Kalorimetre (Isı Sayacı) Tamir ve Değişim Masraflarını Kim Öder?

Merkezi sistem ile ısınan ve sıcak su dağıtımı yapılan binalardaki yönetimlerin ve sakinlerin Apsiyon Akademi’ye en çok sorduğu sorulardan biri sayaçların muayene, arıza, tamir, pil, değişim gibi masrafların kime ait olduğu hakkındadır. 

Isı sayaçları (kalorimetre) ve sıcak su sayaçlarının muayene, arıza, tamir, pil, değişim, vs. masrafları kime aittir? 

Binalarda bulunan merkezi ısıtma ve sıcak su sisteminin bağımsız bölümlerin harcamalarını tespit eden sayaçlar ile, yine bağımsız bölümlere hizmet veren elektrik ve soğuk su süzme sayaçları ortak mülkiyette değil, bağımsız bölümlere aittir. Bağımsız bölümün dışında olan sayaçların bulunduğu boşluk, dolap ve yuvalar ise ortak mülkiyettedir. 

Bağımsız bölümlerin elektrik, soğuk su, sıcak su ve ısı sayaçları neden ortak yer veya ortak tesis değildir?

Bağımsız bölümler nasıl bölgelerindeki elektrik enerjisi ve kullanım suyu dağıtım işletmeleri ile sözleşme yaparak fatura karşılığı hizmet alıyorlar ve sayaç maliyetleri de bağımsız bölüm sahibi tarafından karşılanıyorsa aynı şekilde ısı sayaçları (kalorimetre) ve sıcak su sayaçlarının mülkiyeti de malike ("kullanana") ait olup masrafları bağımsız bölüm kullanıcısı tarafından karşılanmalıdır. Dolayısı ile cihaz arızalarının giderilmesi de kullanana ait olacaktır, kullanan kiracı ise mülk sahibi arasındaki kira sözleşmesi şartlarına bağlı olarak Türk Borçlar Kanunu’nun dördüncü “Kira Sözleşmesi” bölümü çerçevesinde malik veya kiracı tarafından karşılanacaktır. Yazımızda öncelikle masrafların kime ait olduğunu ifade edeceğiz. Devamında ise gerekçelere yer vereceğiz.  

Sayaçlar ortak tesis değildir! 

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 4. maddesinde “ortak alan, yer ve tesisler” in ne olduğu yazılmıştır. Ortak yerler “anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri olup, maddede sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girmektedir”. KMK’nın ortak yer, tesis ve şeyleri belirleyen 4. maddesi bağımsız bölümün sarfiyatlarını tespit eden elektrik, soğuk su, sıcak su ve ısı sayaçları (kalorimetre) cihazlarından bahsetmez. Özetle sayaçlar KMK’ya göre ortak olarak nitelendirilemez. 

Merkezi ısıtma ve sıcak su sisteminde ortak tesis, ekipman, tesisat ve yerler nelerdir?

Merkezi sistemde; 
• bir kalorimetre cihazına (ısı sayacı) kadar olan tesisat, cihaz ve ekipmanlar (merkezi ısıtma sistemini oluşturan merkezi kazan veya ısıtıcı, ısıtılmış akışkanın dağıtımı için ısıtma sistemi boruları, vanalar, izolasyonlar (yalıtım malzemeleri ve ceketler), pislik tutucular, geri tepme ve emniyet ventilleri, balans ve motorlu vanalar, denge kapları, hava - pislik ve tortu ayırıcılar, genleşme tankları, hava tüpleri, otomatik hava purjörleri, kompansatörler, kollektörler, manometreler, sistem için kullanılan elektrik tesisatı vs.) ile

• bir sıcak su sayacına kadar olan tesisat, cihaz ve ekipmanlar (boyler – sıcak su sağlayıcıları, akümülasyon tankları, ölçüm araçları – manometreler, sıcak su sistemi boruları, vanalar, izolasyonlar (yalıtım malzemeleri ve ceketler), bağımsız bölüm dışında ve sayaç öncesindeki kollektörler vs.) 
• ve bunların bulunduğu mahaller ortak tesis ve yerlerdir. 

Merkezi ısıtma ve sıcak su sisteminde bağımsız bölüme ait ekipman, tesisat nelerdir?

• Isı istasyonları (sub station- binanın projesine göre merkezi sistemle ısıtılan yapılarda her daireye ayrı ayrı monte edilerek, kullanım sıcak suyunu ani ısıtma prensibiyle hazırlayan ve ısıtma sisteminin kontrolünü sağlayan çok fonksiyonlu üniteler),  
• ısı sayaçları (kalorimetreler), sıcak su sayaçları,
• sayaçlar sonrası bağımsız bölüme doğru olan vanalar, tesisat sistemi, borular 
• bağımsız bölüm içindeki dağıtıcılar (kollektörler), boru sistemi ve nihai ısı ileticileri (radyatör, fancoil , ısı apareyleri gibi), eğer kalorimetre yerine kullanılıyorsa ısı pay ölçerler, termostatik vanalar

Bağımsız bölüme ait olan ekipman, tesisat ile makine ve cihazların bakım, arıza, tamir, muayene, değişim masrafları bağımsız bölüm kullanıcına ait olacaktır. 

Sayaçların düzgün çalışması sorumluluğu müteselsildir (birliktedir).

06.07.2018 tarihli 30470 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği” sorumluluk açısından açıkça bir sıralama yapmış durumdadır. Bunun sebebi periyodik muayenenin bir organizasyon gerektirmesi, planlanması, mali kaynakların, tedarikçinin örgütlenmesi, paydaşların masrafların ödenmesi için güdülenmesi, yapılan muayene faaliyetlerinin denetlenmesi zorunluluğudur. Bir binadaki onlarca, yüzlerce sayacın muayenesi her bir sayaç kullanıcısının bakış açısına, bilgisine bırakılmayacak kadar önemlidir. Çünkü ısı gider paylaşımından maddi olarak etkilenenler apartmandaki / sitedeki tüm bağımsız bölüm malikleri, bağımsız bölümlerin bir kısmı kirada ise bunların kiracıları ve bağımsız bölümden bir şekilde faydalananların tamamıdır. Bu kişiler ile yönetim kurulu / bina yöneticisi de gelen yakıt faturasını (doğal gaz enerjisi faturası, alınan katı veya sıvı yakıt bedellerini) bağımsız bölüm kullanıcılarından son ödeme tarihine kadar toplamak ve ilgili kuruma / tedarikçiye ödemekle yükümlü olan bağımsız bölüm kat maliklerinin vekilidir. Bu sayılanların tamamı “kullanıcılar” olup, bina yönetim kurulu veya bina yöneticisi olmadığı veya görevlerini yapmadıkları durumlarda da periyodik muayene işleminin aksamaması için bağımsız bölüm kullanıcılarının da sorumlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu sayılan “Kullanıcıların” sorumluluğunun her ne kadar bir sıralaması da olsa müteselsil olarak hepsinin birden sorumlu olduğu kabul edilmelidir.

Sayaç masraflarını kim öder? 

Peşinen şunu söylemeliyiz ki! Ortak giderlerden karşılanmaz! Her ne kadar artık zorunlu olmasa dahi “periyodik” ve “ani” ya da “şikayet” muayenesi ücretinin ve sökme takma ücretlerinin ortak gider ve avans paylarından (aidat) karşılanması ya da diğer bir bütçede bir ortak bir havuzdan doğru değildir. Örneğin muayene işlemlerinin yönetim tarafından organize edilmesi halinde ise muayene ücretlerinin ve sökme - takma - muayene merkezine götürme getirme vs. masrafların yönetim tarafından kat maliklerinden bilahare toplanması gerekecektir. Bununla beraber her bir bağımsız bölümün sayacının durumu da aynı olmayabilir. Örneğin bir bağımsız bölümün sayacı iki yıl önce vs. bozulmuş ve yenisi ile değişmiş ise bu sayacın muayene tarihi henüz gelmemiş ya da sayaç doğru ölçüm yapıyor olabilir. Bu durumda söz konusu bağımsız bölümün sayacının muayene edilmesine ya da pil değişimi, bakım ve tamirine gerek olmayacaktır. 

Diğer taraftan bir başka bağımsız bölümde muayene sonunda sayaç muayeneden geçmemiş olabilir. Bu durumda söz konusu sayacın ilave tamir, bakım, ayar ücretleri oluşabilir, sayacın değişmesi gerekebilir. Bu ilave bedeller doğal olarak diğer malikleri, kullanıcıları ilgilendirmez. Sadece söz konusu bağımsız bölüm tarafından ödenmesi gerekir. Yazımızın devamında alıntıladığımız ilgili yönetmeliklerde bu sebepler dolayısı ile sayaçların ortak mülkiyete dahil olmadığını, bağımsız bölümlere ait olduğunu, yönetmeliklerde belirtilen “Kullanıcı” ve “Kullanıcılar” ifadesinin ise sayaçların ancak tamamının eksiksiz ve hatasız ölçüm yapması durumunda gerçek paylaşımı ifade edeceğinden bağımsız bölüm kullanıcısının yaptırmaması durumunda diğer sayılan muhatapların muayene yapılması amacı ile girişim yapmalarını sağlamak içindir. Diğer taraftan herhangi bir sayacın doğru çalışması ve ölçüm yapması sorumluluğu birden fazla muhataba aittir. 

Isı Sayaçları (Kalorimetre) Muayene Yükümlülüğü, Başvuru Sorumluluğu ve Görevi Kime Aittir?

"Kalorimetre sayacının hatalı çalıştığının tespit edilmesi halinde masraflar kullanıcı tarafından karşılanır diye belirtmişsiniz. Bu masrafı kiracı mı yoksa ev sahibi mi öder?"

Öncelikle yorumumuzu belirtelim. Kira sözleşmesinde aksi yazılmamışsa mülk sahibinin karşılaması gerekir. Isı Sayaçları (Kalorimetre) Muayene Yükümlülüğü, Başvuru Sorumluluğu ve Görevi Kime Aittir? başlıklı yazımızda yönetmelik çerçevesinde ifade edilen "bağımsız bölüm kullanıcısı" bağımsız bölümden faydalanan kişidir. 

Herhangi bir gider için kiracının mı yoksa ev sahibinin mi sorumlu olduğuna dair kesin bir yargı ancak kiracı ve mal sahibi arasındaki kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde verilebilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) yan gider kavramından neyin anlaşılması gerektiği konusunda kesin bir hüküm içermemektedir. Bütün kira sözleşmesi türlerini kapsayacak şekilde genel bir hüküm olarak TBK md. 303 hükmünde “kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” düzenlemesi yer almaktadır. Bu çerçevede en azından yaklaşık 8-10 yıllık pil ömrü sebebi ile bu periyot sonunda servise gitmesi zorunlu, bağlı olduğu tesisat sisteminin çevrimiçi su kalitesine bağlı olarak da arıza, tamir ve kalibrasyon ihtiyacı farklı olan bağımsız bölüm içinde veya dışında ortak yerde bir yuvada kurulu olan "kalorimetre sayacı"; mecurun kullanımı için gerekli olan bir ölçüm cihazı olup, kiracının sürekli eli altında olmadığından kullanımından dolayı arızalanması söz konusu değildir.  Dolayısı ile bakım, onarım, muayene, tamir giderleri açısından da kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa, aksine yerel adet de olmadığından ev sahibinin (malikin) katlanmasının doğru olacağı düşünülmektedir. Benzer örnekler hakkında daha fazla bilgiyi "Apartman Aidatını Kat Maliki Mi Öder, Kiracı Mı?" başlıklı yazımızdan edinebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ısıtma ve sıcak su sisteminin hangi unsurları ortak yer ve tesislere girer?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) “ortak yer, ortak tesis ve ortak şeyleri” tanımlayan 4. maddesi şöyle der; “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.”
4. maddenin a) bendinde “... elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar…”  ile  
b) bendinde  “Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,” her halde ortak yer sayılır. 
KMK’nın ortak yer, tesis ve şeyleri belirleyen 4. maddesi bağımsız bölümün sarfiyatlarını tespit eden elektrik, soğuk su, sıcak su ve ısı sayaçları (kalorimetre) cihazlarından bahsetmez. Özetle sayaçlar KMK’ya göre ortak olarak nitelendirilemez. 

Isıtma ve sıcak su yönetmeliği nedir?

 Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 26847 sayılı Resmi Gazete’de 14.04.2008 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe giren “Merkezi Isıtma Ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma Ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik” bağımsız bölüm, bina, bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulunu tanımlamış olup, ilgili yönetmelik mevcut ve yeni yapılacak birden fazla bağımsız bölüme sahip merkezi veya bölgesel ısıtma sistemli ve sıhhî sıcak su sistemli binalarda, ısıtma ve sıhhî sıcak su giderlerinin, bağımsız bölüm kullanıcılarına paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektedir.

“Yönetmelik”’te belirtilen “Kullanıcı” ve “Kullanıcılar” terimleri sırasıyla 
• bina yönetim kurulunu,
• bina yöneticisini veya bina sahibini, 
• bağımsız bölüm kullanıcısını, 
• ısı dağıtım ve satış şirketlerinin olduğu yerlerde ise söz konusu şirketleri işaret eder.

“Yönetmelik” “tüketimi ölçmek için kullanılacak ekipmanların” (yani ısı sayaçları veya ısı ölçerler ile sıcak su sayaçları veya diğer ekipmanların) 
• ilgili standartları sağlaması gerektiğini,
• bu ekipmanların ve ekipmanların muayene ve kalibrasyonlarının ve ölçümlerinin 3516 Sayılı Ölçüler ve Ayar Kanununa uygun şekilde yetkili kurum veya kuruluşlarca düzenli bir şekilde yapılması gerektiğini,
• bunların kontrolünden de sırası ile bina sahibi, bina yöneticisi veya bina yönetim kurulu veya enerji yöneticisinin sorumlu olduğunu ifade eder.

Arızaların giderilmesi, tamiri, bakımı, yetkili servise gönderimi, pil değişimi gibi işlemlerinin yapılıp yapılmadığının kontrol sorumluluğu bu sayılanlara ait olacak, ancak her halükarda herhangi bir sayaca ait ücret ve masraflarını "kullanan" ödeyecektir. 

Isı sayaçları muayene yönetmeliği masrafların karşılanması ile ilgili ne demektedir?

06.07.2018 tarihli 30470 sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği” ise 
Bağımsız bölüm kullanıcısını; “Tamamlanmış bir binanın kat, daire, büro, dükkân, mağaza, mahzen, depo ve benzeri bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan birimlerini kullanan kişi”,
“Kullanıcı”yı ise “sırasıyla bina yönetim kurulu veya bina yöneticisi veya bina sahibini veya bağımsız bölüm kullanıcısı” olarak tanımlar. 
“Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği” “Ani ve Şikayet Muayenesi”ne ilişkin 9. ve 10. maddelerinde;
“Ani muayene sonucunda tamir, bakım, ayar, muayene ve damgalama işlemleri yapılmak üzere servise gönderilen sayaçlar ile ilgili masraflar kullanıcı tarafından karşılanır.” (Md9/6)
“Müracaatın kullanıcı tarafından yapılması durumunda; sayacın doğru veya hatalı çıkmasına bakılmaksızın muayene giderleri kendisine aittir.” (Md10/7)
“(Değişik birinci cümle: RG-27/1/2022-31732) Müracaatın kullanıcı dışında ısı gider paylaşımından maddi olarak etkilenen diğer bir kimse tarafından yapılması durumunda;
a) Yapılan muayene sonucunda, sayacın doğru çalıştığının tespit edilmesi halinde muayene giderleri müracaat sahibine aittir.
b) Sayacın hatalı çalıştığının tespit edilmesi halinde ise bu ücretler kullanıcıya aittir. Muayene sonucunda sayacın tamir, bakım, ayar gibi işlemlere tabi tutulması veya değişmesi gerekirse bu masraflar yine kullanıcı tarafından karşılanır.” (Md10/8)

Isı sayaçları muayene yönetmeliğine göre sayaç muayenesinin kontrol sorumluluğunu yerine getirmeyenlere ceza uygulanır.

“Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği”; ısı sayaçlarının periyodik muayene işlemleri için zamanında servislere müracaat edilmemesi veya muayenenin yaptırılmaması halinde sorumluluğun, yönetmelikte belirtilen “Kullanıcı” ve “Kullanıcılar” ifadesi ile sırasıyla bina yönetim kurulunu, bina yöneticisini veya bina sahibini, bağımsız bölüm kullanıcısını, ısı dağıtım ve satış şirketlerinin olduğu yerlerde ise söz konusu şirketlere ait olduğuna işaret edilmektedir. 

“Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği” ne göre “sayaçların piyasaya arzından sonraki muayene işlemleri kullanıcı tarafından servislerde yaptırılır. Isı enerjisinin dağıtımı, ölçümü ve satışını yapan bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketlerinin olması durumunda ise muayeneler bu şirketler tarafından yaptırılır. Sayaçların periyodik muayeneleri için zamanında servislere müracaat etmeyen veya muayenesini yaptırmayan kullanıcılar/bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri hakkında, damga süresi dolmuş ölçü aleti kullanma fiilinden dolayı 3516 sayılı Kanun hükümlerine göre idari ve cezai işlemler yapılır. İdari ve cezai işlemler bu kullanıcılardan sırasıyla bina yönetim kuruluna, bina yöneticisine, bina sahibine, bağımsız bölüm kullanıcısına; ısı dağıtım ve satış şirketlerinin olduğu yerlerde ise söz konusu şirketlere uygulanır.”

“Ancak bina yönetim kurulunun veya bina yöneticisinin veya bina sahibinin veya ısı dağıtım ve satış şirketinin periyodik muayene müracaatı yapmış olmasına rağmen bağımsız bölüm kullanıcısının sayacı muayene yaptırmak istememesi veya engel olması halinde bu durumun müracaatı yapan kişi tarafından bağımsız iki kişinin de imza ettiği bir tutanakla belgelenmesi durumunda cezai işlem, direkt olarak bağımsız bölüm kullanıcısına uygulanır. Stok muayenesinde ise idari ve cezai işlem sayacı stokta bulunduran kişiye uygulanır. Ani ve şikayet muayenelerinde ise muayene yapılmasından imtina eden veya engel olan kişilere 10/6/1930 tarihli ve 1705 sayılı Ticarette Tağşişin Men'i ve İhracatın Murakabesi ve Korunması Hakkında Kanun hükümlerince idari ve cezai işlem uygulanır.”

Isı Sayaçları ile İlgili Akıllardaki Sorular