Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Nasıl İcra Takibi Başlatılır?

Günümüzde site ve apartmanlarda birlikte yaşayan insanların insanların bir arada huzur ve düzen içinde yaşamlarını devam ettirebilmeleri için kanun koyucu birçok yasal düzenleme getirmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bunların içinde en başta yer almaktadır. Kanun hangi ortak giderlerin ne şekilde dağıtıldığını 20. maddede belirtmiştir. Kanunun 20. maddesine göre; kat maliklerinin tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planında aksi belirtilmedikçe veya yönetim planında giderlerin paylaşımı konusunda herhangi bir hüküm bulunmuyorsa ve kat malikleri de genel kurulda başka türlü bir ortak gider paylaşımı usulü belirlemediyse, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi, güvenlik görevlisi ve diğer personellere ilişkin işçilik giderleri  kat malikleri ve müteselsil borçlu olan kiracılar arasında eşit olarak paylaştırılır. Diğer taraftan kat malikleri ve kiracılarına gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu hususa örnek olarak çatı tamiratı için toplanan gider gösterilebilir. Burada belirlenen giderlerden üzerine düşen ödemeyi yapmayan malike yahut kiracıya apartmanı aidatı (ortak gider ve avans payı) için icra takibi başlatılabilir. Apartman aidatı için icra takibi diğer kat maliklerinden biri veya yönetici tarafından başlatılabilir. Apartman aidatı için icra takibi konusunda diğer maliklerin zamanında yaptığı ödemeler sonucu mağdur olmamaları amaçlanarak aylık %5’lik bir gecikme tazminatı uygulanmaktadır. Bu husus gecikme tazminatı olarak apartman aidatı için icra takibi içeriğinde yer alır. 
Site ve Apartmanlarda Aidat Artışları (Asgari Ücrete ve Enerjiye Gelen Zamlar)Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı?Site ve Apartman Yönetimlerinde Neden Gecikme Tazminatı Uygulanır?

İcra Takibi Nasıl Yapılır? 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre apartman aidatı aynı anda hem kat malikine hem de kiracıya icra takibi başlatılabilir. İcra takibi hususunda malik ile beraber kiracısı müteselsilen ve müştereken sorumludur. Dolayısı ile sadece kiracı değil oturma hakkına dayanan veya intifa hakkı sahibi olan kişi de apartman aidatı için icra takibi konusunda kat maliki ile birlikte sorumludur. Kat maliklerinin ve kiracıların bu giderleri ödememesi nedeniyle kanun önemli bir imkan sağlamıştır. Apartman aidatı için başlatılan icra takibi işlemine rağmen borcunu ödemeyen kat malikinin gayrimenkulüne ipotek tesis edilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu mahkemeye başvurma imkanı getirmiştir. 

Aidat Borcunu Ödemeyen Sakinlere Ne Yapılabilir? 

Kanuni yükümlülüklerine aykırı davranarak ortak gider borcunu hiç ödemeyen ya da zamanında ödemeyen malik veya taşınmazda başka nedenlerle oturmakta olan 18 yaşını geçmiş kişiler hakkında icra takibi başlatılabilir. Bu icra takibi, ilamsız icra takibi şeklinde açılır. İlamsız icra takibi için yetkili icra müdürlüğü apartmanın bulunduğu yerdeki icra daireleridir. KMK'da açıkça belirtildiği üzere aidat masrafı ödenmediğinde diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu kanuna ve genel hükümlere göre icra takibine başlanabilir. Ayrıca gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri yönetim planına bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilir, icra takibi yapabilirler. Aidat borçlarının ödenmemesi nedeniyle aylık %5’lik gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlu malik ve kiracıya  borcunun tebliğ edilmesi gerektiği aranmışken, gecikme tazminatı hariç kısmı olan ana borcun yani aidat borcunun icra takibine konu olması için borçluya tebliği şartı aranmamıştır. 

Adres Bildirmeyen Kat Maliklerine Tebligat Nasıl Yapılır?Kat Mülkiyetinde Doğru BildirimKat Mülkiyetinde Hatalı Bildirim

İcra İflas Kanunu gereği, kural olarak icra takibinin kesinleşmesi için borçluya ödeme emrinin tebliğ edilmiş ve süresi içinde itiraz edilmemiş olması gerekir. Kendisine icra takibi başlatılan kat maliki veya /ve kiracı, söz konusu takibin haksız veya yanlış olduğunu düşünüyorsa, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde ilgili icra dairesine itirazda bulunabilir. Bu itirazı sadece zaman kazanmaya yönelik ya da takibi kötü niyetli durdurmak adına ise daha sonra alacağın en az %20’si kadar icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilebilir. Ayrıca yargılama giderleri ve avukatlık ücretini ödememek adına icra dosyasına itiraz ederek durdurup site hesabına ödeme yapan borçlu, yine bu icra masrafları ve avukatlık ücretinden kurtulamadığı gibi %20 icra inkar tazminatı ödemeye de mahkum edilmektedir. 
Aidat Borçlu Listesini Kapıya Asmayın! (Apartman ve Sitelerde KVKK)Site Yöneticisi Kiracının Aidat Borcunu Ev Sahibi ile Paylaşabilir Mi?Apartman, Site Aidatı Borcu Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Yükümlülükleri Arasında Yer Alır Mı?