Apartman Aidatını Kat Maliki Mi Öder, Kiracı Mı?

Yıllık olarak yapılmış olan işletme projelerinin tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına göre bağımsız bölümlere dağıtılmış olan miktarlarına “ortak gider ve avans payı” denir. Eğer ortak gider ve avans payı aylık olarak toplanıyorsa bu durumda toplum olarak bu paylara "aidat" demeyi alışkanlık haline getirmiş durumdayız. Bu giderler her yıl yapılan rutin işlemler; örneğin maaşların ödenmesi, enerji faturalarının ödenmesi, basit bakım onarımlar, periyodik muayeneler gibi iş ve işlemlerdir. Asansör ve jeneratörün aylık, 3 aylık, 6 aylık, yıllık olarak ifade edilebilen bakımları ile asansörlerin zorunlu yıllık fenni muayeneleri de periyodik işlemlerdir. Dolayısı ile tahmini işletme projelerine yani "aidatlara" dahildirler.
 
Apartman, Sitelerde Yaşayan Kiracıların Bilmesi Gerekenler

Aidatın Ödeme Sorumluluğu Kimdedir? 

Anagayrimenkulün genel giderleri için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 10, 20, 21, 22, 25, 36, 37, 38, 40, 42, 43, 51, 53, 72 numaralı maddelerinde sayılan tüm ortak gider veya bu giderlere ait bağımsız bölümlere yansıyan payların ya da avans paylarının (genel olarak aidat olarak ifade edilen) asıl ödeme sorumlusu kiracı değil, kat malikleridir. Bununla beraber KMK madde 22’ye göre; Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. O halde Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracının aslında malikin borcu sebebi ile bir “tahsilat aracısı” olduğunu kabul etmemiz gerekecektir.

Diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gider cinslerine göre bir ortak giderin malik tarafından mı yoksa kiracı tarafından mı ödeneceği konusunda bir değerlendirme yapmamıştır. KMK’ya göre tüm giderlerin asıl sorumlusu kat malikidir. Mevzuatta çeşidine bağlı olmadan tüm giderlerin kat malikleri tarafından ödenmesi sayılmış olup, kiracıların ortak gider ve avans paylarından direkt sorumlu tutulması gibi ifade yoktur. Ancak kiracı ile malik arasında düzenlenen kira sözleşmelerinde binanın ortak giderlerinin kiracı tarafından ödeneceğine dair hükümler bulunmaktadır. O halde uygulamada kira sözleşmelerinde genellikle bulunan hükümlere göre aslında her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı karar vermek gerekirken uygulamada rutin giderlerin kiracılar tarafından ödeneceğine dair genel bir kabul oluşmuştur. 

Aidatlardaki Rutin ve Periyodik Giderler Nelerdir? 

Genel kurullara / toplu yapılarda (sitelerde) maliklerin temsilcileri olan temsilciler kurullarına sunulan işletme projelerinde bulunan giderleri bağımsız bölümlerde kiracı bulunuyorsa kiracıdan istenmesi her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer almasa da uygulamada sıklıkla görülmektedir. İşletme projelerinde yer alan tamir, bakım, koruma, onarım gibi sayılan giderlerin rutin ve periyodik gerçekleşen ortak giderler olması hususunda bir şüphe yoktur. 

Rutin ve Periyodik Olmayan Giderler Nelerdir? 

Ancak, tadilat, yenileme, güçlendirme, izolasyon, yalıtım, demirbaş alımı giderleri ise genellikle işletme projelerinde yer almayan ve genel kurul / temsilciler kurulları tarafından işletme projesi dışında olan kararlarla alınan ve oluşturulan bütçelerdir. Bu bütçelerin özelliği ise işletme projesindeki diğer rutin kalemlerden nisbi olarak yüksek meblağlı olmaları ve rutin / periyodik olarak yapılmamalarıdır. Uygulamada bu tür giderlerin kiracılara bildirilmeden kat maliklerinden talep edilmesi de sıkça görülmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesinde "Faydalı Yenilik ve İlaveler" yer almaktadır. Örneğin; Interkom sisteminin değişimi bir faydalı yenilik ve ilavedir. Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 42. maddesine göre "Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir."

Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Nasıl İcra Takibi Başlatılır?
 
Eğer genel kurul / temsilciler kurulunda herhangi bir karar alınmamış ve söz konusu masrafların malik veya kiracılardan toplanacağına dair bir görüşme olmamış ise dış cephe boyası, yenilenen havuz kapağı ve jeneratör büyük tamir masraflarının işletme projesinde bulunan diğer kalemler açısından karşılaştırdığınızda nisbi olarak yüksek, rutin gerçekleşmeyen, esaslı bir tamir olduğunu düşünüldüğü taktirde bunları kat maliklerinden ilave olarak istenmesi gerekir. Bununla beraber eğer gider kiracının kira miktarı kadar veya kira miktarından az ise malik yerine kiracıdan da talep edilebilir. Bu durumda kiracı KMK’nın 22. maddesine göre yönetime yaptığı ödemeyi kira borcundan düşebilir. Bu yöntem maalesef kiracı - mülk sahibi ilişkilerinin son yıllarda kira artış oranlarında yapılan sınırlamalardan dolayı bozulmuş olması gerekçesi ile terkedilmeye başlanmıştır.

Demirbaş ve yatırım giderleri; kat malikleri kurulunda / temsilciler kurulunda alınması için ayrıca karar alınmış olan rutin olmayan, uzun yıllar kat malikleri ve bağımsız bölüm kullanıcılarının ortak kullanılmasına, faydalanmasına yarayan, ya da rutin olmayan esaslı büyük onarım, arıza gibi iş ve işlemlere için harcanan giderlerdir. Yine esaslı tadilatlar yenileme giderlerini de bu grupta sayabiliriz. Asansör fenni muayenesinde asansörün kabini, taşıyıcı sistemi, makinaları, elektrik tesisatı, askı sitemi vs. gibi revizyon yapılması gereken masrafların kiracıların oturmadığı, oturmayacağı dönemleri de bağlamak üzere yapılan bir masraf olduğunu ve "yan gider" olarak değerlendirilemeyeceğini düşünüyoruz. Kat maliklerinden toplanması daha doğru olacaktır.Yılın Ortasında Aidatlar Neden Artıyor? Asansör Masraflarına Her Daire Katılmak Zorunda Mı?

Site Yönetimleri Tüm Kira Sözleşmelerinin İçeriklerine Hakim Değillerdir 

Yukarıda sayılan faydalı yenilik ve ilavelerde olduğu gibi tüm ortak gider ve avans paylarının (genel olarak aidat olarak ifade edilen) asıl ödeme sorumlusu kiracı değil, kat malikleridir. Fakat yöneticiler; kat maliki ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmelerinin içeriğine çoğunlukla hakim değillerdir. Aslında her gider için kiracının mı yoksa ev sahibinin mi sorumlu olduğuna dair kesin bir yargı ancak kiracı ve mal sahibi arasındaki kira sözleşmesi ve borçlar kanunu çerçevesinde verilebilir.

Asıl olarak kiracı - mülk sahibi (kat maliki) arasındaki masrafların paylaşımı Kat Malikleri Kurulu ve onun seçtiği yönetim kurulunu ilgilendirmez. Sorumlulukların paylaşımı kira sözleşmesi ile belirlenir. Eğer kira sözleşmesinde yukarıda belirttiğimiz ifadelere göre bir farklılık var ise bu paylaşımı kiracı ile kat maliki kendi aralarında yapmalıdır. Her halükarda kiracı sözleşmesinde kiracının ödeyeceği yazmıyorsa kendisinden ödenmesini istenen gider payını ev sahibine ödediği kiradan her halükarda düşebilir. Bununla beraber ev sahibi-kiracı arasında yapılan kira sözleşmelerinde aidatlardan ve ortak giderlerden kiracının sorumlu olduğu ifade edildiğinden, genel olarak uygulamada kira sözleşmelerinde; "Kiralanan yerin su, elektrik, hava gazı, yakıt masrafları, kapıcı parası kiracıya aittir." veya "Kiracı, kira bedeli ya da elektrik, su gibi yan giderleri ödemelidir." veya "Kiracı, kira sözleşmesinin devamı süresince bağlı bulunduğu bloğun bakım, temizlik masrafları ile bunların idari ve personel giderlerini, ortak elektrik, su, yakıt harcamalarından payına düşeni zamanında ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder. Ayrıca daireye ait elektrik, su, yakıt, çevre temizlik ve çöp vergisi kiracıya aittir." gibi hükümler olduğundan ortak gider ve avans paylarının (aidat) kiracı tarafından, sabit kıymet, demirbaş, yenileme masraflarının ise kat maliklerinden talep edildiği de bilinmektedir. 

Her Tür Giderin Kiracıdan Talep Edilmesi Doğru Değildir 

Örneğin asansör revizyonu, binaya taktırılacak kamera sisteminin kurulum maliyetlerinin kiracı tarafından ödenmesinin zorlanması doğru değildir. Hal böyle olsa dahi kiracı kendisinden ödenmesini istenen asansör revizyonu, kamera sistemine ait gider payını ev sahibine ödediği kiradan her halükarda düşebilir. Diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanunu gider cinslerine göre bir ortak giderin malik tarafından mı, kiracı tarafından mı ödeneceği konusunda bir değerlendirme yapmamıştır. KMK’ya göre tüm giderlerin asıl sorumlusu kat malikidir. 

Hangi Giderler Kiracıdan, Hangileri Kat Malikinden İstenmelidir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) yan gider kavramından neyin anlaşılması gerektiği konusunda kesin bir hüküm içermemektedir. Bütün kira sözleşmesi türlerini kapsayacak şekilde genel bir hüküm olarak TBK md. 303 hükmünde “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” düzenlemesi yer almaktadır. Yine TBK md. 341’de konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından getirilmiştir. Söz konusu hükümde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya aksine yerel adet yoksa kiracının katlanacağı öngörülmüştür. Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir. Örneğin; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 5.9.2016 tarih ve 2015/11891E-2016/5132K sayılı kararında TBK'nın 314 ve TBK'nın 315. maddesi gereğince, aidat giderinin açıkça kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini, sadece 50 TL’lik aidat bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesini dahi temerrüt sebebi olarak görmüştür. Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olan aidat borcunun kiracı tarafından eksiksiz ödenmesi gerekmektedir, eğer kira bedeli gibi yan gider borcu da ödenmezse kiracının temerrüdü gerçekleşir ve kiralayan tahliye talebinde bulunabilir.

İş Yerleri Aidat Öder Mi?

Kiracılardan İstenebilecek, Aidatlara Dahil Olan Giderler

Yıllık rutin işletme bütçesi (tahmini işletme projesi) içinde bulunan ve ortak gider ve avans paylarına (aidat) dahil olan giderlerdir.

Aidatlara Dahil Edilen Giderler: Örneğin İşletme Projesinde aşağıdaki giderlerin olduğunu varsayalım.  

• Sürekli ve periyodik olarak yapılan harcamalar,
• Masraf tutarı işletme projesinin bütününe veya masraf yapılan cihaz, makine, ekipmanın değerine göre yüksek sayılmayacak bedellerde olan harcamalar,
• Rutin olarak işletme projelerine dahil edilen harcamalar,

Örneğin;
Tesis Yönetim Giderleri (Site Müdürü) Maaşı
Bakım Uydu TV Sistemi
Tamir Ortak Alan Bakım Onarım 
Peyzaj - Bitki / Tohum Toprak İlaçlama
Telekom Giderleri (Sabit Hat ve Cep Numaraları) 
Avukat ve Noter Hizmet Bedelleri
Mali Müşavirlik Giderleri
Öngörülmeyen Harcamalar
Asansör Aylık Periyodik Bakım Hizmeti

Asansör Arıza Onarımı: Sürekli oluşan ve gideri tutarı yüksek olmayan miktarda ise, işletme projelerine dahil ediliyorsa. Bu yukarıda sayılan giderlerin rutin ortak gider olması hususunda bir şüphe yoktur. 
 

Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?

Maliklerden İstenmesi Gerekebilecek, Ayrıca İçeriğine Dikkat Edilmesi Gereken Giderler 

Yıllık rutin işletme bütçesi (tahmini işletme projesi) içinde bulunan ve ortak gider ve avans paylarına (aidat) dahil olmayan, rutin işletme bütçesi kalemlerinden nisbi olarak yüksek meblağlı olmaları ve rutin / periyodik olarak yapılmayan giderler bu gruba girer. Ancak her gider çeşidi içeriği bakımından da incelenmelidir.

İzolasyon (Tadilat / Tamirat): Bu kalemde “tadilat” ifadesi “yenileme” anlamını taşıyabilir. Ancak ufak ve sık olan tamirlerin rutin ortak gider olması yani aidatlara dahil edilebilmesi hususunda bir şüphe yoktur. Büyük tamirler rutin olmayan giderler olduğundan işletme projesi halinde değerlendirilmeli ve maliklerden talep edilmelidir.

Ortak Alanların Boyanması: Boyanan ortak alan rutin olarak yapılmayan, işletme projelerine dahil olmayan örneğin on senede bir yapılan dış cephe boyası gibi kiracıların oturmadığı, oturmayacağı dönemleri de bağlamak üzere yapılan bir masraf ise "yan gider" olarak değerlendirilemeyeceğini düşünüyoruz. Kat maliklerinden toplanması daha doğru olacaktır. Ancak boyanan alan işletme projesine dahil olan ve yıllık rutin yapılan örneğin bina giriş kapısının koridorunun her yıl boyanması gibi bir masraf ise işletme projelerine dahil edilerek kiracılardan toplanabilir.
Aidat Yardımı Nedir, Nereye ve Nasıl Başvurulur?

Kıdem Tazminatları: Geçmişe doğru birikmiş olan kıdem tazminatlarının çalışanın iş akdinin feshi, emekli olması veya kıdem tazminatına hak kazandığı diğer sebepler ile toplanması gerekiyorsa ve kıdem tazminatları her ay o ayki ödenecek maaş ile beraber rutin olarak toplanmıyorsa, kiracı sadece oturduğu dönem ile sorumlu tutulmalıdır. Çalışanların maaşlarının rutin ortak gider olması kabul ediliyorsa aynı çalışanın o aya ya da o döneme ait kıdem tazminatının hesaplanarak ayrılması durumunda ise kıdem tazminatının da rutin ortak gider kabul edilmesi gerekecek ve işletme projelerine yani aidatlara dahil edilecektir. Bu konuda itirazlar için şu örneği verebiliriz. Diyelim ki 9 özel güvenlik personelini bir özel güvenlik şirketi ile site yönetimin yaptığı anlaşma çerçevesinde taşeron (outsource) yolu ile yani dış kaynak kullanmak sureti ile çalıştırıyoruz. Özel güvenlik şirketi ile yapılan anlaşma çerçevesinde kıdem tazminatları aylık hesaplamaya dahil de edilebilir veya ayrıca aylık fatura ödemelerine dahil olmayıp gerçekleştiğinde site yönetimi tarafından özel güvenlik firmasına ödenebilir.

İlk modelde aylık özel güvenlik firmasına yapılan fatura meblağının toplam tutarı içinde o ay için ayrılan kıdem tazminatı bedeli de dahildir. Bu fatura bedeli ise yıllık tahmini işletme projesinin “özel güvenlik personeli” kalemine gerçekleşme olarak yazılmaktadır. Dolayısı ile uygulamada bu maddede saydığımız şekilde aslında o ay bağımsız bölümden faydalanan kiracı özel güvenlik personellerinin o aya ayrılan kıdem tazminat miktarından bağımsız bölüme düşen payı aidatının içinde ödemektedir. 

İkinci modelde aylık özel güvenlik firmasına yapılan fatura meblağının toplam tutarı içinde o ay için ayrılan kıdem tazminatı bedeli dahil değildir. Eğer genel kurul/ temsilciler kurulu kararı ile site yönetimi ayrıca o ay için kıdem tazminat paylarını başka bir bütçeden düşen pay olarak toplamıyorsa, o ay bağımsız bölümden faydalanan kiracı özel güvenlik personellerinin o aya ayrılan kıdem tazminat miktarından bağımsız bölüme düşen payı aidatının içinde ödememektedir. Bu modelde kıdem tazminatının ne zaman gerçekleşebileceğine yönelik bir öngörü de olamayacağından kıdem tazminatı ödemesi gerçekleştiğinde kiracı bağımsız bölümü tahliye etmiş ise kendisinden oturduğu döneme ait kıdem tazminatı payı da istenemeyecektir. Hatta bağımsız bölüm satılmış ya da başka bir hakla bir başka kişiye kayıtlanmış ise eski malikten de kendisinin kat maliki olduğu döneme ait kıdem tazminatı payı da istenemeyecek yeni malik sorumlu olacaktır.
Kapıcıların ve Site Çalışanlarının Kıdem Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
 
Avukatlık Giderleri: Aylık anlaşmalı bir hukuk danışmanı var ise bu gider işletme projelerine dahil edilip rutin olarak ortak gider ve avans payları içinde toplanabilir. Bu durumda kiracılardan alınabilecektir. İşletme projesinde bir avukatlık gideri bulunmuyorsa ve konu kiracıların oturmadığı bir dönem ile ilgili değilse maliklerden toplanmalıdır.
 
Apsiyon Sigorta ile Tanışın!

Genel Ortak Alan Sigortası: Bu kalem tartışmalıdır. Yargıtay kararları açısından da farklı görüşler vardır. Ancak burada en doğru görüş sigortanın türü açısından değerlendirilmesidir. Sabit kıymet, yangın, elektronik cihaz, makine kırılması, otopark sigortası gibi sigortalar ana yapının ortak alanlarının taşınmaz ve demirbaşlarına ait olduğundan bu sigortalamalara ait primlerin kat maliklerinden talep edilmesi doğru olur. Ancak zorunlu özel güvenlik mali mesuliyet sigortası, ihtiyari olarak yapılması karar verilmiş ise işveren mali mesuliyet sigortası, 3. şahıs mali mesuliyet sigortası, kaza sigortası gibi sigorta türevleri ise çalışanlar ve yönetimin faaliyetleri ile ilgilidir. Bu çalışanlar ve yönetim faaliyet gösterdikleri ve bu faaliyetler rutin ortak giderler arasında değerlendiriliyorsa sigorta primlerinin de rutin ortak giderler arasında değerlendirilmesi ve aidatlara dahil edilmesi gerekir. Bu yazımızın geliştirilmesi adına apartman ve sitenizde farklı harcama kalemleri bulunuyorsa aşağıda yorum kısmına bu gider kalemlerini biraz da giderin türünü açıklayarak yazabilirsiniz. Böylece diğer yönetim ve yöneticiler için değerli bir kaynak oluşacaktır. 

Aidatını Ödemeyen Kat Malikinin Sıcak Su Sayacı Sökülebilir Mi?Eğitim Önerisi: e-Devlet Kayıtlı Site Yöneticiliği Online (Senkron-Canlı) Eğitim Programı

Apsiyon Akademi’yi Tanıyalım