İbra Nedir? Kat Mülkiyetine Tabi Sitelerde Yöneticinin İbrası

Yönetici / yönetim kurulu başkanı döneminin hesabını denetçiye / denetim kuruluna ve nihayetinde genel kurula / temsilciler kuruluna vermeli, tercihen idari ve mali olarak başarılı olup olmadığının oylaması yapılmalıdır. Uygulamada, mevzuatta olmamasına rağmen yöneticinin mali ve idari olarak başarısının maliklerce değerlendirilmesi “ibra oylaması” olarak bilinir. İbra ile ilgili olarak Apsiyon Akademi’nin Apsiyon Blog sayfasına ve Apsiyon YouTube hesabına gelen onlarca soru olduğundan yazımızı iki bölüme ayırdık ve ilk bölümde “ibranın ne anlama geldiğini” ve “nasıl ibra olunacağından bahsederken ikinci bölümde “Apartman ve Sitelerde İbra Olmayan Yöneticiler ve Sonuçları” başlıklarına yer vereceğiz. 

Bu yazımızı okurken bir yandan da Apsiyon Akademi Eğitmenleri tarafından kaleme alınmış olan yöneticinin ve yönetim kurulunun hesap vermesi konulu blog yazımızı incelemenizi tavsiye ediyoruz. Yazımızda; 

• Yönetici veya Yönetim Kurulu, Kat Maliklerine ve Toplu Yapılarda Temsilcilere Hesap Vermeli Mi? 
• Yöneticinin Hesap Verme Zamanı ve Hesap Periyodu Nedir? 
• Yönetici Devir Aldığı Günden Devir Ettiği Güne Kadar Sorumludur! 
• Başka Zamanlarda da Yönetici Hesap Vermekle Yükümlü Mü? 
• Yönetici Hesap Vermez veya Veremezse Neler Olur? 
• Yönetici Kime Hesap Verir? 
• Yönetici Kiracıya Hesap Verir Mi? gibi soruların yanıtlarına ulaşabilirsiniz.

İbra Nedir?

“İbra", Arapça kökenli bir sözcük olup, Türk Dil Kurumu’na göre “aklama” anlamına gelir. Fıkıh açısından, bir kimsenin başkasının zimmetinde veya nezdinde olan hakkından karşılıksız olarak vazgeçmesini ifade eden hukuki işlemin adı da ibradır. İbra, bir kimseyi belli bir borcu ödemekten veya bir edimi, yükümlülüğü yerine getirmekten kurtarmak anlamında kullanılmaktadır. 

İbra Etmek Ne Anlama Gelir?

Dolayısı ile ibra etme eylemi, “aklamak, arındırmak, temize çıkarmak, yükümlülükten kurtarmak” anlamı taşımaktadır. Alacaklının alacağının bir kısmından veya tamamından ya da borçlunun edimin kısmen veya tamamen yerine getirilmesini istemekten vazgeçmesi de ibra etmesi anlamını taşır. 

Apartman ve Sitelerde Kat Maliklerinin Vekili Olan Yöneticinin İbrası Nedir? 

Vakıf ve dernekler ile tüzel kişiliğe sahip şirketlerin genel kurullarında yönetim kurulunun ve denetim kurulunun faaliyet raporlarının genel kurulun oylarına sunulması ve genel kurul üyelerince aklanarak ibra edilmesi söz konusudur. Vakıf, dernek ve tüzel kişi şirketlerin genel kurul üyeleri, oyları ile yönetim ve denetim kurullarının bir yıl içinde yapmış oldukları tüm iş ve işlemlerin mevcut kanun ve mevzuat ile şirketlerde ana sözleşme, vakıf ve derneklerde tüzüklerine uygun olduğunu kabul etmek sureti ile onları ibra ederler.

Yöneticinin sorumluluğu 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 38. maddesinde yazılı olup, “yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” Kat maliklerinin vekili olan “yöneticinin hesap verme sorumluluğu” ise 39. maddede bulunmaktadır. “Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür”. 

“Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.” Diğer taraftan 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 508. maddesinin ilk fıkrasına göre “vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür”. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise “vekil, vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür.” hükmü bulunur. O halde her ne kadar 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda (KMK) açık bir şekilde, yönetici veya deneticinin ya da yönetim kurulu ile denetim kurulunun “ibra edilmesi eylemi” söz konusu olmasa da, uygulamada bunlar kat maliklerinin vekili olduklarından yıl içindeki (dönemlerindeki) idari ve mali faaliyetleri açısından vekil sorumluluklarının ve o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabının verilmesi zorunludur. Bu durum uygulamada kat malikleri tarafından yöneticinin veya deneticinin “ibra edilmesi” olarak adlandırılır. Aslında bu eylem komşuluk hukuku açısından kat malikleri kurulunun üyeleri olan maliklerin yöneticinin / yönetim kurulunun işlemlerinde başarılı olup, olmadığının, denetçinin / denetim kurulunun bu işlemleri mali ve idari açıdan denetim işlemini kifayeti ile yapıp yapmadığının oylanmasıdır.

Site Genel Kurul Kararlarına Karşı Nasıl Dava Açabilirim?

Yönetici Vekil Sorumluluğu Sebebi ile İbra Edilmeyi Hedeflemelidir!

Yöneticinin görev aldığı kurulun ismi kat malikleri kurulu (ya da toplu yapılarda temsilciler kurulu) ise o taktirde görevini de kendi döneminin ibrasını vererek o kat malikleri genel kurulunda sonlandırmalıdır. Burada belirtmek gerekir ki; her ne kadar Kat Mülkiyeti mevzuatında ibra kurumu bulunmasa da

• KMK’nın 38. maddesine göre “yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu” olup, 
• 39. maddesine göre de “kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür”. 
• Yine KMK md 41’de  “kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.”

Örneğin yöneticinin istifası da haklı bir sebebin ortaya çıkmasıdır. Dolayısı ile yönetici gerek istifa ettiği tarihe kadar olan, gerekse olağan olarak yönetim döneminin sonlandığı tarihe kadar olan idari ve mali faaliyetlerinin hesabını;

• Tek parseldeki apartman ve birden fazla bloklu ana gayrimenkullerde yönetim planında yazılı olan kat malikleri kuruluna,
•  Tek veya birden çok parsel veya adadaki toplu yapılarda yönetim planında mevcut ise temsilciler kuruluna, aksi halde genel kurula sunmalı, 
• bunun için de istifası halinde olağanüstü, normal yönetim dönemimin sonunda ise yönetim planında belirtilmiş olan olağan surette yapılacak bir kurul toplantısı tertip etmelidir. 
• Söz konusu kurul yöneticiyi / yönetim kurulunu seçen ve göreve getiren kuruldur! 

O halde her ne kadar anlamı tam bir ibra değilse de “yöneticinin faaliyetlerinin kat maliklerince değerlendirilmesi” KMK’da mevcuttur. 


İbra Olmayan Apartman ve Site Yöneticisi, Yeniden Yönetici Seçilebilir Mi?

Yöneticinin İbrasında Bir Yeter Sayı Var Mıdır? 

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK’nın) 34. maddesi “yöneticinin atanmasına” ilişkin düzenlemedir. “kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.”

34. maddenin dördüncü fıkrasına göre “yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”

Yöneticinin sorumluluğu 38. maddede yazılı olup, “yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” Kat maliklerinin vekili olan “yöneticinin hesap verme sorumluluğu” ise 39. maddede bulunmaktadır. “Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.”

“Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.”  Her yıl yapılan kat malikleri kurulunda (yönetim planlarında yazılı olan tarihteki olağan toplantıda) yöneticinin ibrası oya sunulur.

Genelde olağan olarak hesap verme zamanı, yöneticinin bir yıllık yasal görev süresinin bittiği ve ibra edildiği (kat mülkiyetine tabi yönetimlerde hesap vermenin uygulamadaki ifadesi olmakla beraber kanunda ibraya yönelik bir hüküm aslında yoktur) ve yeni yöneticinin seçileceği zamandır.

Yöneticinin ibrası için seçilmesinin aksine toplantıya katılan kat maliklerinin ve vekillerinin sayısı ne olursa olsun bunların çoğunluğu ile karar alması yeterlidir. 

Yöneticinin idari ve mali faaliyetlerinin başarılı ya da başarısız bulunduğu ibra genel kurula katılanların oy çokluğu ile kabul veya reddedilebilir. Yönetici seçimindeki tüm bağımsız bölüm maliklerinin salt çoğunluğu şartı ibra konusunda aranmaz. Sadece toplantıya katılanların çoğunluğu yeterlidir. 

 Apartman Yöneticisi Yüzde Kaç Oyla Seçilir? 

Site Yönetim Kurulu Toplantıya Katılanların Oy Çokluğuyla İbra Edilir

Bir örnek ile devam edelim. “59 bağımsız bölümlü bir sitede ilk toplantı sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamadığı için yapılamamış. İkinci toplantı açılıyor, asil ve vekaleten 39 malik ve vekili toplantıya katılıyor. Faaliyet raporu ve yöneticinin ibrasında katılanların hepsi kabul ediyor ve kimse itiraz etmiyor. Bu durumda Oy birliği ile faaliyet raporu kabul edildi ve yönetici ibra edildi diyebilir miyiz? Yoksa oy birliği olması için 59 bağımsız bölüm malikinin de kabul etmesi mi gerekir?” 

Yönetici tüm kat maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilirken, yöneticinin faaliyetlerinin değerlendirildiği (mali ve idari olarak hesap vermesi) karar toplantıya katılanların çoğunluğu ile alınır. Yönetici seçilirken kanunda saklı olan yeter sayı vardır, ancak hesabını verirken böyle bir yeter sayı bulunmamaktadır. Dolayısı ile örneğimizde yönetici "toplantıya katılanların" oybirliği ile ibra edilmiş kabul edilir.

Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi

İbra ile İlgili Yazımızın Devamında Hangi Konular ve Sorular Olacak? 

• Yöneticiyi İbra Kurtarır Mı?
• Yönetici Hesap Vermez veya İbra Edilmezse Neler Olur?
• Yönetici Hesap Vermezse Mahkemeden Hesabın İstenmesi Talep Edilebilir Mi?
• Hesap Vermeyen Yöneticinin Daha Sonra Hesap Vermesi Talep Edilebilir Mi?
• İbra Olmayan ve Malik Olan Eski Yönetici Yeniden Yönetime Aday Olabilir Mi?
• İbra Olsun Ya Da Olmasın Kat Malikleri Dışından Atanan Eski Yönetici Yeniden Yönetime Aday Olabilir Mi?
• İbra Oylamasında Yönetici Kendisini, Yönetim Kurulu Üyeleri Kendi Kurullarını İbra Edebilirler Mi? (Kendi oyları ve vekil kılındıkları oylar açısından ayrı ayrı değerlendirme)
• Denetçi Raporunda Yöneticiyi İbra Etmediği Yazılı. Yönetici İbra Edilmez Mi?
• Eski Yönetim Toplantıda Hesabını Vermedi. Yeni Seçilen Yönetim Yasal Mı?
• Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi ile İlgili Her Şey