Apartman ve Sitelerde, Otopark Paylaşımı Nasıl Olmalıdır?

Otopark yeri ile ilgili sorunlara “ortak yerlerin kullanılmasına ilişkin esaslar çerçevesinde” yanıt verilmesi doğru olacaktır. Yönetim planı ile araç tahsisi yapılmamış ise, her halükârda her bir bağımsız bölüme araç düşmese dahi yönetimler maliklerin araç haklarını kendilerine ilan edebilirler. Aşağıdaki yazımızda “Otopark Yönetmeliği”’nden bahsettik. “Otopark yerleri” ve “Otopark yerlerinin bağımsız bölümlere yetmemesi halinde” yapılabilecekleri kısaca derlemek istedik.

Birçok anagayrimenkul ve toplu yapının sorunu şudur. Bazı bağımsız bölümlerin bir otopark yeri, hatta iki otopark yeri hakkı olabilir, bazılarının ise örneğin 2 veya 3 bağımsız bölümün tek bir otopark yerini paylaşma durumu olabilir. 
Yönetimlerin bu tür sorunları çözmede kullanacakları yöntemler sınırlıdır. Eğer yönetim planlarında herhangi bir tahsis veya tapu sicilinde kayıtlı eklenti söz konusu değilse, yönetimler öncelikle yapı ruhsat tarihini belediyeden öğrenmeli, belediyedeki mimari projeye ulaşmalı, bağımsız bölümlerin bürüt metrekareleri listesi üzerinde söz konusu ruhsat tarihinde ve onaylı mimari projede planlanan otopark yerlerini her bir bağımsız bölüm karşısına yazmalıdır. Sonra bunu ilan etmelidirler.

Yapımcı şirket “her bir daireye otopark yeri var” açıklaması ile bağımsız bölümlere satış yapsa dahi, her bir daireye bir otopark yeri hakkı olmayabilir. Önemli olan ilgili ruhsat tarihindeki otopark yönetmeliğini karşılayacak sayıda otopark yeri var mı onu kontrol etmek gerekir. Sonra bunu listelemek ve her bir bağımsız bölümün otopark yeri haklarını ortaya çıkarmak gerekir. Bu yazıda anlatılanları video ile izlemek isterseniz Youtube sayfamızı veya aşağıdaki linki ziyaret edebilirsiniz.

Apartman ve Sitelerde, Otopark Paylaşımı Nasıl Olmalıdır?

Ortak Yerler: Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı) denir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” 18. Maddeye göre ise “kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” 

Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir?

Karantina Günlerinde Yönetici Sohbetleri 6: Yönetim Planı, Ortak Alan Kullanımından Doğan Problemler

Yönetim Planı: Öncelikle tapu sicilinizden kayıtlı olan yönetim planını alınız. Profesyonel yöneticilere yönetim planının mutlaka tapu dairesinden alınmasını öneriyoruz. Eğer siz yönetiminize itimat ediyorsanız kendilerinden de yönetim planının kopyasını isteyebilirsiniz. Ancak biz word, pdf vs. soft copy olan yönetim planlarının güncelliğinden ve tapu sicilindeki evrakın kopyası olmasından daima şüphe ederiz. 

Yönetim Planına Göre Tahsisler: Yönetim planları kat malikleri arasındaki bir anlaşma niteliğindedir. Yönetim planı ile verilmiş ise kullanım hakkı geçerlidir. Ancak bu hak kalıcı bir hak niteliğinde değildir. Ortak alanın tahsislendirilmesi işlemi ortak yerlerinin bir bölümünün mimari sebepler gibi gerekçelerle bağımsız bölümlerin bazılarına verilen kullanım haklarından ibarettir. Bu hakkın hakkaniyetle verilmesi ve kullanılması esastır. Yönetim planı da bir sözleşme niteliğinde olduğundan maddelerin haksız kullanıma sebep olması halinde dava edilmesi, dava edildiğinde de hakkın ortadan kalkması mümkündür. Mevcut durumda tahsis yapılan kat mülkiyetine geçmiş toplu yapıların veya tek bloklu yapıların önemli bir bölümünde bu tür kullanım hakları mevcuttur. 

Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?

Yönetim Planı Nedir? (Kat Malikleri İçin Not Defteri)

Otopark Yerleri: Bağımsız bölümlere ayrılan otopark yerleri, bu yerlerin eklenti veya ortak yer niteliğinde olup olmaması, yönetim planında bağımsız bölümlere tahsis yapılıp yapılmaması , ticari bağımsız bölümlerin (iş yerlerinin, dükkanların, ofislerin vs.) kapalı veya açık otoparkta otopark hakkının bulunup bulunmadığı, bulunmuyorsa sebebi ve ikame olarak işyerlerine tahsis edilen araç yerlerinin konumu gibi bilgiler anagayrimenkulün bağlı bulunduğu tapu müdürlüğünde tescil edilmiş yönetim planında yazılı olabilir. Diğer taraftan belediyede bulunan onaylı mimari projede de otopark alanına ait kısımda bağımsız bölümlere eklenti olarak verilmiş ise bağımsız bölüm numaraları yazılı olacaktır.
Eğer yönetim planında veya onaylı mimari projede bu biçimde tanımlamalar ve işaretlemeler yoksa veya otopark yerlerinin belli bağımsız bölümlere tahsisi (şu konuma şu bağımsız bölüm park edecek vs.) yapılmamış ise tabi ki ilgili otopark yerinde tüm bağımsız bölümlerin varsa işyerlerinin de araç hakkı bulunacaktır. Herhangi bir tahsis yapılmaması halinde bağımsız bölümlerin her birine düşen araç yeri sayısı ise otopark alanının kapasitesi öncelikle alınmakla beraber her bir bağımsız bölüme yetecek kadar otopark yeri olmaması halinde ise binanın yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) tarihindeki ilgili Büyükşehir "Otopark Yönetmeliği"nde nihayetinde 2018 yılı sonrasında ruhsat alan yapılar için ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanmış olan Otopark Yönetmeliği'nde yazılıdır.

Yönetmelik metrekare ve sayılar farklı olmak şartı ile aşağıdaki ifadeye benzer. Eğer örneğin 80 m² altı her 3 daire için 1 adet veya 80 m² den 120 m²’ye kadar (120 m² hariç) her 2 daire için 1 adet otopark imal etme yükümlüğü var iken bu daireler 1'er otopark hakkı almışlar ise bu durumda daha büyük dairelerin 120 m²’den 180 m²’ye kadar (180 m²) hariç her daire için 1 adet ve 180 m² ve üzeri her daire için 2 adet olmak üzere bu sayılardan fazla otopark hakkı almaları olağandır. Her halükarda  22.02.2018 tarihli 30340 Sayılı Resmî Gazetede yayınlanan "Otopark Yönetmeliği" ve 25 Mart 2021 tarihli, 31434 Sayılı Resmi Gazetede "Otopark Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik"  gereğince meskenlerde 80 m² altı her 3 daire için 1 adet, 80 m² den 120 m²’ye kadar (120 m² hariç) her 2 daire için 1 adet, 120 m²’den 180 m²’ye kadar (180 m²) hariç her daire için 1 adet ve 180 m² ve üzeri her daire için 2 adet olmak üzere yine Dükkân, Mağaza, Banka lar için her bağımsız bölüm için en az 1 adet olmak kaydıyla 40 m² için, market, süpermarketler için 40 m² için 1 adet olmak üzere otopark imal edilir. 

Dükkan önlerinin bir bölümünün varsa otopark yeri yapılarak dükkanlara tahsis edilmesi uygulaması doğaldır. Hatta bu durum parsel sınırlarını aşacak şekilde kamuya ait olan alanlarda apartman altlarında bulunan dükkanlara belediye tarafından işgaliye bedeli alınmak sureti ile de kullandırılmaktadır. Önemli olan başkalarının geçişine engellemeyecek şekilde, hakkaniyetli tahsis yapılmasıdır. 

Otopark yerlerinin bağımsız bölümlere yetmemesi halinde: Bu yazımızda ifade edilen otopark yönetmeliği çerçevesinde İmar Kanunu’na uygun olarak imal edilmiş anagayrimenkullerin / toplu yapıların otopark yeri sayısı tüm bağımsız bölümlere yetmeyebilir. Bu durumda bina / toplu yapı yönetimi ile kat malikleri / temsilciler kurulu otopark yönetmeliğini esas alarak karar vermelidir. Dolayısı ile bağımsız bölümlerin tür ve metrekarelerine göre otopark yeri hakları da değişecektir. Örneğin bir otoparkta 180 m² üzerindeki bir dairenin iki otopark hakkı bulunurken 120 m²’ye kadar olan bağımsız bölümlerin her ikisi için bir otopark yeri hakkı olabilir. Mevcut otopark yeri sayısının yönetmelikte yazan bağımsız bölüm metrekareleri vs. ile uyumsuz olması ve her bir bağımsız bölüme en az birer adet otopark yeri düşmemesi durumlarında, bu soruna yönetim planı ile çözüm getirilmediği hallerde yönetimin getireceği en doğru çözüm otopark yönetmeliğini uygulamak için otopark giriş çıkış sistemini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi kapsamında maliklerin salt çoğunluğunun oyu ile devreye almak olmalıdır. Otopark giriş çıkış sistemlerinde bağımsız bölümler gruplanmak sureti ile aynı anda içeride bulunacak araç sayısı sistem marifeti ile işletilebilir. Otopark yerlerinin yetmemesi durumu söz konusu ise dolayısı ile yönetimlere bu konuda çok sayıda şikayet ulaşacağından yönetimin kat malikleri arasındaki adaletli kullanımı sağlamak, usulsüz kullanımları önlemek için otopark giriş çıkış sistemini OGS veya tag ile giriş çıkışlar yerine “Plaka Tanıma Sistemi” ile işletmesi de tavsiye edilebilir.

LPG Kullanan Araçların, Apartman ve Sitelerin Kapalı Otoparklarına Girişi Yasak Mıdır?

LPG Kullanan Araçların, Kapalı Otoparka Girmesi Yasak Mıdır? 

Kat malikleri kendilerine otoparkta ayrılmış ise; ayrılan yerlerin, yer ayrılmamış ise de kendi bağımsız bölümlerinin otopark yeri hakları kadar araçlarının kullanımı ile ilgili olarak dolayısı ile yetkiye sahiptir. Rızaları oldukça da birbirlerinin otopark yerlerini kullanabilirler. Otopark sistemine kayıtlı araçların giriş çıkışa ait kumanda, kart, tag vb. birbirlerine verebilirler. Bu konuya yönetici de aracılık edebilir. 

Plaka Tanıma Sistemi Nedir, Avantajları Nelerdir?

Plaka Tanıma Sistemi Nedir? Avantajları Nelerdir? 

Yönetimlerin otoparkı yukarıdaki usullere göre işletmek için personel sayısının, bütçesinin yeterli olmadığı durumlarda ise bağımsız bölümlerin sayısına yetmeyen otopark alanları için “ilk gelen ilk park eder” kuralını işletmekten ve en az bir araçtan fazla parkları önlemeye çalışmaktan başka bir çözümü yoktur. Ortak yerlerden faydalanılmasına ilişkin anlaşmazlıkların mahkemeye taşınması durumunda hakimin Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, mimari proje ve otopark yönetmeliği çerçevesinde vereceği karar söz konusu olacaktır. 

Otopark yerlerinin kullanımı konusunda yönetim planının çözüm getirmediği hallerde yönetim planına otopark ile ilgili bir maddeyi eklemek/değiştirmek için tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekecektir. Bu şekilde kabul edilen bir yönetim planı değişikliğini anagayrimenkul yöneticisi olarak noterde onaylatarak tapu siciline tescil edebilir, ileride konunun yargıya taşınması halinde hakimin maliklerin çoğunun lehine karar vermesini de sağlayabilirsiniz.

Ortak yerlerin kullanılmasından doğan sorunlar bulunuyorsa ve kiracı iseniz; kiracı olarak yukarıdaki kararların verilmesi hakkında herhangi bir söz hakkınız maalesef bulunmamaktadır. Siz konuyu bağımsız bölümün mülk sahibine iletecek ve gerek tapudan alınacak belgelerin gerekse kiracısı olduğunuz bağımsız bölümün haklarının korunmasını kendisinden talep edeceksiniz. Eğer bir mesken ya da ticari bağımsız bölümün bir hakkı var ve kullanılamıyorsa neticede kira bedeli de düşük olacaktır. Dolayısı ile bu durum sizin olduğu kadar mülk sahibinizin de problemidir.

Site Kapalı Otoparklarına Motosiklet Park Edilebilir Mi?

Site Yönetimleri, Hatalı Park Cezası Kesebilir Mi?