîleşmesini sağlayacak olan bu senet, Tapu Sicil Müdürlüğü’nde düzenlenir. Kat irtifakının alınması için hak sahiplerinin birtakım belgeleri Tapu Müdürlüğü’ne ulaştırması gerekir. Kat irtifakının kurulması için istenen belgelerden bazıları şu şekildedir:

- Kimlik belgesi veya vekil varsa temsil belgeleri (İşlemin tarafı malik vekil ile temsil ediliyor ise vekaletname, işlemin tarafları tüzel kişi ise yetki belgesi, imza sirküsü gibi)

- Fotoğraf (Maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafları (Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için)

- Onaylı Yapı /İnşaat Ruhsatı ve eki yapının mimari projesi (Yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje)

- Mimari projede bulunmuyorsa onaylı vaziyet planı

- Yönetim planı

- Dilekçe (İstem Belgesi)

Eğer yapı üzerinde birden fazla hak sahibi varsa resmî senet, tek bir hak sahibi varsa istem belgesinin düzenlenmiş olması gerekir. Bu belgeler eksiksiz bir şekilde tamamlandığında, yapım aşamasındaki daire ve iş yeri gibi taşınmazlar için hak sahiplerine kat irtifakı tapusu verilir.