Gecikme Tazminatı Nedir, Nasıl Uygulanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetilen ana gayrimenkullerde gecikme tazminatının ne olduğu konusunda detaylı bir çalışma hazırlamak istedik. İlk yazımızda gecikme tazminatının ne olduğuna, oranına, nasıl hesaplanacağına, uygulanıp uygulanamayacağına ayrıntılı bir şekilde yer vereceğiz. Diğer bir yazımızda ise malik veya kiracıların borçlarını ödediklerinde gecikme tazminatının tahsilatına yer vereceğiz. Bu yazıyı okurken profesyonel yöneticilerin dikkat etmesi gereken hususları öğrenebilirsiniz. Sonraki yazımızda o hususları bir yönetici özeti halinde maddeleyip, tahsilatları yaparken nelere dikkat etmemiz gerektiğinin detaylarına değineceğiz.

Gecikme Tazminatı ile İlgili Her Şey (1) 

Gecikme Tazminatı Nedir?

Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmemesi durumunda geç ödemeden dolayı alacaklının gerçekleşeceği kabul edilen zararının karşılığıdır.

Aidat Gibi Diğer Sabit Yatırım, Yenileme, Güçlendirme ve Demirbaş Giderleri de Gecikme Tazminatına Tabi Midir? 

Site ve apartman yönetimlerinde aylık ortak gider borçlarına gecikme tazminatı uygulanması, her zaman kat malikleri ve kiracılar için alışa gelmedik bir durum oluşturmaktadır. Uygulamada aylık aidat bedeli, demirbaş, yakıt gibi kalemler birbirinden ayrı olarak düşünülmekte ise de, ortak gider olarak aidatları, demirbaş borçlarını, yakıt giderleri, kapıcı/işçi ücretlerini, asansör bakım masraflarını vs. kısaca ortak alanların işleyişinin idamesi için gerekli olan tüm gider ve harcamalar için gecikme tazminatı uygulanır. Bunların sayılanların tamamı aslında ortak gider ve avans payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK’nın) “anagayrimenkulün genel giderlerine katılma"yı düzenleyen 20. maddesine göre;

"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; [4] katılmakla yükümlüdür."
Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK’nın) “ortak giderlerin teminatı"nı düzenleyen 22. maddesine göre; "Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür." O halde asıl borç kat malikinindir ve borçların çeşitleri açısından bir farklılık söz konusu olmayıp tamamına gecikme tazminatı uygulanır.
 

Gecikme Tazminatı Oranı Nedir? 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK’nın) 20. maddesine göre “gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” Gecikme tazminatı tapuda kayıtlı yönetim planında farklı bir oranda veya uygulama açısından farklı bir şekilde belirlenmiş olabilir. Eğer yönetim planında belirlenmiş özel bir oran veya uygulama yoksa o durumda gecikme tazminatı oranı KMK 20’deki belirlenmiş hali ile aylık yüzde beş hesabı ile günlük olarak uygulanır.

Gecikme Tazminatı Aylık mı Yoksa Günlük Mü Uygulanır? 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nın (KMK’nın) 20. maddesine göre “gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” Gecikme tazminatı tapuda kayıtlı yönetim planında farklı bir oranda veya uygulama açısından farklı bir şekilde belirlenmiş olabilir. Eğer yönetim planında belirlenmiş özel bir oran veya uygulama yoksa o durumda gecikme tazminatı oranı KMK 20’deki belirlenmiş hali ile aylık yüzde beş hesabı ile günlük olarak uygulanır. O halde gecikme tazminatı aylık yüzde beş (yıllık %60) hesabı ile günlük olarak uygulanır.

Gecikme Tazminatı Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Gecikme tazminatı "basit faiz tutarı" gibi hesaplanır. "Basit faiz" anaparanın, yıllık faiz oranı ve yıl sayısının çarpımına eşittir. Basit faizi hesaplarken Faiz= Ana Para x Faiz Oranı x Zaman
G= Gecikme Tazminatı, Ş=Anapara, i=Faiz oranı, n= Zaman (gecikme tazminatı yürütülen gün sayısı/360 ya da 365 gün) dersek, formülümüz G= Ş x i x n’dir.

Örnek Gecikme Tazminatı Hesaplaması 

"Bir kat maliki 2.000,00 TL aidatını 72 gün geciktirmiş olsun."
Aylık gecikme tazminatı %5 ise o halde yıllık gecikme tazminat oranı %60'dır. 
72 gün geciken aidat 2.000,00 TL ise,
G= Ş x i x n
G= 2.000,00 x 0,6 x (72/360)
G= 240,00 TL’dir.

Aynı Örnek İçin Diğer Bir Gecikme Tazminatı Hesaplaması 

a= Şimdiki değer, n= süre (yıl/ay/gün) G=gecikme tazminat tutarı, t= gecikme tazminat oranı olsun. 
Formülerimiz:
Yıllık hesaplamada G= (a x n x t) / 100
Aylık hesaplamada G= (a x n x t) / 1200
Günlük hesaplamada G= (a x n x t) / 36000

Gecikme Tazminatı = Aidat bedeli x süre x gecikme tazminat oranı 

O halde hesaplamayı günlük yaparsak;
G= (2.000,00 x 72x 60) /36000
G= 240,00 TL’dir.

Birden Fazla Aidatın Gecikme Tazminatı Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Örnek olarak; ortak gider ve avans paylarının (aidat) 2000TL, aidatın en son ödeme tarihi ayın son günü, gecikme tazminatının başladığı tarih ödenmeyen ayın son gününden sonra gelen ayın ilk günü olsun. Örneğimize göre; ocak ayının aidatı son ödeme günü olan 31 Ocak’a kadar ödenmeli, ödenmedi ise 1 Şubat’tan itibaren gecikme tazminatı başlamalıdır. Malik ocak, şubat aylarının aidatlarının fiili ödemesini 16 Mart tarihinde yapmış olsun. Şubat ayı o sene 28 gün çekmiş olsun. 

Tazminat tahakkuku   

Ocak ayı gecikme tazminatı hesabı   2000 TL x 43 gün x 60% / 36000 = 143,33 TL (16 Mart ödemesine göre) 
Şubat ayı gecikme tazminatı hesabı   2000 TL x 15 gün x 60% / 36000 =   50 TL (16 Mart ödemesine göre) 
Toplam gecikmiş ana para = 4000 TL  
Toplam Gecikme Tazminatı = 193,33 TL (16 Mart ödemesine göre) 
Mart ayı gecikme tazminatı hesabı yoktur. Son ödeme 30 Mart tarihidir.

Bir Gün Geçse Dahi Gecikme Tazminatı Aylık %5 Uygulanabilir Mi?

Eğer gecikme tazminatı uygulaması, ortak gider ve avans payının son ödeme tarihinden itibaren 1 gün dahi gecikmesi halinde aylık %5 olarak hesaplanarak bir aya ait gecikmenin tamamı bir anda tahakkuk ettiriliyorsa bu uygulamanın keyfi olup olmadığı konusunda yargıya varmak için öncelikle tapu sicilindeki yönetim planını incelenmelidir. Yönetim planındaki hali ile gecikme tazminatı uygulanmalıdır. Eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında “gecikme gününü dikkate almaksızın aylık.5% tazminat hükmünü uygulaması" vs. mevcut ise yönetim planı hükmü amirdir. Yönetim planında gecikme tazminatı konusunda bir madde bulunmuyorsa böyle bir karar genel kurulda da alınabilir.

Farklı Oranlarda Gecikme Tazminatı Uygulanabilir Mi?  

Söz konusu kararı almadan önce tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planını edinmeniz gerekir. Yönetim planında yazılı olan gecikme tazminatı uygulanmalıdır. Eğer yönetim planında gecikme tazminatı belirlenmemiş ise bu durumda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde yazılı olan gecikme tazminatı oranı (Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür) uygulanmalıdır. Gecikme tazminatına ayrıca gecikme tazminatı uygulanamaz.

Genel Kurul veya Toplu Yapılarda Temsilciler Kurulu Gecikme Tazminat Oranını Kanun'da veya Yönetim Planında Yazılı Olandan Farklı Uygulayabilir Mi? 

Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında gecikme tazminatı konusunda bir madde bulunmuyorsa karar genel kurulda da alınabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "anagayrimenkulün genel giderlerine katılma" esaslarını düzenleyen 20. maddesi " Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" ifadesi ile  başlar, o halde 20. maddedeki giderlerin paylaşımı, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olması veya bu tazminatın başka biçimlerde uygulanması ile maddedeki diğer ifadeler, yönetim planında yazılı hükümlere göre, yönetim planında bu hükümler bulunmuyorsa kat malikleri kurulu / toplu yapılarda temsilciler kurulu kararı ile belirlenebilir.

Yönetim Kurulu Gecikme Tazminat Oranını Kanun'da veya Yönetim Planında Yazılı Olandan Farklı Uygulayabilir Mi? 

Yönetim Kurulu'nun gecikme tazminatını belirleme yetkisi yönetim planı ile verilmemiş ise yoktur.

Neden Apsiyon Yazılımında Farklı Gecikme Tazminatı Oranları Mevcuttur?  

Apsiyon Yazılımı'nda farklı oranlarda gecikme tazminatı günlük veya aylık olarak uygulanmaktadır. Bunun sebebi birçok farklı anagayrimenkulün yönetim planlarında belirlenmiş olan farklı uygulamalar (günlük / aylık veya oran olarak farklı yüzde oranları) mevcut olmasıdır. Parametreler sayfasından gecikme tazminatı oranı KMK'ya ve yönetim planında farklı bir oran belirlenmiş ise o orana ayarlanabilir. 

Gecikme Tazminatı Uygulanması İçin Bir Genel Kurul / Temsilciler Kurulu Kararına Gerek Var Mıdır? 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre tapuda kayıtlı olan yönetim planında belirlenmiş özel bir durum bulunmuyorsa gecikme tazminatı uygulanması için herhangi bir genel kurul / temsilciler kurulu / yönetim kurulu kararına gerek yoktur.  

Gecikme Tazminatı Ne Zaman Uygulanabilir? 

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin son fıkrasına göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Kısmi ödeme durumunda da ödenmeyen kısım için aynı kural uygulanır. Ancak gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Gecikme tazminatı, ödeme yükümlülüğü ya ödeme tarihinin belli olması sonucu ya da yapılarak ihtar ile borçlunun temerrüdü düşmüş olması durumunda söz konusu olur. Gecikme tazminatı yükümlülüğü kural olarak ödemenin yapılması gerektiği günde başlar.
 

Gecikme Tazminatı Başlangıcı Aşağıdaki Şekilde Belirlenmelidir

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu aylık yüzde beş gecikme tazminatının (tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında başka bir oran bulunmuyorsa KMK’ya göre) başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Ortak gider borcundan veya avanstan haberdar olma tarihinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Yönetim giderlerini ödemeyen kat maliki temerrüde düşürülmeden gecikme tazminatına hükmedilmesi doğru değildir.  (Y.18.HD. 19.02.2009 gün 2009/9787 E. 2009/1357 K.)
 

a. Yönetim tarafından hazırlanan işletme projesi (imza karşılığı tebliğ veya taahhütlü mektupla) tebliğ edilmiş ise, (yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ya da cari uygulama gereği) ödemenin yapılması gerektiği tarihten,
b. Borçlu kat maliki genel Kurula katılmış ise; İşletme projesi veya avans miktarı kat malikleri kurulunca saptanıp kararlaştırılmış ise, (ayrıca tebligat yapılmasa bile) kat malikleri kuruluna katılan kat malikleri yönünden ödemenin yapılması gerektiği tarihten,
c. Kendilerine işletme projesi ve (kat malikleri kuruluna katılmadıkları halde) kurul kararı tebliğ edilmeyenler ise, bundan haberdar oldukları tarihten (yönetim tarafından kendilerine gönderilen noter ihtarı, ödeme tebligatı veya icra emrinin kendisine tebliğ tarihinden itibaren 
d. Bunların hiçbiri yapılmamış ise doğrudan dava açılması ise dava dilekçesinin tebliğ edildiği tarih esas alınarak gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdürler. (Y.18.HD. 04.05.2009 gün 2007/426 E. 2008/408 K.) Dolayısı ile gecikme tazminatı buna göre hesaplanmalıdır.

Uzlaşmazlık halinde mahkemece, yukarıdaki esaslar dikkate alınarak dosya içerisindeki belgelerden davalının ortak gider borcunu öğrendiği günün açıkça tespit edilmesi, tespit edilmediği halde, bilirkişi tarafından icra takibinden önce öğrenmediği saptanmış ise gecikme tazminatının ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlatılması gerekir.  Bu durumda aidat borcunun ödeme gününden itibaren gecikme tazminatı hesaplanmış olsa da uygulanması mümkün olmayacaktır. Bu konuda mahkemece yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan borcun ait olduğu aydan itibaren gecikme tazminatının hesaplanıp buna göre hüküm kurulması, doğru olmayacaktır.
 
Açıkça mahkemece, davalı borçlunun hakkında yapılan icra takibi nedeniyle adına çıkarılan ödeme emrinin tebliğinden önce borcunu öğrendiğine ilişkin bir kanıt bulunmaz ise davacı alacaklı takip talebinde icra takibinden itibaren gecikme tazminatı (faizi) istemiş olduğu gözetilerek gecikme tazminatına ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren hükmedilmesi gerekecek, aidat borcunun her ay ödenmesi gereken tarihlerden itibaren gecikme tazminatına ve istem olmadığı halde ayrıca yasal faize hükmedilmiş olması doğru olmayacaktır. (Y.18.HD. 05.04.2005 gün 2005/2807 E., 2005/3277)
 
Kendisine ihtar ve icra takibi yapılmamış kat malikine icra ihbar tazminatı ancak dava tarihinde hükmedilir. Dava incelemesinde davalının ödemekle yükümlü olduğu giderlerin belirlendiği toplantıya çağrılmadığı, çağrılmamakla beraber katılmadığı ya da işletme projesi kendisine tebliğ edilmediği belirlendiği takdirde, kendisine daha önce ihtar da (veya icra takibi) yapılmamış ise gecikme tazminatına ancak dava tarihinden itibaren hükmedilebileceği hususu dikkate alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir. (Y.18.H.D., 26.08.1996 gün, 1996/2374 E., 2983 K.)
 
Davalı ... sitesi A blok kat maliklerinden olup asansör yapım giderleri borcunu zamanında ödememesi sebebiyle hakkında .. sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığı, davalının takibe itiraz ederek takibi durdurması sebebiyle itirazın iptali, takibin devamı, asıl alacağın faiz, icra gideri, vekalet ücreti vs. tüm ferileri ile birlikte tahsili, % 20’den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatının tahsili istenilmiş mahkemece; kat maliki davalının bağımsız bölümde ikamet etmesinden dolayı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20 ve 22. maddeleri doğrultusunda bakım, onarım ve işletme giderleri ile yönetim giderlerinden ... Sitesi Yönetim Kurulu ve (A) Blok kat malikleri tarafından alınan ve iptal edilmeyen kararlar doğrultusunda borcu öğrendiği tarih olan 31.12.2013 tarihinden itibaren ödenmeyen bedel üzerinden gecikme tazminatı ve yasal faizi ile birlikte sorumluluğunun bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, ....İcra Müdürlüğü’nün .... esas sayılı dosyasına davalı tarafın yaptığı itirazın iptali ile takibin ..... asıl alacak üzerinden devamına, asıl alacak olan ...TL'ye kat malikleri kararının davalı tarafa tebliğ edildiği 31/12/2013 tarihinden itibaren %5 gecikme tazminatı ve yasal faiz uygulanmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Kanuna uygun olan hükmün onanmasına. Yargıtay Kararı- 20. HD., E. 2017/3883 K. 2018/1097 T. 19.2.2018

Gecikme Tazminatının Son Ödeme Tarihi Belirlenmemiş İse Ne Yapacağız?

Aidat (ortak gider ve avans payı) bir avans niteliğinde olup, yönetim planında son ödeme tarihi belirlenmiş olabilir. Bu tarih yönetim planı değiştirilmedikçe genel kurul / toplu yapılarda temsilciler kurulu veya yönetim kurulu kararları ile değiştirilemez. Eğer yönetim planı son ödeme tarihini belirlemedi ise bu durumda genel kurul / toplu yapılarda temsilciler kurulu veya yönetim kurulu kararı ile tarih belirlenebilir. Son ödeme tarihlerinin karar ile, işletme projesi ile bağımsız bölüme düşen pay da belirtilmek üzere maliklere elden imzalı veya taahhütlü posta ile gönderilmesi gerekir. Yukarıdakilerin hiçbirisinde bir tarih belirlenmedi ise o taktirde "aidat" dediğimiz kavram bir avans niteliğinde olduğundan son ödeme tarihi hangi aya ait ise o ayın son günüdür. Gecikme tazminatı da doğal olarak son ödeme gününden sonraki gün işlemeye başlatılmalıdır. Daha fazla bilgiyi "Site ve Apartman Yönetimlerinde Neden Gecikme Tazminatı Uygulanır?" konulu https://www.apsiyon.com/blog/site-ve-apartman-yonetimlerinde-neden-gecikme-tazminati-uygulanir  linkindeki yazı ve videomuzdan edinebilirsiniz.

İşletme Projesi Yoksa Gecikme Tazminatı Uygulanabilir Mi? 

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetici bir işletme projesini hazırlamak durumunda ise de, ortak giderlerin ödenmesi için mutlaka bu projenin hazırlanmış olması şart değildir. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda fiilen gerçekleşmiş ortak gider toplamı üzerinden davalının sorumlu olduğu gider miktarı saptanmış ve bu ortak giderlerin tahsiline karar verildiğine göre sözü edilen 20. maddenin 2. fıkrası hükmü uyarınca davalı en geç bu ortak giderin ödenmesine dair ihtarın (icra müdürlüğünce tebliğ edilen ödeme emri) tebliğinden itibaren gecikme tazminatı da ödemek durumundadır. (Y.18.H.D., 23.5.1996 gün, 1996/4571 E., 5264 K.)

İşletme projesi borçlu kat malikine tebliğ edilmediğine göre, infazı kabil ve kesinleşen bir belge yoktur. Dolayısıyla gecikme tazminatı ile de sorumlu tutulması mümkün değildir. Zira İcra İflas Kanunu’nun 68. maddesi kapsamında bir alacak mevcut değildir. Borçlunun bir süre borcunu ödemesi ve sonra ödemeyi kesmesi halinde de iyi niyeti aleyhe yorumlanarak ödemenin tebliğle eş değerli sayılması ve gecikme tazminatı yüklenmesi mümkün değildir. Aksini kabul tebligat yapmamakla denetimden kaçan ve kötü niyetli bulunan yöneticilere prim tanımak ve bu hallerde tatbiki gereken yasal faiz yerine her halükarda gecikme tazminatını ikamet etmek olur iki bu düşünce himaye edilemez.
Yasanın amir hükmüne göre imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bir bildirim olmadığına göre ortada geçerli bir işletme projesi yoktur ve gecikme tazminatı verilemez. Dönem sonu itibariyle yapılan masrafları gösteren kesin hesap sonucu olan borç ise ödenmiş olduğundan mahkemenin kararı doğru olup, hükmün onanması gerekir. Bu nedenle çoğunluğun düşüncesine katılmıyorum. (Y.18.H.D., 02.05.1994 gün, 1994/791 E., 1994/6098 K.)

Düzenli Ödenen Ortak Gider ve Avans Payları Geciktirildiği Taktirde Gecikme Tazminatı Uygulanabilir Mi? 

Avansla ilgili gecikme tazminatının başlangıç tarihi, önceden tebligatı yapılmış ya da fiilen uygulanmış ödemeler miktarını aşan bölümleri için söz konusudur. Örneğin, bağımsız bölüm maliki ayda 200 TL avans ödemekte ise yeni durumda hiç ödeme yapmasa, önceden ödemekte olduğu avans miktarı olan 200 TL’ye, ödemelerin yapılması gerektiği tarihten itibaren gecikme tazminatı ödeyecek, bunu aşan avans miktarına ise öğrendiği tarihten itibaren gecikme tazminatı hesaplanacaktır. Hiç avans ödememesi ya da mevcut ekonomik koşullara göre daha az avans ödemesi söz konusu olamayacağından, ödemelerinde ihmal gösteren kat malikini, işletme projesinden ya da kurul kararından haberdar edilmediği gerekçesiyle önceden ödemekte olduğu avansın da gecikme tazminatından bağışık tutmanın, avansı zamanında ödeyen diğer kat maliklerine haksız olacağı açıktır.

Gecikme Tazminatı ile Birlikte Faiz İstenebilir Mi? 

Yapılan icra takibi veya açılan alacak davalarında gecikme tazminatı ile faiz de istenip istenmeyeceği incelemeye değer bir husustur. Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmemesi durumunda geç ödemeden dolayı alacaklının gerçekleşeceği kabul edilen zararının karşılığıdır. Faiz ise, alacaklıların zararı olup olmadığını dikkate almayan "temerrüt'ün bir karşılığıdır. Bu iki kavram birbirinden değişik olduğuna göre; gecikme tazminatına hükmedilmesi, istem varsa ayrıca faize de hükmedilmesine engel değildir. Bu durumda gecikme tazminatı ile temerrüt faizine asıl alacak üzerinden ayrı ayrı hükmedilmelidir. Gecikme tazminatının faiz gibi ödeme gerçekleşinceye kadar işleyeceği doğaldır. O halde Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetilen gayrimenkullerde gecikme tazminatının istenmesi, ayrıca yasal faizin de istenmesine engel değildir.

Asıl Borç Kapanmışsa Gecikme Tazminatı Nasıl Tahsil Edilir? 

Bazı durumlarda temerrüde düşen borçlu kat maliki, asıl ortak gider ve avans borcunu ödemesine karşın, geç ödemeden dolayı yasa gereği gerçekleşen gecikme tazminatını ödememekte, bunun üzerine hakkında icra takibi yapılmasına, dava açılmasına neden olmaktadır. Asıl borç ödenmiş olduğu için, istem ancak asıl borcun ödendiği tarihe kadar hesaplanacak gecikme tazminatına ilişkin olabilir. Bu gecikme tazminatına ayrıca gecikme tazminatı uygulanamaz. Ancak, gecikme tazminatı asıl borcun ödenmesi tarihinden sonra işleyemeyeceği için, tahakkuk etmiş gecikme tazminatının zamanında ödenmemiş olmasından dolayı alacaklının faiz istemesine yasal bir engel yoktur.
 
Gecikme tazminatının asıl alacaktan ayrı olarak icra takibi konusu olması ve borçlunun takibe itiraz edip, hakkında İcra ve İflas Kanunu'nun 67. maddesi uyarınca "itirazın iptali" davası açılması durumunda, (istem varsa) gecikme tazminatına ayrıca icra tazminatının da yürütülmesi gerektiğinde tereddüt edilmemelidir. Ancak, asıl alacak (ortak gider ve avans) ile takip gününe kadar hesaplanan gecikme tazminatı da icra takibine konu edilmiş ise, itiraz üzerine açılan "itirazın iptali" davasında -asıl alacak gibi- gecikme tazminatı için de icra inkâr tazminatına hükmedilmemesi gerekir.  İcra ve İflâs Kanunu'nun 67. maddesi uyarınca görülen böyle bir davada gecikme tazminatı asıl borca (ortak gider ve avansa) tabi olduğundan, bu nitelikteki gecikme tazminatına icra inkâr tazminatı hükmedilmemesi gerekir. Çünkü icra takibinde borçlunun itirazına uğrayan asıl borç "ortak gider ve avans" olup, gecikme tazminatı ancak asıl borca bağlı ve dolaylı olarak itiraza konu olmuştur. Öyleyse, asıl borçla birlikte takip tarihine kadar işlemiş gecikme tazminatı miktarı belirtilerek de istense, icra tazminatına ancak -gecikme tazminatı dışındaki- asıl alacak üzerinden hükmedilmelidir.
 
Gecikme tazminatı istemek için borcun ödenmesinde gecikme kafidir. Halbuki icra inkar tazminatına hükmedebilmek için önce icra yoluna başvurulacak, ödenmediği için dava edilecek ve mahkeme ihtilafı halletmiş olacaktır. Aylık avans borcunu ödemeyen kat malikinden gecikme zammı ile icra inkar tazminatı alınmalıdır. Kat mülkiyetli bir apartmanda kat maliki olan davalının kesinleşmiş işletme projesine göre, zamanında ödemesi gereken aylık avans paylarını ödemediği için yapılan icra takibi sırasında sadece aylık avansları ödeyip gecikme tazminatını ödemediği dosyadaki kanıt ve belgelerle saptanmış ise, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2814 sayılı yasa ile değiştirilen 20. maddesinde aylık avans paylarının zamanında ödenmemesi halinde gecikme tazminatının alınacağı kabul edilmiş olduğundan ve davalı malik de bu yasal düzenlemeye aykırı bir davranışla borcunu gecikerek ödemiş bulunduğundan mahkemece aylık borcu için gecikme tazminatı ile icra inkar tazminatının davalıdan alınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur. (Y.5.H.D., 24.12.1984 gün, 1984/10869 E., 11453 K.)

Kat Mülkiyeti Alacaklarında İcra İnkar Tazminatı Nedir?

İcra İflas Kanunu’nun 67. maddesine göre icra takibine uğrayan borçlu kötü niyetli ve haksız ise alacaklının isteği üzerine alacağın yüzde 15'inden az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilebilir. Alacak nizalı ve mahkemede halli gerekiyorsa icra inkar tazminatına hükmedilemez. İcra inkar tazminatı ile KMK’nın 20. maddesinin ikinci fıkrasında gösterilen gecikme tazminatı farklıdır. Gecikme tazminatı istemek için borcun ödenmesinde gecikme kafidir. Halbuki icra inkar tazminatına hükmedebilmek için. Önce icra yoluna başvurulacak, ödenmediği için dava edilecek ve mahkeme ihtilafı halletmiş olacaktır. Nitelikleri farklı olduğu için bir borca hem gecikme tazminatı hem de icra inkar tazminatı istenebilir. Faiz istenilmiş ise davanın açıldığı günden itibaren faize hükmedilmelidir. Gecikme tazminatında ise ayrıca faize hükmedilemez. Davayı kat maliklerinden biri veya yönetici açabilir. Genel giderler için zamanaşımı BK. 125. maddesine göre on yıldır. Ancak alacak için ipotek konmuşsa zamanaşımı söz konusu değildir.

Gecikme Tazminatı Açısından İcra İnkar Tazminatı Söz Konusu Mudur?

Gecikme tazminatına icra tazminatı yürütülemez. Gecikme tazminatı asıl alacakla birlikte istendiğinde, borca itirazın asil alacağa yönelik olduğunun kabulü gerektiğinden, gecikme tazminatına da icra tazminatı yürütülmesi doğru değildir. (Y.18.H.D., 20.04.1998 gün, 1998/2494 E.,1998/4062 K.) Dava tarihinden sonraki gecikme tazminatına asıl alacak üzerinden hükmedilmesi gerekirken dava tarihine kadar geçen süre için hesaplanan gecikme tazminatını da kapsayan toplam meblağ üzerinden hesaplanmış olması da doğru görülmemiştir. (Y.18.H.D., 18.03.1996 gün, 1996/1865 E., 1996/2646 K.)