Evini Tahliye Eden Kiracının Aidatını Kat Maliki Mi Öder?

Apartman ve site yönetimleri evini tahliye eden kiracının ödenmemiş aidat ve ortak gider borcunun kimden isteneceği hususunda ikileme düşmektedir. Kat malikleri ödenmemiş aidatın kiracıdan alınması gerektiğini savunurken bazı durumlarda kiracı aidatı ev sahibine ödediği iddiasını öne sürmektedir. Bu yazımızda apartman ve site yöneticisinin tercih edebileceği yolu sizlere anlatacağız. 

Temmuz 2024’ten Bu Yana Kiracıların Evleri Boşaltma Hızı Arttı! 

1 Temmuz 2024 itibariyle, Türkiye'de konut kiralarında yüzde 25 artış sınırlaması getiren geçici kanun hükmü sona erdi. Kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl TEFE/TÜFE ortalaması oranında artırılacağı yazıyorsa, 2019 Ocak ayından bu yana yürürlükte olan kanun hükmüne göre bu artış maddesi TÜFE oranını aştığı oranda geçersiz oluyor.  Örneğin, kira dönemi 1 Kasım 2024’te sona eriyorsa, 1 Kasım 2024’ten itibaren on iki aylık ortalama TÜFE oranı uygulanarak yeni kira dönemi için kira bedeli belirleniyor. 2022 Temmuz ayından itibaren aylar bazında yenilenen kira sözleşmelerinde yasal olarak tavan olan %25 olan konut kira artış oranı; Temmuz 2024’te %65,07, Ağustos 2024’te %65,93, Eylül 2024’te %64,91, Ekim 2024’te %63,47 olarak uygulanmaya başlamıştır.

Son iki yıldır %25 olan tavan artışından istifa eden ancak son aylarda kira bedellerindeki artış sebebiyle birçok kiracı evini değiştirmek ve kirası daha ödenebilir olan ev ve semtlere taşınmak zorunda kalmaktadır. Kiracının tahliyesi apartman ve site yönetimlerinin de tahliye zamanını takip etme ve bağımsız bölüm mülk sahipleri ile iletişimlerinin sağlıklı olmasını gerektirmektedir. 

Apartman Aidatını Kat Maliki Mi Öder, Kiracı Mı?  

Kiracı Mı Yoksa Kat Maliki Mi Önce Sorumludur? 

Bu sorunun cevabı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 22’de açıkça verilmiştir. “Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.” denmekle kiracının yanında bağımsız bölüm borçlarından oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananları da sorumlu tutmuştur. 

Ödenmeyen Aidatlarda Malik ve Kiracı Beraberce Sorumludur! 

Kiracının oturduğu döneme ait ortak gider ve avans paylarındaki sorumluluk müşterek müteselsil sorumluluktur. Özetle aynı anda ve birlikte olarak değerlendirilmelidir. Dolayısıyla kat maliki ve kiracı arasında öncelik sonralık gibi bir sıralama bulunmamaktadır. Her ikisi de aynı anda ve birlikte sorumludur.

Kiracı Tahliye Ettikten Sonra Ondan Borç Talep Edilebilir Mi? 

Kat malikinde olduğu gibi kiracı da orada oturduğu dönemde tahakkuk eden ortak gider ve aidatlardan sorumludur. Tahliye etse dahi kendisinden ödemediği bu ortak gider borcu talep edilebilir. Tahliyeden sonra dahi kendisine icra takibi başlatılabilir. 

İcra Takibinde Hem Kiracı Hem de Kat Maliki Borçlu Olarak Yer Alabilir Mi? 

Bu sorunun cevabı “evet alabilir”. Çünkü müşterek ve müteselsil borç tipinde her iki borçludan da aynı anda ve birlikte bu borç talep edilebilir, aleyhine icra takibi başlatılabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22’nin devamında kiracının borcu yaptığı kira miktarı ile sınırlı olabileceği hükmedilmiş olmakla bu hususa dikkat etmek gereklidir. Bu konuda hak kayıplarının olmaması adına konusunda uzman bir avukattan desten almadan icra ve takip işlemlerine başlamamanız önermekteyiz. 

Kat Maliki Borcu Ödedikten Sonra Kiracı Aleyhine Bir İşlem Başlatabilir Mi? 

Kat maliki aleyhine icra takibi başlatıldıktan sonra icra müdürlüğü veya alacaklı vekiline ödeme yaptıktan sonra bu ödediği tutarı kiracıya rücu edebilir. Rücu işlemi de yine kiracı aleyhinde kat maliki tarafından icra takibin başlatılması ile olacaktır. Özetle, kat malikine kızarak bile olsa evini amansız tahliye eden kiracı ne yazık ödemediği aidatlardan sorumluluğunun sonra ermediğini açıklamaya çalıştık. Bu aşamada hak kayıplarının olmaması adına aidat ve ortak gider borçlarının zamanında ödenmesi gerektiği açıktır. 

Yönetimler ve Kat Malikleri Kiracı Tahliyesi Konusunda İletişim Halinde Olmalıdır!

Uygulamada malik ve kiracıdan aynı anda ve birlikte borcun talep edilerek her ikisi aleyhine icra takibi başlatılmaktadır. Bu borç kat malikinin veya kiracının borcu olabilir. Ancak kiracının borcu ödediği kira miktarı ile sınırlıdır. Her ne kadar kiracı evi boşaltsa dahi tahliye tarihi sonrasında kendisinden bağımsız bölümde bulunduğu döneme ait olan ödemediği ortak gider borcu için icra takibi başlatılabilirse de uygulamada bu borcun kat malikinden tahsil edilmesi daha mümkündür. 

Kat malikleri bir yandan bina ve blok yapılarda kat malikleri kurulunun bir üyesi dolayısı ile toplu yapılarda varsa temsilciler kurulu üyesi olabilmekle beraber yönetimin seçiminde, işletme projesinin onaylanmasında, yönetimin dönem sonunda başarısının oylanmasında, faydalı ya da lüks yenilik ve ilaveler gibi önemli işlerin kararında yer almaktadırlar. Yönetimlerin oturduğu dönemde kiracıdan yapılması mümkün tahsilatların icra yolu ile dahi tahsil edilmesinde geç kaldıkları durumda tahliye sonrası kiracıdan kalan borçlar sebebi ile kat malikleri ile sorunlar yaşadıkları da bilinmektedir. Bu sebeplerle kiracının tahliye etmesi muhtemel tarih konusunda mülk sahiplerinin yönetime bilgi vermelerinin talep edilmesi, kiracının bir aydan fazla biriken aidatlarını düzenli olarak kat malikine yönetim tarafından bildirilmesi başarılı bir yönetişim örneğidir.