Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?

2021 yılının son aylarında gerçekleşen yüksek hızlı döviz artışı sonrası 2022 yılının ilk ayında gerek asgari ücrete gelen yüzde 50’ye yakın zam, gerekse elektrik, doğal gaz ve akaryakıt fiyatlarındaki değişimi gösteren yıllık enerji enflasyonunun Şubat 2022’de yüzde 97’ye ulaşması sonrasında aidatlarda (ortak gider ve avans payı) yüzde 50 ile yüzde 120 arasında artışlar yaşanmıştı.

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) beklentisinin Türkiye İstatistik Kurumu’na göre Haziran 2022 dönemi için 70’in üzerinde, diğer bazı enflasyon araştırma gruplarına göre ise %156 olması ve haziran ayında enflasyonun son 20 yılın rekorunu bir kez daha kırması bekleniyor. Yine Merkez Bankası anketinde piyasanın dövizde ve enflasyonda yükseliş beklentisi de devam ediyor. 

Hal böyle iken özellikle Aralık 2021’de henüz ekonomideki tablo belli olmadan yapılan genel kurullarda beklenen işletme projeleri (bütçe) artışları da 2022 yılının ilk aylarında giderlere yetmeyecek seviyelere ulaşmış durumda. Hatta 2022 yılının ilk 3 ayında yapılan genel kurullarda alınan bütçe kararları dahi revize edilme zorunluluğu ortaya çıkardı.
Dolayısı ile bize en çok gelen sorulardan bir tanesi “son zamlardan sonra giderlerimizi karşılayamama tehlikesi belirdi. Aidat artışını mevcut yönetim yapabilir mi? Yoksa olağanüstü toplantı yapıp karar alması mı gerekli?” oluyor. 
Diğer bir taraftan da yönetimler “2022 yılında iğneden ipliğe her şeye çok yüksek zamlar geldi. Binamızın bütçesi giderlere yeterli gelmiyor. Malik ve kiracıların aidatlara zam yapılmasına niyeti yok.” demekteler.

Yöneticinin Genel Kurul Yapmadan Aidat Artış Yetkisi Var Mıdır? Kimseye Sormadan Ek Avans Toplayabilir Mi? 

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35.maddesinin; d) fıkrasında “Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” düzenlenmektedir.

Diğer taraftan aynı maddenin; 

b) fıkrasında “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” 

g) fıkrasında “Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması” 

h) fıkrasında “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması” yine yöneticinin görevleri arasındadır.

Tapu siciline kayıtlı olan yönetim planında yöneticinin / yönetim kurulunun genel kurul yapmadan dönemi içinde ortak gider ve avans paylarını belli bir oranda arttırma yetkisi (çoğunlukla %15- %20 gibi oranlar) yazılı olabilir. Bu hususta bir hüküm var ise o hükmün uygulanması doğru olacaktır.

Yapılmış olan genel kurul / temsilciler kurulunda işletme projesinin kabul edilmesi, ortak gider ve avans paylarının (aidatların) artış oranının belirlenmesi durumunda yine aynı kararda veya kararın ekinde ek avans (enerji faturalarında, işçilik giderlerinde veya herhangi bir giderde beklenenden fazla fiyat artışı olması, beklenmeyen harcamaların vs. olması sebepleri ile) toplanması ile ilgili yetki yöneticiye / yönetim kuruluna verilmiş ise ve genel kurul kararı kat maliklerine taahhütlü posta veya elden imzalı olarak tebliğ edilmiş ise, işletme projesinin söz konusu kararda belirlenen oranda ,oran belirlenmedi ise de karara bağlı olarak zorunlu harcamalar için arttırılması mümkündür. Bu yetki yukarıda ifade ettiğimiz üzere yönetim planı ile de verilmiş olabilir.
Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?

Yönetim Planı Nedir? (Kat Malikleri İçin Not Defteri)

Genel Kurulun Sadece Aidatların Arttırılması için Toplanmasını Tavsiye Ediyor Musunuz?

Genel kurulda yöneticiye / yönetim kuruluna ek avans toplanması yetkisi verilmemiş veya  bu tür bir yetki yönetim planında da yer almıyor ise ortak gider ve avans payının (aidat) artırılması için olağanüstü kurulun toplanmasının en doğru yöntem olacağını ifade ederiz.

Apartman veya az daireli tek blok yapılarda genel kurulların olağanüstü surette toplanmasının tebligat masrafları ve elden imzalı teslimler sebebi ile ilave zaman kaybı ve posta masraflarına sebep olduğu düşünüldüğünde, yönetimlerin olağanüstü genel kurulların toplanmasından imtina ettiği de bilinmektedir. Yine zorunlu giderlere gelen zamlar sebebi ile ilave bir bildirim yapılarak ortak gider ve avans paylarının arttırılması da çok sık görünen bir uygulamadır. Bununla beraber 2022 yılındaki fiyat ve maliyet artışları herkesçe bilinmektedir. Yukarıda ifade edilen artış (ek avans) toplama yetkisi yöneticiye verilmese dahi, ilave artış oranı kat maliklerine  genel kurul çağrısı ve kararlarının tebliğinde olduğu üzere elden imzalı veya taahhütlü posta ile tebliğ edildi ise herkesçe malum ekonomik durumda uygulanabilir olduğunu, itiraz gelmesi halinde ivedi olarak olağanüstü genel kurul çağrısının yapılması gereğini de ifade ederiz.

Apartman ve Site Toplantılarına Katılın, Aidatı Siz Belirleyin

Site ve Apartmanlarda Aidat Artışları

Aidat Artışları Konusunda Yöneticiler Neyi Kesinlikle Yapmamalı? 

Eğer yönetim bütçesi ( işletme projesi) ve kasası müsait ise öncelikle mevcut ortak gider ve avans payları (aidat) devam ettirilmeli, bütçelerin ve kasanın müsait olmaması ve ortak gider ve avans payı miktarlarının yeterli gelmemesi halinde ertelemeler kalktıktan sonra ilk fırsatta ve tavsiye olarak ertelemenin kalktığı tarihten sonraki ilk 30 gün içinde olağanüstü surette yapılacak genel kurul / temsilciler kuruluna kadar, Kat Mülkiyeti Kanunundaki 32. madde (Genel Kararlar), 37. madde (İşletme Projesi'nin Yapılması), 39. madde (Yöneticinin Hesap Vermesi) ile sınırlı olacak şekilde artışlar yapılabilecek olup bu konudaki detaylı açıklamalarımızı “Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması” hakkındaki blog yazımızdan, veya bu yazıya tıklayarak takip edebilirsiniz. Tabi mevcut ekonomik durumdaki bozulma ve yüksek fiyat artışları bir mücbir sebep değildir. Ancak yöneticinin yetki kullanımında nerede durması gereğine ait fikirler barındırdığı için yazının okunmasını tavsiye ediyoruz. 

Demirbaş, sabit kıymet, yatırım , yenileme kararları yani Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. (Faydalı Yenilik ve İlaveler / Yatırım Kararı), 43. (Masraflı, Lüks Yenilik ve İlaveler), maddelerinde kararlar yeter sayı içerdiğinden itirazlara sebep olacaktır, alınan karara ilişkin davalarla karşı karşıya kalabilirsiniz, yönetici ve yönetim kurulu bu hususlarda yetkisizdir. 

Mücbir Hallerde Ortak Gider ve Avans Paylarının (Aidatların) Genel Kurul Yapılmadan Artırılması

Aidat Nedir? Apartman ve Sitelerde Aidat Nasıl Belirlenir?

Aidat Artışları Konusundaki Yasal Düzenlemeler ve Siyasi Söylemler

Son zamanlarda zaman zaman “Site aidatlarına düzenleme” geliyor, “Yüksek Site Aidatlarına Düzenleme” gibi haberler gelmeye başladı. Mayıs ayında Ak Parti MYKY’sında “site aidatlarının da gündeme geldiği” düzenleme konusunda İç İşleri Bakanı’na yasa hazırlığı ile ilgili tavsiye de bulunulduğu ifade edildi.

Aslında gündeme gelen konu aidatların düzenlenmesi değil, “site yönetimi sistemine bir düzenleme” getirilerek Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulması ve “İçişleri Bakanlığı denetimine” dahil edilmesidir. Söz konusu düzenleme tabii ki aidatların (ortak gider ve avans paylarının) hangi harcama kalemlerinden oluştuğu, bu kalemlerin en yüksek sınırının belirlendiği bir düzenleme değildir. Bir toplu yapının (sitenin), bir apartmandaki ortak yaşamın devam edebilmesi, mülk değerlerinin korunması için asgari gereklilikleri ve asgari harcamaların ne olması gerektiğine siyaset, bakanlık, meclis veya mahkemeler veya blog yazarları değil o yapının malikleri karar verir. Çünkü asgari gereklilikler çok fonksiyona bağlı olarak değişir. Özetle; İçişleri Bakanlığı örneğin “aidat bin lirayı aşamaz” diyemez ancak aşırı fiyat artışları neticesinde artan aidatların nereye harcandığı konusunda bir denetim sistemi getirilmesine, böylece yetersiz yönetimlerin har vurup harman savurmasının engellenmesinin sağlanmasına, bazı toplu yapılarda yönetime gelerek suç odağı oluşturan kimselerin cezalandırılmasına, belli sayının üzerinde bağımsız bölüm sayısına ve blok sayısına sahip sitelerin yönetimlerinin ve denetimlerinin kat malikleri yerine bu konuda uzmanlaşmış profesyonel yönetim ve denetim şirketlerince yapılmasını, verimliliğin arttırılmasını sağlayabilir.