Apartman ve Site Toplantılarına Katılın, Aidatı Siz Belirleyin

Her yıl yapılan olağan toplantılar sırasında gündeme gelen konulardan biri de yeni yılda uygulanacak ortak gider ve avans payları (aidat) miktarlarıdır. Site yönetimleri toplantılar esnasında yıllık sabit giderleri, yapılacak hizmetleri gerekçe göstererek aidat artışını gündeme getirebilir. Bu konular işletme projelerinin yani bütçelerin kat maliklerine sunumu sırasında görüşülür. Kat malikleri bütçeleri onaylayarak aidat miktarlarını belirler. İşletme projelerinin görüşülmesi sonucunda alınan kararlar karar defterine yazılır.

Aidat zammının yürürlüğe konmasında bazı şartlar gereklidir. Bunlardan ilki, kat maliklerinin toplantıya yeterli katılımı sağlamasıdır. Her yönetim, toplantıya katılım sağlayan kat maliklerinin çoğunluğu tarafından alınan ortak gider ve avans paylarını yani halk arasında aidat olarak bilinen bağımsız bölüme düşen payları belirleyen işletme projesine ilişkin kararlara uymakla yükümlüdür. Tıpkı toplantıya katılmayan kat maliklerinin de genel kurulda alınan kararlara uymak zorunda olduğu gibi. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site yöneticileri kat maliklerinden bağımsız karar alamaz ve uygulayamaz. Apartman ve site yöneticileri, toplantılarda alınan her karara uymak ve bu kararları uygulamak zorundadır.

Apartman ve Site Yönetimleri Toplantısı Ne Zaman Yapılır?Apartman ve Site Genel Kurul Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

Vekalet Verilebilir Mi?

Her kat maliki, oturduğu sitenin toplantılarına katılmakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) genel hükümlerine göre çeşitli nedenlerden dolayı katılım gerçekleşemiyorsa kat maliki, ailesinin diğer bireylerine, bir yakınına veya toplantıya katılım sağlayacağı kesinleşen bir komşusuna, kiracısına ya da başka herhangi birine vekalet verebilir. Vekalet verilecek kişiler tapuya tescilli yönetim planında sınırlanabilir. Bu sebeple öncelikle yönetim planına bakılması tavsiye edilir. Genel kurul toplantılarına katılım sağlayanlar ile kararlar alınır. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa kararlar ikinci toplantıya bırakılır. İkinci toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile kararlar alınır. Alınacak kararlarda KMK’da yeter sayı ile saklı olan kararlar için ise belirtilmiş sayılar aranır. Ancak örneğin işletme projesinin yapılması veya tadil edilmesi kararı yani ortak gider ve avans paylarının belirlenmesi kararı yeter sayı ile saklı olan kararlardan olmayıp, gerçekleştirilen toplantıda katılanların oy çokluğu ile alınır. Dolayısıyla toplantılara yüksek oranda katılım sağlamak ve aidata getirilmesi planlanan her bir artışın nedenlerini konuşmak ve sorgulamak kat maliklerinin faydasınadır.

Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?

Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir?

Aidat Hangi Periyotlarla Artabilir?

Yıllık toplantılarda işletme projesinin sunumu aşamasında yönetimler günün şartlarına veya ihtiyaçlar doğrultusunda aidat artışını gündeme getirebilir. Bunun yanı sıra apartman ya da toplu yapı özelinde gelişen spesifik bir durumu gerekçe göstererek de aidat artışı talep edebilir. Örneğin sitenin ortak alan sigorta giderleri, asansör ve jeneratör bakımı, temizlik, ısınma, peyzaj vb. giderleri gerekçe gösterilere aidat artışı öngörülebilir. Aynı zamanda site yönetimleri enflasyon oranında aidat artışı da önerebilir.

Aidat Nedir? Apartman ve Sitelerde Aidat Nasıl Belirlenir?

Yüksek Aidatlara İtiraz Hakkı Var Mı?

Aidat artışının fazla olduğunu düşünen site kat malikleri veya bağımsız bölümün kat malikinden vekalet almış ise diğer site sakinleri aidat artışlarına itirazlarını toplantılar sırasında ileri sürebilir. Alınan kararlara karşı şerhler düşmek de mümkündür. Her kat malikinin konuyla ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açma hakkı bulunur. Kiracılar veya bağımsız bölümden faydalanan diğer site sakinleri ise genel kurula katılmak için kat malikinden vekalet alsa ve genel kurulda işletme projesi ve aidatların belirlenmesine ilişkin kararda oylarını itiraz yönünde kullansalar dahi dava açamazlar. Ortak giderlere, işletme projesine ve paylaşımına yani aidata itiraz için açılacak dava ilgili bağımsız bölümün kat maliki tarafından açılır. Böyle bir davanın kat maliki dışında bağımsız bölümü kullanan kiracı veya diğer kişiler tarafından açılması için ise bu kişilerin bağımsız bölüm kat maliki tarafından kendilerinin dava açabilmesi ve avukat tevkil edebilmeleri hususlarının da belirtilmesi kaydı ile noterden vekaletname ile yetkilendirilmesi gerekir. Bu hak, aidat artışının apartman ya da toplu yapının giderleri ve enflasyon gözetilmeden düzenlediğini düşünenler için önemlidir. Kararlara aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı ise örneğin genel kurulun çağrısında tebligat hükümlerine uyulmaması ya da kararların gerekli çoğunluk ile alınmaması gibi durumlarda ise süre koşulu aranmaz.

Toplu yapılarda ise (halk arasında site olarak tabir edilen) tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında temsilciler kurulunun görev yapması söz konusu olabilir. Bu durumda toplu yapıda kat maliklerinin katıldığı bir genel kurul yapılmaz. Blok genel kurullarında seçilen blok temsilcileri, temsilciler kurulunda toplu yapının (sitenin) ortak giderleri, işletme projesi ve yönetim planına uygun olarak ortak gider ve avans paylarını yani aidatlara ilişkin kararları alır. Bu durumda toplu yapının bütçesine ve dolayısı ile aidatlara ilişkin itiraz davası açma hakkı kat maliklerinin değil, blok temsilcilerinin olacaktır. Kat maliklerinin itiraz hakkı olmadığı bir durumda tabi ki kiracıların veya diğer sakinlerinin de itiraz hakları söz konusu olamayacaktır.

İş Yerleri, Aidat Öder mi?

Aidat Artışlarında Söz Sahibi Olabilmeniz Mümkün Mü?

Yukarıda da ifade edildiği üzere kat malikleri işletme projeleri görüşülürken gerekçelerini ifade ederek itiraz edebilir, kararlara şerh düşebilirler. Böylece bütçenin oluşturulması sırasında sahip oldukları söz hakkını da kat maliki olarak kullanmış olurlar. Kat maliklerinin toplantılara katılım sağlamasının bu açıdan büyük bir önemi bulunmaktadır. Üstelik bu sadece aidatların belirlenmesi ile sınırlı değildir. Birlikte yaşam sürerken alınan ve doğrudan kat maliklerini ilgilendiren her konuda da kendini göstermektedir. Hatta daha iyi bir yönetim sergileyeceğinizi düşünür ya da yapılanları kontrol etmek isterseniz yönetim ya da denetim kurullarında, sitelerde blok temsilcisi seçilerek temsilciler kurullarında görev de alabilirsiniz.