Ahlak Kurallarına Aykırı Kullanıldığı Tespit Edilen Bağımsız Bölüm İçin Ne Yapılır?

Gazete ve televizyonda çoğu zaman özellikle büyük illerdeki bazı toplu konutlarda bağımsız bölümlerin sürekli olarak ahlaka ve adaba aykırı şekilde kullandırıldığı, kiralamalar yapıldığı haberlerine rastlamaktayız. Sitelerinde böyle bir durum ile karşılaşan yönetici ya da kat malikleri nasıl bir yol tercih edebilir bu yazımızda onu cevaplamaya çalışacağız.  Birlikte yaşamın en önemli kurallarından biri de diğer bir kat sakininin özgürlüğünü kısıtlayıcı davranışlarda bulunmamak ve onu rahatsız etmemek, ahlaka aykırı davranışlarda bulunmamaktır. Fakat günümüzde bazı site ya da apartmanlarda, ahlaka aykırı hareket ve davranışları ile diğer kat sakinlerine rahatsızlık veren kişiler vardır. Bu rahatsızlık devamlılık arz ettiği gibi diğer kat maliki ya da sakinlerinin hayatlarını çekilmez hale getirmektedir. İşte bu durumda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi bize çözüm yolu sunmaktadır. 

Bağımsız bölümünü ahlaka aykırı davranışlar için kullanan kat malikine karşı neler yapılabilir? 

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25 rahatsızlık veren kat malikine ait bağımsız bölümün mülkiyet hakkının sonlandırılarak diğer kat maliklerine devri mecburiyetine ilişkin hükümdür. Şöyle ki; kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. 

Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Bununla beraber yukarıdaki Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25’e göre “rahatsızlık veren kat malikine ait bağımsız bölümün mülkiyet hakkının sonlandırılarak diğer kat maliklerine devri mecburiyetine ilişkin kararın alınması ve dava açılması için” aşağıdaki çekilmezlik koşullarının öncelikle oluşması gerekir. Aksi halde kararın alınması ve dava açılması söz konusu olamayacaktır. Ayrıca diğer yandan, KMK madde 25 birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, aşağıda yazılı her halde mevcut olduğu farz edilir. 

• Kendi bağımsız bölümünü kumarhane vb. kötü amaç için kullanarak ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. 

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.

• Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinden de bu noktada bahsetmemiz gerekir. 33. madde hakim müdahalesini gerektiren koşulları içerir. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirası'na kadar idari para cezası verilir. 25. madde hükmü saklıdır. Özetle “sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar etmek”, madde 25’e göre “rahatsızlık veren kat malikine ait bağımsız bölümün mülkiyet hakkının sonlandırılarak diğer kat maliklerine devri mecburiyetine ilişkin kararın alınması ve dava açılması için” gerekli şartı sağlayacaktır.
Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise KMK madde 25’te mevcut dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.
Apartman ve Sitelerde Yaşayan Kiracıların Bilmesi GerekenlerKat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Yükümlülükleri Nelerdir?

Yöneticilerin veya yönetim kurulunun bağımsız bölümlerdeki ahlaka aykırı kullanımlara müdahale yetkisi var mı?

Bağımsız bölümlerinin  “ahlak ve adaba aykırı kullanımların” yoğun olduğu hatta kumarhane vb. yerlerin yoğun olduğu binaları, siteleri gerek basından gerekse kat maliklerinin şikayetlerinden duymaktayız. Bu tür kullanımların bir çok dairede olması anagayrimenkulün ve bağımsız bölümlerin mülk değerlerini de düşürmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre yöneticinin görevleri arasında “Genel yönetim işlerinin görülmesi” vardır. 35. maddeye göre yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görecektir.

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,

• Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması,

• Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması,

• Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması,

Yine de ahlaksız davranışlara karşı yöneticinin özellikle dışarıdan atanan ve kat maliki olmayan yöneticinin müdahalesi için tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bulunmuyorsa kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikleri ve kiracılarına karşı yönetici seçildiği kat malikleri genel kurulunda / toplu yapılarda temsilciler kurulunda aşağıdaki gibi bir yetkinin verilmesi faydalı olacaktır.

“Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına, kat malikleri genel kurulu kararlarına,  yönetim kurulu kararlarına uymayanlar hakkında dava açılması, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikleri ve kiracılara, bağımsız bölümden fiili olarak faydalananlara karşı noter ihtarı, protesto çekilmesi, icra işlemleri yapılması , blok / parsel / site ortak alanlarına müdahale edilmesi halinde, müdahalenin önlenmesi, eski hale getirilmesi, avukat tevkil edilmesi, ecrimisil talep edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu 33. madde doğrultusunda hakimin müdahalesinin istenmesi konularında dava açması, gereken tedbirleri alması konusunda ve açılmış davaları, takipte olan icraları sürdürmesi konularında ..... Sitesi Yöneticisi / Yönetim Kurulu’na .... Ad Soyadı TC Kimlik No’lar ..... ’ne tam olarak yetki verilmesine bu konularla ilgili temsil için noterden imza beyannamesi düzenlenmesine oy birliği ile karar verilmiştir.”
Apartman Kuralları Nelerdir?

Bağımsız bölümlerde ahlak ve adaba aykırı kullanımlar olduğunu nasıl ispatlayabiliriz? 

Bağımsız bölümlerinin  “ahlak ve adaba aykırı kullanımlarının” tespiti halinde öncelikle kolluk kuvvetine şikayet yapılması, polisin ziyaretinin gün, saat belirtmek sureti ile tutanak altına alınması, şikayetin savcılık nezdinde de tekraren yapılması önemlidir. Yapılacak soruşturmalar için ortak alanlarda bulunan güvenlik kamera kayıtlarının savcılık tarafından talebinin sağlanması için hatırlatılması gerekecektir.

Site yönetiminin tuttuğu her tür tutanak yönetim kurulu, yönetici, site yönetimine bağlı çalışan veya sözleşme ile taşeron şirket tarafından sağlanan personelce en az iki imza ile tutulmalıdır. Tutanakta tarih, saat, şikayete yol açan kişinin blok, bağımsız bölüm numarası, ismi soyadı, olayın oluş şeklinin kısaca anlatılması varsa diğer şikayetçi kat maliki veya kiracı komşuların yazılı beyanını veya bu beyanın yazılı olduğu ve tutanağa ek olarak belirtilmek sureti ile iliştirilecek şikayet mektubu, e-posta, SMS, WhatsApp mesajlarını da içermelidir. 

Bağımsız bölüm malik veya kiracısı tarafından ahlaka ve adaba aykırı olarak kumarhane, randevu evi ya da benzer haller için kullanılmaya devam ediyorsa konunun olağan veya olağanüstü genel kurulda kat maliklerine iletilmesi ve kullanımın engellenmesi için karar alınarak, eğer bulunmuyorsa yukarıdaki yetkilerin yöneticiye veya yönetim kuruluna verilmesi sağlanmalıdır.

Gürültü Yapan Komşuya 15.000 TL Ceza (Gürültü Yönetmeliği Nedir?)

Kiraladığı bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunan kiracıya karşı neler yapılabilir?

Bu yazımız “Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25’deki “rahatsızlık veren kat malikine ait bağımsız bölümün mülkiyet hakkının sonlandırılarak diğer kat maliklerine devri mecburiyetine ilişkin hüküm üzerine yazıldığından” kiracılar ile ilgili olmadığından hareketle,  kiraladığı bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunan kiracıya kiracılara karşı neler yapılabileceğine ilişkin soruyu akıllara getirebilir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. Maddesine göre “bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Apartman ve Sitelerde Yaşayan Kiracıların Bilmesi Gerekenler

Dolayısı ile kiracıya yapılacak tüm hukuki işlemlerin aynı anda mülk sahibine de yapılması gerekir. Sulh hukuk mahkemesinde kiracıya karşı açılacak rahatsızlığın önlenmesi davası ile mülk sahibine de kira sözleşmesinin iptali talepli dava açmasına ve bağımsız bölümün tahliyesine ilişkin işlemleri gerçekleştirmesi sağlanabilir. Diğer yandan, ilgili bağımsız bölüm kiracı tarafından ahlaka ve adaba aykırı olarak kumarhane, randevu evi ya da benzer hallerde kullanılıyorsa, ilgili savcılık soruşturması da yapılmak suretiyle yine sulh hukuk mahkemesinden var olan kira sözleşmesinin iptali talepli dava açılarak, bağımsız bölümün tahliyesi yaptırılabilir. Bu konularda hukuki bilgi önem arz ettiğinden dolayı hak kaybına uğramamak için konusunda uzman bir avukattan hukuki destek almanızı hatırlatırız.