Apartman ve Sitelerde İbra Olmayan Yöneticiler

“İbra oylaması” olarak bilinen “yöneticinin hesap vermesi” hakkında Apsiyon Akademi Danışmanları olarak çok sayıda yazı yazdık. Bu yazıların tamamına Apsiyon Blog sayfasının üstünde bulunan arama çubuğuna “ibra” yazarak ulaşabilirsiniz. Bu aramanın kısa yoluna buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz. Şiddetli okunmasını tavsiye edeceğimiz iki yazıdan birisi; “Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi” konulu yazımızdır. Diğeri ise bugünkü yazımızı tahlil edebilmek adına bir ön okuma yapılması gereken “İbra Nedir? Kat Mülkiyetine Tabi Sitelerde Yöneticinin İbrası” başlıklı yazımızdır.

2016’dan bu yana Apsiyon Akademi Eğitmen Kadrosu ve  üniversite iş birliği ile gerçekleştirilen Apsiyon Akademi e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim Programı’na katılan katılımcılarımıza “ibra olunmaz ise ne olur?” bağlamındaki onlarca maddeden birkaçına bu yazımızda yer vermek istedik. İşte başlıyoruz. 

Yöneticiyi İbra Kurtarır Mı?

Kat malikleri kurulunca ibra edilen yöneticinin görev yaptığı süre ile alakalı kat maliklerine sunduğu faaliyet raporu ve verdiği hesap tam bir açıklığa sahip ise herhangi bir hukuki sorumluluğu kalmayacaktır.
• Ancak, ibranın niteliği de önemlidir. 
Yargıtay’a göre yöneticinin ibrası, sonradan ortaya çıkan usulsüzlükler nedeni ile kat maliklerini uğrattığı zarardan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. (Yargıtay 18. H.D. E. 2011/9052 K. 2011/10094 T. 13.10.2011)
• İbranın kapsamı detaylı bir inceleme yapmaksızın kat maliklerinin vakıf olabileceği konulara ilişkindir. 
Yargıtay ilk bakışta bilinmeyen ve anlaşılamayan, sonradan yapılacak inceleme ile saptanabilecek bir borcu (eylem ya da işlemi) ibra kapsamında saymamıştır. (Yargıtay 18. H.D. E. 2012/3952 K. 2012/7022 T. 6.6.2012)
• Kat malikleri kurulu tarafından ibra edilmeyen yönetici hakkında, ibra edilmediği konular için hukuki ve cezai yasal yollara başvurulabilir.

Yönetici Hesap Vermez veya İbra Edilmez İse Neler Olur? 

Yukarıda 6098 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 508. Maddesinden bahsetmiştik. Vekil olan yönetici veya yönetim kurulu olağan / olağanüstü zamanlarda hesap vermediği ya da verdiği hesap kat maliklerini ikna etmediği taktirde, dönem sonunda faaliyetlerinin olumsuz değerlendirilmesi (yöneticinin ya da yönetim kurulunun ibra edilmemesi) söz konusu olabilmektedir. Uygulamada hesapları sebebi ile ibrasızlık durumunun gerçekleşmesi halinde; 
• bir kısım kat maliklerinin 
• veya kat maliklerinden herhangi birinin 
• ya da genel kurul yetki vermiş ise yeni seçilen yönetici veya yönetim kurulu ya da yeni denetçinin,
• eski yönetici / yönetim kurulu hakkında 
• ya da kurul üyelerinden muhasebe işlerine bakan üyenin (muhasip üye, murakıp üye vs.) hakkında
• ve/veya eski denetçi / denetim kurulu üyeleri hakkında
• “güveni kötüye kullanma” suçlaması ile Cumhuriyet Savcılığı’na başvurmalarına, 
• diğer taraftan da konu olan maddi unsurun tahsili için icra takibinde bulunmalarına, 
• veya borçlu muhatapların itirazı halinde önce arabulucuya başvurmalarına, 
• uzlaşmama halinde ise sulh hukuk mahkemesinde dava açmalarına, 
• yöneticinin hesap vermeye yanaşmaması halinde ise hesabın verilmesi için sulh hakiminin müdahalesini istemeleri mümkündür. 

Söz konusu maddi unsur; yöneticinin idari sorumluluğu olan görevlerini eksik, geç veya hiç yerine getirmemesinden doğabilmektedir. Her ne kadar para ve maddi varlıklar üzerindeki suçlamalar halk arasında “zimmete geçirmek” olarak ifade edilse dahi aslında “zimmet” bir kamu görevlisinin işleyebileceği bir suçtur. Apartman ve site yöneticisine yapılacak suçlama “zimmet” değil, “güveni kötüye kullanma” olmalıdır.

 Apartman Yöneticisi Yüzde Kaç Oyla Seçilir? 

Yönetici Hesap Vermez ise Mahkemeden Hesabın İstenmesi Talep Edilebilir Mi?

Yöneticinin hesap vermediği iddiasıyla hesabın mahkemece incelenmesi istenemez. Bu tür uyuşmazlıklar kat malikleri kurulunda / toplu yapılarda ise temsilciler kurulunda çözülür. Ancak yöneticinin hesap vermemesi dava edilebilir. 
Yönetici tahsil ettiği ortak gider ve avans paylarından üzerinde bulunanları (kasa) ile banka hesaplarını yeni yöneticiye devretmek zorundadır. Aksi halde “yöneticide kalan ortak paranın tahsili istemli” dava açılabilir.

Hesap Vermeyen Yöneticinin Daha Sonra Hesap Vermesi Talep Edilebilir Mi?

Bu soruyu da bir örnek ile açıklamak doğru olacaktır. “2021-2024 yılı yönetimine ilişkin eski yönetici evrakları yeni yöneticiye teslim etti ama kat maliklerine ibrası hiç sunulmadı. Yani ibra oylaması hiç olmadı. Bununla ilgili eski yönetici şikayet edilebilir mi?  Müteakip Yapılacak olan olağan ya da olağanüstü toplantıya şikayet etme maddesi düşülebilir mi? " Yönetici/Yönetim Kurulu döneminin hesabını denetçiye / denetim kuruluna ve nihayetinde genel kurula / temsilciler kuruluna vermeli, tercihen idari ve mali olarak başarılı olup olmadığının oylaması yapılmalıdır. Ancak bu oylama hiç yapılmadı ise 2025 yılı yeni yönetimi sonradan eski yöneticinin hesabında bir sorun tespit etti ise tabi ki genel kurul gündemine alınabilir. 

İbra Olmayan ve Malik Olan Eski Yönetici Yeniden Yönetime Aday Olabilir Mi? 

KMK 34'e göre eski yönetici tekrar atanabilir. Dolayısı ile aday olabilir. Eski yöneticinin faaliyetleri başarısız bulunmuş (ibra olmamış) ise yeniden aday olsa dahi seçilmemesi doğrusudur. Ancak kanunda bu konuda bir kısıtlama maalesef yoktur. Eğer kat malikleri her şeye rağmen kendisine yeniden seçilmesi için oy veriyorsa da yapacak bir şey de yoktur.  Burada yazarın notu babasından gelen bir sözün duruma uyarlanması olabilir. “Toplumlar gibi binalar da hak ettikleri şekilde yönetilirler.” Görevini gereği gibi yerine getirmeyen yöneticinin aday olmaması için ibra edilmeyen hesaplarının sulh mahkemesine götürülmesi, güveni kötüye kullanma sebebi ile cumhuriyet savcılığına şikayet edilmesi mümkün olup, bu dava ve şikayet için de genel kurul kararına gerek yoktur.  Herhangi bir malik davayı açabilir, suç duyurusunda bulunabilir. Genel kurulda (toplu yapılarda temsilciler kurulu) kullanılacak bu ifadeler dahi kötü yöneticinin aday olmasını engelleyebilir.

İbra Olsun Ya Da Olmasın Kat Malikleri Dışından Atanan Eski Yönetici Yeniden Yönetime Aday Olabilir Mi? 

KMK 34'e göre eski yönetici tekrar atanabilse de kat malikleri dışından bir kişinin yönetime aday olabilmesi için kat malikleri kurulunun önerisi ve kabulü gerekir. İbra olsun ya da olmasın kat malikleri dışından atanmış olan eski yönetici (profesyonel ücretli yönetici veya yönetim şirketi de dahil) kendi iradesi ile yeniden aday olamaz. Aday olarak gösterilmesi ve gerekli çoğunluğun sağlanarak kabulü gerekecektir. İbra olmadığı halde yeniden seçilen malikler haricindeki dışarıdan bir yöneticinin hele de profesyonel yöneticinin ya da yönetim şirketinin izahı değil mizahı olur. (Bu da yazarın bir yorumu olsun) 

İbra Oylamasında Yönetici Kendisini, Yönetim Kurulu Üyeleri Kendi Kurullarını İbra Edebilirler Mi? 

Kat Mülkiyeti Kanunun 31. maddesi toplantılarda “oya katılma” hususunu düzenler. 
Maddenin ilk fıkrasına göre;
“Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.”
Ancak; dördüncü fıkrasına göre 
“Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz”. demektedir.

a) Yönetici ve Denetçilerin Kendi Bağımsız Bölümlerine Dayanan Oyları:

Yönetici ya da denetçi veya yönetim kurulu / denetim kurulu üyeleri kat maliki iseler doğal olarak kendi bağımsız bölümleri adına oy kullanabilirler. 
Ancak kendi bağımsız bölümlerini ilgilendiren bir konuda diğer tüm malik katılımcılar için olduğu gibi; örneğin 
• ortak alanlara el atmanın önlenmesi 
• veya yeni seçilecek yönetim veya denetime aday iseler kendi seçimleri için 
• veya yönetimi devrediyor iseler kendi ibraları için kendi oylarını kullanamazlar. 

Bu durumda yukarıda sayılan görevleri yapanlar eğer kat maliki (tapu sahibi) iseler görevlerine ilişkin genel kurulun / toplu yapılarda temsilciler kurulunun ibralarında kendi bağımsız bölümlerinin oylarını kullanmamaları gerekir. 
Dolayısı ile kendi bağımsız bölümlerine ait oyları kendi ibralarına (hesap vermelerine) yönelik olarak hesaplamaya katılmamalıdır. 

b) Yönetici ve Denetçilerin Başkalarından Aldıkları Vekaletlerine Dayanan Oyları:

Ancak yönetici ve denetçiler eğer diğer kat maliklerinden vekalet almış iseler vekaleten kullandıkları oylar “kendilerine duyulan güvenin telakkisi kabul edilerek” hesaplamaya alınmalıdır. Bu durumda tapu sahibi olmayan yöneticinin ibrası oylanırken tapu sahibi olan (malik olan) eşinden aldığı vekalet de doğal olarak geçerli olacaktır.  Aynı şekilde diğer maliklerden aldığı vekaletler de kendi ibrasına yönelik kullanılabilecektir. O halde yönetici ve denetçiler;
• Yönetici / yönetim kurulu seçimi
• Denetçi / denetim kurulu seçimi
• Toplantı başkanı / genel kurul divan heyetinin belirlenmesi oylamalarında olduğu gibi kendi ibra oylamalarında (hesap vermelerinde de) kendi faaliyetleri için kendilerine verilen vekalet oylarını kullanabilirler.

Denetçi Raporunda Yöneticiyi İbra Etmediği Yazılı. Yönetici İbra Edilmez Mi? 

Denetçi / denetim kurulu; yöneticiyi ya da yönetim kurulunu ibra etme ya da ibra etmeme makamı değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) “yönetimin denetlenmesi” başlıklı 41. maddesine göre denetim kat malikleri kurulu (toplu yapılarda temsilciler kurulu) eli ile yapılır. Denetçi ya da denetim kurulu seçme ihtiyaridir. Eğer yönetim planında denetici ya da denetim kurulu seçilmesi ile ilgili hüküm var ise zorunludur. Yönetim planında denetçi seçimi yok ise genel kurul denetçi veya denetim kurulu seçimine karar verebilir. Denetçinin asıl görevi mali ve idari açıdan “kat malikleri kuruluna rapor vermek, denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirmektir.” “Yöneticinin idari ve mali yönden başarısının oylanması” yani ibra edilmesi ya da edilmemesi denetçinin/ denetim kurulunun raporu okunduktan sonra raporun da dikkate alınması sureti ile kat malikleri kurulunun iradesidir. 

Eski Yönetim Toplantıda Hesabını Vermedi. Yeni Seçilen Yönetim Yasal Mı? 

Örnek olayımızda “genel kurul toplantısı yapılmadan önce eski yöneticinin görev yaptığı süre için mizan, bilanço, gelir- gider raporu ve denetleme raporu kat maliklerine yazılı şekilde verilmedi. Yönetici de ibra edilmedi. Ancak yeni yönetim seçildi. Seçilen bu yönetim yasal mıdır? Eski yönetimin görevini yapıp yapmamasının ya da ibra olmadan yönetim dönemini tamamlamasının yeni seçilen yönetimle ilgisi olmayıp, bu hususlar yeni yönetimi bağlamamaktadır. Diğer taraftan eski yönetimin bu durumuna rağmen genel kurulda yeniden yeni yönetim olarak seçilmesi halinde yapılan bu seçim de geçerli olacaktır. Yapılan genel kurula itiraz olması halinde ise "Site Genel Kurul Kararlarına Karşı Nasıl Dava Açabilirim?" konulu yazımız incelenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi Ne Anlama Gelir? 

Bu yazımızı okurken bir yandan da Apsiyon Akademi tarafından kaleme alınmış olan; “Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi” konulu blog yazımızı incelemenizi tavsiye ediyoruz. Yazımızda;
• Yönetici veya Yönetim Kurulu, Kat Maliklerine ve Toplu Yapılarda Temsilcilere Hesap Vermeli Mi? 
• Yöneticinin Hesap Verme Zamanı ve Hesap Periyodu Nedir? 
• Yönetici Devir Aldığı Günden Devir Ettiği Güne Kadar Sorumludur! 
• Başka Zamanlarda da Yönetici Hesap Vermekle Yükümlü Mü? 
• Yönetici Hesap Vermez veya Veremezse Neler Olur? 
• Yönetici Kime Hesap Verir? 
• Yönetici Kiracıya Hesap Verir Mi? 
gibi soruların yanıtlarına ulaşabilirsiniz.