Apartman Yöneticisi Yüzde Kaç Oyla Seçilir?

Olağan genel kurul toplantısı zamanı yaklaşırken apartman ve site yönetimlerine yol gösterecek önemli bir hususu yeniden hatırlatmakta fayda gördük. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 34’te ana gayrimenkulün yönetiminde yöneticinin atanması esaslarını düzenlenmiştir. Toplu yapılara ilişkin 9. bölümde yer alan madde 71’de de madde 34’e uygun şekilde toplu yapı yönetiminde seçilen yöneticinin (ayrıca denetçi) hangi koşullarda seçileceğini hüküm altına alınmıştır. Bu yazının konusu, yöneticinin hangi çoğunlukla seçileceği ve bu çoğunluğun toplantının birinci ya da ikinci toplantı olup olmamasına nazaran değişip değişemeyeceğidir.

Yönetici Mi Seçeceğiz Yönetim Kurulu Mu? 

Kat Mülkiyeti’ne tabi ana gayrimenkul ve toplu yapılarda yönetim kurulu tapu sicilindeki yönetim planında belirlenen şekilde, eğer belirlenmedi ise 634 sayılı Kanun’daki önerilen esaslar dahilinde seçilir. Yönetici veya yönetim kurulu seçimine, yönetim kurulunun kaç kişi olacağına kanuna aykırı olmayacak şekilde yönetim planı karar verebilir. Bu durumda kat malikleri kurulu yönetim planında yazan şekli uygular. Yönetim planda “yönetici mi yoksa yönetim kurulu mu?” seçileceğine dair hüküm yok ise o taktirde kat malikleri kurulu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinin ilk fıkrasına göre yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu seçebilir. Madde 34 ün ilk fıkrası “kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (yönetici), kurula da (yönetim kurulu) denir.” şeklindedir.

Yönetici Seçilmesinde Karar Yeter Sayısı Nedir? 

Madde 34’ün 4. fıkrasında “yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır” şeklinde yöneticinin çifte çoğunluk şartıyla atanacağına hükmetmiştir. Toplu yapılara ilişkin özel hükümler başlığı altındaki madde 71’in 2. fıkrasında da madde 34’e uygun olarak “blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir” şeklinde blok yöneticisinin (ve ayrıca blok denetçisinin) seçilmesini belirlemiştir. Her iki madde incelendiğinde yöneticinin seçiminde, bağımsız bölüm maliklerinin sayısının yarıdan bir fazla, hem de tüm arsa payı değerinin yarısında bir fazlası çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Yönetici seçiminde (ve de denetçi seçiminde) dikkate alınması gereken malik sayısı “sadece toplantıya katılanlar değildir!”, sözü edilen toplantıya katılsın ya da katılmasın binadaki tüm bağımsız bölüm malik sayısıdır. Kanunun her iki maddesindeki hükmü amir hüküm niteliğinde olup kat maliklerine bu kuralı tapu sicilindeki yönetim planında değiştirebilme kabiliyeti tanımamıştır. Yönetim planında yer alan yöneticinin kanunda belirlenen çoğunluktan farklı bir seçilme çoğunluğuna ilişkin hükümler kanuna aykırılık teşkil edecektir. 

Apartmanda Beşte Dört (4/5) Çoğunluk Gerektiren Kararlar

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Detayları aşağıdaki linkte bulabilirsiniz.

İkinci Toplantıda Katılanların Salt Çoğunluğu ile Yönetici Seçilebilir Mi? 

Uygulamada çok sık karşılaştığımız sorunların başında, yukarıda açıkladığımız çoğunluğun ikinci toplantılarda dikkate alınmaması gelmektedir. KMK madde 30’da olağan ve olağanüstü toplantılara ilişkin yeter sayı düzenlenmiştir. “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.” Kanunda yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının, yapılamaması halinde ikinci toplantıda, toplantıya katılanların (orada bulunanların) yarısından bir fazlasıyla karar verilir. İşte yönetimlerin ve birçok profesyonel site yönetim firmalarının düştüğü hata tam bu noktadadır. Maddenin son fıkrası bize kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümlerin saklı olduğunu, bir hususun seçiminde eğer özel bir çoğunluk (yetersayı) aranıyorsa artık kat maliklerinin ikinci toplantıda katılanların yarısından bir fazlasıyla o konu hakkında karar alamayacaklarını bize açıklamaktadır. Madde 34 ve 71’de düzenlenen yöneticinin seçilmesine ilişkin yeter sayı için daima çifte çoğunluk şartının aranması lazım gelmektedir. Bunun olağan veya olağan üstü, birinci ya da ikinci toplantı olması bu yeter sayısını değiştirmemektedir. 

Yönetici Seçimi için Minimum Katılım Sayısı Var Mı? 

Dikkat! Yönetici ve denetçi seçiminde karar yeter sayısı ikinci toplantıda da değişmez. Uygulamada ise yöneticilerin (veya yönetim kurullarının) ikinci toplantılarda, çifte çoğunluk gerektiren yeter sayısının dikkate alınmadan sadece salt çoğunlukla seçildiğine çok fazla şahit olmaktayız.

Çifte Çoğunluk Kuralına Aykırı Olarak Yönetici veya Denetçi Seçersek Ne Olur? 

Site yönetimleri veya profesyonel yönetim firmalarının birçoğu bu çifte çoğunluk şartının sağlanmasının imkansız olduğunu savunarak bu şekilde karar alabildiklerini ve yönetim işini üstlendiklerini söylemektedir. Fakat kanuna aykırı alınan bu kararların taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurularak iptal ettirilebilir olduğunu göz ardı etmektedirler. Yönetici seçiminin kanundaki kurala dayanmaması durumunda “seçildiğini iddia eden yöneticiler” aslında kat maliklerinin vekili olarak iş görmemekte, “vekaletsiz olarak” iş görmekte ve dolayısı ile üzerlerine gereksiz olarak ileride suç atılabilecek sorumlulukları almaktadırlar. Kat maliklerinin yöneticiyi görevden almak istemelerinin en büyük sebebi site yöneticisinin/ yönetim kurulu üyelerinin kanundaki yeter sayıyı sağlamamış olmalarıdır. Bu şartları sağlamadan seçilen yönetici veya yönetim kurulu seçimine sulh hukuk mahkemesinde diğer maliklerden biri tarafından itiraz edilmedikçe ya da seçilen kişi/kişiler kendileri istifa etmeyip, göreve devam etmede ısrar edince aslında kat maliklerinin vekili olmayıp, vekaletsiz olarak iş görürler.

Yönetici Seçiminde Katılım Oranı Mı Yoksa Oy Oranı Mı Önemli?

Yazının bundan sonraki bölümünde teknik bir bilirkişi raporundan faydalanılmıştır. Raporu kaleme alan İstanbul Adli Yargı Bölgesi Sulh ve Ceza Bilirkişisi olarak görev alan İşletme Mühendisi Ozan ÖZEN’dir. “Dosyada bulunan arsa paylı malik listesi, genel kurul çağrısı, karar defteri, ilgili genel kurul karar tutanağı, hazirun listesi incelenmiş olup …”, “ana gayrimenkulde 256 bağımsız bölümde 251 malik olduğu belirlenmiştir…”, “….. yönetici seçimi kararında gerekli yeter sayı 126 malik veya vekilinin oyu ve 34572 arsa payıdır." “… toplantıya 97 malik ve vekilin katıldığı, genel kurulu kararına göre ise “salonda 61 kabul, 32 ret,1 çekimser oy kullanan 94 malikin bulunduğu, toplantıya katılan 3 malikin yönetici seçimi sırasında salonda olmadığı, kabul/ret ya da çekimser olarak oy kullanmadıkları” ya da “oyların hatalı sayıldığı”  kanaatine varılmıştır”.  “….. yönetici seçimi kararında gerekli yeter sayının (126 malik veya vekilinin oyu) sağlanmadığı tespit edildiğinden arsa payı çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığına bakılmamıştır”. 

Apartman Kararlarında Oy Birliği Mi Oy Çokluğu Mu?

Yönetici seçimi kararında öncelikle karar yeter sayısının sağlanması gerekir. Görüldüğü üzere yönetim planı veya kat malikleri kurulunca değiştirilemeyecek “yeter sayı”, yönetici ya da yönetim kurulunun “kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanması” gerekliliğidir. (KMK Madde 34/4) Toplu yapılarda ise; “blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.” (KMK Madde 71/2) Yönetici seçiminde öncelikle tüm kat maliklerinin sayı çoğunluğuna bakılmalı, sayı çoğunluğu sağlanıyorsa arsa payı çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığı kontrol edilmelidir.

Tek Bina ve Tek Parselden Oluşan Yapılarda Yönetici Seçiminde Dikkat Edilecekler

Tek bloklu/tek parselli yapıda; yönetici seçiminin yeter sayısı ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerde bulunan malik sayısının sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Bu ana gayrimenkullerde tek bir genel kurul olup, bu genel kurulda malikler (ve dolayısı ile vekilleri) oy kullanmaktadır. 

Yönetici seçimi (ve denetçi seçimi) hesabında dikkat edilecek noktalar;

• bağımsız bölüm sayısının değil, malik sayısının dikkate alınması,
• sadece genel kurula (toplantıya) katılanların değil, tüm ana gayrimenkuldeki malik sayısının üzerinden hesaplama yapılması,
• öncelikle sayı çoğunluğunun sağlanması, sağlandığı taktirde arsa payı çoğunluğuna bakılması,
• oy kullanan maliklerin yönetime aday iseler kendi bağımsız bölümlerine ait oyların hesaplamaya katılmaması, ancak eğer vekalet almış iseler vekaleten kullandıkları oylar güven telakkisi kabul edilerek hesaplamaya alınmasıdır. 
• Toplantı hazirun listelerinin bağımsız bölüm (blok/daire) numarası – bağımsız bölüm arsa payı - malik isim soyadı – asil veya vekaleten oy kullanımına ilişkin bilgi – toplantıya katılan kişinin isim soyadının ve imzasının yer alacak veya yazılabilecek şekilde sütunlardan oluşmasının sağlanması

Apartman, Site Yöneticiliğini Bırakmak (İstifa Etmek)

Toplu Yapılarda Yönetici Seçiminde Dikkat Edilecekler

Birden fazla yapıdan oluşan tek veya birden fazla ada parselde bulunan toplu yapılarda; 
a) Blok yöneticisi (blok temsilcisi) seçimi (ve blok denetçisi seçimi) hesabında dikkat edilecek noktalar;
Yukarıda yazılan “Tek Bina ve Tek Parselden Oluşan Yapılarda Yönetici Seçiminde Dikkat Edilecekler” maddeleri ile aynıdır.
b) Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi seçimi hesabında dikkat edilecek noktalar; bloklardan maliklerin (veya vekillerinin) yukarıdaki şekilde karar yeter sayısı ile seçilip gelen ve toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturan temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri blokların bağımsız bölüm sayılarının toplamının salt çoğunluğudur. Toplu yapılarda temsilciler kurulunda bağımsız bölüm malikleri değil, onların seçtiği temsilciler oy kullanmaktadır.

Dikkat edilecek noktalar;

• toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri blok/parsel/adadaki bağımsız bölüm sayılarının dikkate alınması,
• sadece temsilciler kuruluna (toplantıya) katılanların değil, tüm temsilcilerin temsil ettikleri (toplu yapıdaki) bağımsız bölüm sayısının üzerinden hesaplama yapılması,
• sayı çoğunluğunun sağlanmasının yeterli olması, arsa payı çoğunluğuna bakılmaması
• oy kullanan temsilciler yönetime aday iseler kendilerini atayan blok/parsel/adanın vekili olduklarından temsil ettikleri tüm bağımsız bölüm sayılarının hesaplamaya alınmasıdır.