Apartman ve Sitelerdeki Sığınaklar Nasıl Kullanılmalıdır?

Sığınak; nükleer, klasik ve modern silahlarla, biyolojik ve kimyasal savaş maddelerinin tesirleri ile insanlarla, insanların yaşaması ve ülkenin harp gücünün devamı için zorunlu canlı ve cansız değerleri korumak maksadıyla inşa edilen korunma yerlerine verilen isimdir. Sığınaklar bu durumlarda ve korunmak amacı ile kullanılır.

Sığınak Yönetmeliği

Sığınak Yönetmeliği

Sığınak Yönetmeliğinin Uygulanmasından Kim Sorumludur? 

Yapı ruhsatını (inşaat ruhsatını) ve iskan belgesini (yapı kullanım izin belgesi) düzenleyen idare olan belediyeler, dolayısı ile sığınak yönetmeliğinin uygulanmasından yetkili ve sorumlu olup, sığınakların denetiminde valiliklerin ve büyükşehir belediyelerin denetim yetkisi saklıdır. Yönetmeliğin uygulanmasında plan, proje, yapı ruhsatı, yapım, yapı kullanma izni ve kat mülkiyeti gibi imarla ilgili tereddüde düşülen hususlarda Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın, diğer hususlarda T.C. İçişleri Bakanlığı Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın (AFAD) yazılı görüşü alınır.

Kat Mülkiyetine Tabi Yapılardaki Sığınaklar Hangi Çeşittir? 

Apartman ve sitelerde (toplu yapılarda) bulunan sığınaklar, “özel” ve “serpinti” sığınaklarıdır. Özel ve serpinti sığınakları; evlerde, kamu ve özel işyerleri ile fabrika ve müesseselerin bodrumlarında veya bahçelerinde yapılır, buralarda oturan ve hizmet edenlerin korunması amacıyla kullanılır. “Özel sığınaklar” ve “serpinti sığınakları” ile ilgili detayları bir başka yazımızda “Sığınakların Çeşitleri Nelerdir?” konu başlığında bulabileceksiniz. 

Apartmanda ve Sitede Sığınak Ne İşe Yarar?

Sığınak, nükleer konvansiyonel silahlarla biyolojik ve kimyevi harp maddelerinin tesirlerinden ve tabii afetlerden insanların yaşaması ve savaş gücünün devamı için zaruri canlı ve cansız kıymetleri korumak maksadı ile inşa edilen koruma yerleridir.

Sığınak ve Bodrum Katlar Kime Aittir?

Kat Mülkiyeti Kanununa göre sığınaklar ve bodrum katı anagayrimenkulün kat maliklerine aynı anda aittir. Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar, ortak yerlerde kullanım hakkına sahiptirler. Dolayısıyla sığınak ve bodrum katlar sadece bir veya birkaç malike özgülenemez, yönetim planında tahsis edilemez. 

Sığınak Başka Amaçla Kullanılabilir Mi?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre ortak alan olan sığınaklar barışta, "Sığınak Yönetmeliği"’nin on üçüncü maddesine aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulunun oy birliği kararı ve mülki amirin izniyle, bina veya tesisin işletme veya kullanma bütünlüğünü bozmadan ortak alanlar kapsamında kalan başka amaçlarla kullanılabilir. Dolayısıyla sığınağın başka amaçlarla (örneğin site müdürlüğü ofisi, toplu yapı yönetim toplantı odası, spor alanı vs.) kullanılabilmesi için anagayrimenkulün tapu sicilindeki yönetim planında yazılı olması, yazılmadığı taktirde kat malikleri kurulunun oy birliği kararı gereklidir.

Kat malikleri “mutlak ortak alan” olan sığınakların sığınak vasfını ise oy birliği ile de değiştiremez, sığınmak amacı ile olsa dahi bağımsız olarak satılamaz, kiralanamaz, devredilemez ve amacı dışında kullanılamaz. "Sığınak Yönetmeliği" “Sığınakların tapuya tescili” “Madde 13 – (Başlığı ile birlikte değişik: RG-31/12/2010-27802) Yapıların en alt bodrum katlarında ya da toprağa oturan kısımlarında veya içinde veya bahçelerinde yer üstünde veya yeraltında yapılacak sığınaklar kat maliklerinin müşterek mülkü olarak tapuya tescil edilir. Sığınaklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen ortak alanlardan olup bu hali ile yönetilir. Bu sığınaklar sığınmak amacı ile olsa dahi bağımsız olarak satılamaz, kiralanamaz, devredilemez ve amacı dışında kullanılamaz.” Yine gerektiği anda sığınak olarak kullanılabilmesi için "Sığınak Yönetmeliği"’nde belirtilen sığınak özelliklerinin kaybedilmemesi gerekir. Bu uygulama yapı ve tesislerde ayrılması zorunlu ortak alanların ayrıca ayrılması zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Bu hükümlere uyulmadığının mülki amirlik veya ilgili idareler tarafından tespiti halinde, ilgili idarelerce 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında tebligat yapılır. Maliki, müteahhidi veya yöneticisi tarafından en geç bir ay içerisinde aykırılık giderilir. 
Süresi içerisinde aykırılığın giderilmemesi durumunda, aykırılık ilgili idareler tarafından giderilir ve bedeli 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre ilgililerinden tahsil olunur.

Sığınak Yönetmeliğine Uygun Olarak Başka Amaçla Kullanılması Durumunda Masraflar Nasıl Bölünür?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre ortak alan olan sığınaklar barışta, "Sığınak Yönetmeliği"’nin on üçüncü maddesine aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulunun oy birliği kararı ve mülki amirin izni ile bina veya tesisin işletme veya kullanma bütünlüğünü bozmadan, gerektiği anda sığınak olarak kullanılabilmesi için "Sığınak Yönetmeliği"nde belirtilen sığınak özelliklerinin kaybedilmemesi koşulu ile ortak alanlar kapsamında kalan başka amaçlarla kullanılmak istenmesi durumunda yapılacak masraflar ise Kat Mülkiyeti Kanununun 43. maddesine göre paylaştırılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) "yenilik ve ilaveler" başlığında 43. maddede "çok masraflı ve lüks olanlar" sayılmış olup; sığınağın projede belirtilen şartlarını değiştirmeden, barış zamanında maliklere faydalı olacak şekilde  sığınak şartlarını kullanım yönelik işlerin  "yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar."

Sığınak Otopark Olarak Kullanılabilir Mi? 

Sığınakların barış zamanında ilave otopark olarak kullanılmasının maliklerce istenmesi durumunda, kat malikleri kurulunun oy birliği kararı ve mülki amirin izni gerekecek, "Sığınak Yönetmeliği"’nde belirtilen sığınak özelliklerinin kaybedilmemesi, amacı dışında kullanılmaması, satılmaması kiralanmaması ve devredilmemesi gerekecek ve “Otopark Yönetmeliği”’ndeki esaslara uygun düzenleme yapılacaktır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) tarafından 22 Şubat 2018 Perşembe tarihli 30340 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan “Otopark Yönetmeliği”’nin “Amaç ve Kapsam, Dayanak, Tanımlar ve Genel Esaslar” bölümünün “Bina ve parsel otoparklarının düzenlenme esasları” konulu 5. maddesinin 1. fıkrasının f) bendine göre; “ilgili mevzuat gereğince binanın serpinti sığınağı olarak kullanılmak üzere ayrılmış bölümleri, barış zamanında ilave otopark olarak kullanılabilir. Ancak binanın ihtiyacı olan otopark mahallerinin ayrı ayrı düzenlenmesi zorunludur. Sığınakların ilave otopark olarak kullanılabilmesi için tasdikli mimari projenin, araçların giriş-çıkış ve park etme düzeni açısından uygun olması gereklidir.” Aynı fıkranın d) maddesine göre sığınağın otopark yeri olarak kullanılması durumunda “mevcut yapılarda parsel maliklerinin ilave otopark yapmak istediği durumlar ile birinci fıkranın (b), (c) ve (ç) bentlerine göre otopark ihtiyacını karşılayamadığı idarece tespit edilen yeni yapılarda; ticari amaçla işletilmemek, 634 sayılı Kanun uyarınca diğer maliklerin tamamından muvafakat alınmak, ayrıca değişiklikten etkilenen bağımsız bölüm malikinin muvafakati alınmak ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkilenmemesi gerekir.”

Sığınağın ilave otopark olarak kullanımı kararından evvel “Otopark Yönetmeliği”’nin 5. maddesinin 1.fıkrasının(b), (c) ve (ç) bentlerine göre binanın ön, arka veya yan bahçelerinde açık otopark olarak ya da bahçelerin altında kapalı otopark olarak, bahçe vasfı ortadan kaldırılmamak kaydı ile ya da bina girişine ve varsa yaya kaldırımı sürekliliğine engel olmayacak şekilde açık otopark alanı olarak düzenlenmesi ile otopark ihtiyacını başka şekilde karşılanıp karşılanmayacağının kontrolü gerekecek, bu hususlarda bağlı bulunan ilçe belediyesi idaresi yetkili olduğundan danışılması gerekecektir.

Apartman / Site Ortak Alan Sigortası Nedir?  

Sığınak Daire Yapılabilir Mi?

Mutlak ortak yer olan sığınaklar konut, daire, dükkan, eklenti olarak kullanılamaz, devredilemez, kiralanamaz, satılamaz. Birçok malik binasının bodrum katındaki dairenin aslında sığınak, kalorifer dairesi, eşya deposu, kapıcı dairesi olduğunu bilmemektedir. Oysa belediyedeki ruhsat projelerinde bu yerler daire olarak değil bu saydığımız ortak yerler olarak görünür. Buraların ikamet ve ticaret amaçlı kullanımı mümkün değildir. Birçok anagayrimenkulde bu durum söz konusu olup, çoğunlukla bina yapı kullanım izni (iskan müsaadesi) aldıktan sona müteahhit eli ile etik olmayan şekilde çoğunlukla da diğer maliklerden muvafakat alınarak satılıyor. Maalesef bu alanlara bağımsız bölüm no verilebildiği, ekspertiz raporu ile değerleme yapılabildiği ve hatta bankadan konut kredisi alındığı durumlara dahi rastlanabilmektedir. Sığınak ya da bodrumdaki daireyi çok cüzi bedel ile satın alan kişi çoğu zaman durumun farkında olup, maalesef gerçeği bilmeyen kişilerce de satın alınabiliyor, kiraya verilebiliyor. 

Kat maliklerinin bu konudaki sözleşmeleri, yönetim planı hükümleri, genel kurul veya temsilciler kurulu kararları oy birliği ile de alınmış olsa hükümsüzdür. Yine müteahhitten satın alan maliklerin bağımsız bölümün devri sırasında yapımcı ile akdedilmiş sözleşme ve eklerindeki muvafakatlerde mevzuata aykırı olup, bu muvafakatlerin mahkemece iptali kolay olup, konut, daire, dükkan, depo veya bağımsız bölüme bağlanmak sureti ile kullanılan sığınaklardaki el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesi davaları aykırı kullananların aleyhine sonuçlanacaktır. Bodrum katlarının daire olarak kullanılamayacağı gibi sığınaklar da daire olarak kullanılamaz. Yargıtay içtihatları da apartmanların bodrum katlarındaki sığınakların kiraya verilemeyeceği yönündedir. Kaç yıldır daire olarak kullanılırsa kullanılsın sığınaklar yargı kararıyla boşaltılıp, sığınak haline getirilir.

Apartman Sığınağına Eşya Konulabilir Mi?

Müşterek mülkiyet olan sığınaklara eşya konulamaz, depo amaçlı kullanılamaz. Varsa bina yönetimi, eğer bina yönetimi bulunmuyorsa diğer maliklerden birisi bunların kaldırılmasını talep eder. Sığınağı eşyalarını koymak sureti ile işgal eden malik veya kiracı bunları kaldırmazsa arabulucuya başvurulup, sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. 

Site Sığınağı Eşya Deposu Olarak Kullanılabilir Mi?

Apartman ve sitelerde ortak yer olan sığınaklar depo haline dönüştürülemez. Fens teller ile bölünerek tüm bağımsız bölümlere faydalanma imkanı getirilse dahi malikler bu kullanımın, "Sığınak Yönetmeliği"’nde belirtilen kurallara aykırı olduğunu ve sığınak olarak kullanımın fiili olarak ortadan kalktığını kabullenmek durumundadır. Sığınaklarda bu tür eşya deposu alanlarının yapı kullanım izin belgesi (iskan müsaadesi) sonra inşa edilmesi de bu sebepledir. Diğer maliklerden birisi bunların kaldırılmasını talep ederse sığınak eski haline getirilir. Sığınakların eşya deposu olarak kullanılmasına ilişkin bir risk de ortaya çıkabilecek yangınlardır. Çoğu zaman kontrolsüz olarak malik ve kiracılar “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” “BYKHY” hükümlerine aykırı olarak sığınaklarda piknik tüpü, boya, tiner gibi kolay alevlenici, parlayıcı ve patlayıcı madde bulundurabilmektedirler. 

Ortak Alanların Amacına Aykırı Kullanımında Şikayet Nereye Yapılır?

Ortak yerlere eşya, motosiklet vs. bırakılması durumunda ortak alan işgali söz konusu olup, site yönetimi ya da maliklerden herhangi birisi tarafından “ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi talebi” ile Sulh Hukuk Mahkemesi'ne ilgili kat maliki hakkında işlem yapılması talep edilebilir. Öncesinde ortak alana müdahalede bulunan kat malikine ortak kullanım alanı işgali şikâyet ihtarname ile gönderilebilir, ortak alana müdahale son bulmuyorsa önce arabulucu sonra sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.