Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?

Apsiyon kullanıcıları tarafından tarafımıza sıkça yönetim planları hakkında sorular gelmektedir. Bazen yönetim planının nasıl düzenleneceği, bazen içindeki hükümlerin geçerli olup olmadığı gibi akla takılan ve tereddüt duyulan konularda soruların arkası kesilmemektedir. Son günlerde yönetim planına ulaşamayan yeni yönetici ve kat maliklerinden gelen sorular arasında dikkat çeken ise “Yönetim Planına nereden ve nasıl ulaşılacağı” ile ilgilidir. Bu yazımızda bunun cevabını sizlerle paylaşmak istiyoruz.

Apartman ve Site Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 28 uyarınca yönetim planı bir apartman ve sitenin yönetim tarzını, kullanılmasındaki amacı ve şekli düzenleyen, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti tespit eden ve yönetime ait akla gelen diğer tüm hususları barındıran, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde yönetimden doğan uyuşmazlıkları KMK ve diğer genel hükümlere göre çözülür. Dolayısıyla yönetim planı emredici kurallara aykırı olmamak şartıyla kat maliklerini bağlayıcı bir metindir.

Apartman, Site Yönetim Planı Nedir? Nasıl Hazırlanır?

Yönetim Planına Nereden Ulaşılır?

KMK’nın 10, 12 ve 14. maddelerindeki düzenlemeler gereği kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin tescil işlemleri esnasında yönetim planının tapuya verilmesi şarttır. Bu plan olmadan tescil işlemleri yapılmaz. Uygulamada inşaat firmaları veya arsa sahipleri bu işlemler sırasında bu planları mutlaka tapuya vermektedir. Tapu dairesine yönetim planı tescil edilmedikçe iskân ( yapı kullanım izin belgesi) alınması ve dolayısı ile anagayrimenkulün sicilinin kat mülkiyetine dönüşmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetli tapu almaları mümkün olmaz.

Yönetim Planı bağımsız bölümün ve anayrimenkulün sicil kaydının bulunduğu Tapu Dairesinde bulunmaktadır. Ayrıca Medeni Kanunun 1020. maddesi uyarınca da tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Dolayısıyla kat malikleri yönetim planlarına tapudan ulaşabilirler. Tapu idareleri bu planları harç karşılığında ilgililere vermektedir.

Yönetim planının var olup olmadığı eğer yönetim planı tapuya tescil edilmiş ise bağımsız bölüm tapuları üzerinde tescil tarihi de bulunmak kaydı ile "Şerh, beyan, rehin, irtifak" notları kısmında bulunmaktadır. Ancak elimizdeki basılı tapumuz arsa veya irtifika tapusu olabilir. Bu durumda eğer daha sonra kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilmiş ise dolayısı ile bizim elimizdeki basılı tapumuz üzerinde bu kayıt bulunmayabilir.

Bu sebeple Yönetim planının var olup olmadığına dair güncel sorgulama tapu sahiplerinin E-devlet şifreleri ile https://www.turkiye.gov.tr/tapu-bilgileri-sorgulama?asama=3&index=0&serh linkindeki "Şerh,beyan,rehin,irtifak vb" notlarından edinilebilir. Ancak internet üzerinden yönetim planının içeriğine erişmeniz mümkün değildir. Tapu dairesine giderek başvuru yolu ile yönetim planı kopyasını (sayfa başına belirlenmiş olan güncel harç masrafı) ödeyerek alabilirsiniz. Tapu randevularınızı https://www.turkiye.gov.tr/tkgm-web-tapu Web tapu uygulamasından da alabilirsiniz. Profesyonel yöneticilere yönetim planının mutlaka tapu dairesinden alınmasını öneriyoruz. Eğer siz yönetiminize itimat ediyorsanız kendilerinden de yönetim planının kopyasını isteyebilirsiniz. Ancak biz word, pdf vs. soft copy olan yönetim planlarının güncelliğinden ve tapu sicilindeki evrakın kopyası olmasından daima şüphe ederiz.

Yönetim Planı Örneği

Yönetim Plansız Apartman ve Site Olabilir Mi?

Bu sorunun yanıtı kesinlikle evettir. Yani yönetim planı olmayan apartman ve site olabilir. İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre bina yapı ruhsatı ve eki projelere göre uygun yapılıp bitirildiğinde yapı ruhsatını veren belediye tarafından kontrol edilmek sureti iskan müsaadesi ( yapı kullanım izni) verilmektedir. İskan müsaadesi alınmadan Kat Mülkiyetine geçiş mümkün değildir. Bunun tek istisnası “İmar Barışı” olarak bilinen 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesine göre “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Düzenlemenin Usul ve Esasları Yönetmeliğinde” belirlenmiş olan 6. maddedir. Eğer yapı “yapı kayıt belgesine” sahip ise 6. madde koşulları yerine getirilmek sureti ile Belediyeden iskan müsaadesi ( yapı kullanım izni) alınmadan da Kat Mülkiyetine geçiş mümkündür. Ancak bu koşulda tüm kat maliklerinin tamamının tapu siciline yönetim planını imzalayarak vermeleri gerekmektedir.

2007 yılı Kasım ayındaki 5711 Sayılı Kanun değişikliği öncesinde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyetine geçişte yönetim planının tapu dairesine tescil edilmesi zorunlu idi. Dolayısı ile yapı ruhsatı alınan binalarda kat irtifakı tescil edildiğinde yönetim planının tapuya verilmesi zorunlu değildi. Bu durumda 2008 yılı öncesinde bir yapının tapu sicilinde kesinlikle yönetim planının bulunması için gerekli koşul kat mülkiyetine geçiş işlemi idi. Eğer bir yapı kat mülkiyetine geçmiş ise o yapının yönetim planı tapuda tescil edilmiş durumdaydı. 5711 Sayılı kanunla yapılan değişiklikten sonra yönetim planlarının tapuya kat irtifakı tescili sırasında verilmesi zorunlu hale geldi. Özetle 2008 yılı sonrasında kat irtifakı kurulmuş olan tüm yapılarda yönetim planının tapu sicilinde var olduğunu kabul edebiliriz. Özetle 2007 yılı öncesinde kat irtifakı kurulmuş, yapı ruhsatı alarak inşaatına başlanmış olan ve günümüzde halen inşaatı tamamlanmamış, iskan müsaadesi ( yapı kullanım izni) alamamış ve dolayısı ile kat mülkiyetine geçememiş olan yapılarda yönetim planının tapu sicilinde olmaması mümkündür. Bu tür yapıların eğer imar barışından faydalanmamış iseler yapı kullanım izinleri ( iskanları) olmadan Kat Mülkiyetine geçmeleri de mümkün değildir. Anagayrimenkullerinin tapu kayıtları arsa veya kat irtifakı görünen yapıların yönetim planlarının tapuda bulunmaması mümkündür. Bu tür yapıların kat malikleri yönetim planları hazırlayarak tapuya tescil etmek istediklerinde tüm bağımsız bölüm maliklerinin tamamının iştiraki ile yönetim planlarını tapu dairesine tescil etmeleri gerekmektedir. Çünkü tapuya tescil edilecek ilk yönetim planı tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile yapılır.

Yönetim Planı Değiştirilebilir Mi?

Elbette değiştirilebilir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.