Adres Bildirmeyen Kat Maliklerine Site Yönetimi Tarafından Nasıl Tebligat Yapılmalıdır?

Site yönetimlerinin dertleri arasında yer alan, olağan ya da olağanüstü genel kurul kararlarının, çağrı ilamlarının veya işletme projelerinin (bütçe, yatırım projesi vb.) fiilen sitede ya da apartmanda oturmayan kat malikine nasıl tebliğ edileceği hususu önem arz etmektedir. Bu noktada, bakmamız gereken yer Kat Mülkiyeti Kanunu değil 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Madde -1'dir. İlgili madde şu şekildedir;

Ek Madde 1 – Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Tebligat Kanunu'nun İlgili Maddesi ile Ne Amaçlanmıştır?

Tebligat Kanunu Ek Madde - 1 ile yürürlüğe konulan düzenlemenin madde gerekçesi şu şekildedir;

“Bugün en büyük sorun, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi bulunan apartmanlarda bağımsız bölüm sahiplerini bir araya getirmek, ortak giderlere katkılarını sağlamaktır. Usulüne uygun biçimde kat maliklerinin toplanmaması, ortak giderlerin toplanmaması ve icra takiplerinin dahi gereğince sonuçsuz kalması ya da çok gecikmesi tebligat yapılamamaktan kaynaklanmaktadır. Günlük hayatın zorunlu ihtiyacı olarak bu ek madde düzenlenmiştir.”  

Madde gerekçesinde de anlaşılacağı üzere, bu düzenlemenin yapılmasındaki en önemli sebep, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı alanlarda, site yönetiminde alınan kararların ve düzenlenen işletme projelerine ya da önem arz eden çağrı ilamlarına ilişkin tebligatların yapılmasında yaşanan güçlüklerdir. Bağımsız bölümlerini fiilen kullanmayan ve adreslerini yönetime bildirmeyen kat maliklerine, tebligatın geç ya da hiç yapılamaması neticesinde ortak giderlerin toplanamaması, işletme projelerinin tebliğ edilememesi nedeniyle gecikme KMK madde 20 gereği uygulanabilen gecikme tazminatlarının işletilmesinde yaşanan sıkıntılar ve kat malikleri hakkında başlatılan icra takiplerinin geç sonuçlanması gibi sorunlar meydana gelmektedir. Bu da yönetimin işleyişinde ciddi sorunları beraberinde getirmektedir. Tebligat Kanunu Ek 1 Madde, kat mülkiyetinin kanununun uygulandığı hallerde tebliğ usulüne ilişkin anlamlı bir kolaylık getirilmesi ve ilgili sorunların çözülmesi amaçlanmıştır.

Madde metninden de anlaşılacağı üzere, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi apartman ya da site yönetimine ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu konudaki tebligatlar, bağımsız bölüm sahibinin bildirdiği bu adrese yapılır.

Kat Malikinin Bildirdiği Adres Mevcut Değilse Tebligat Nasıl Yapılmalıdır?

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde ise bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde herhangi bir kira sözleşmesine bağlı olarak kiracı sıfatıyla oturana ya da herhangi bir sözleşme ile bağlı olmadan fiilen oturana elden imza karşılığı yapılabilir. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Tebligat Kanunu Ek 1 Madde, önemli bir boşluğu doldurmakla birlikte, şayet ilgili bağımsız bölümde fiilen kimse oturmamakta ise, ne yapılacağına ilişkin hüküm içermemekteydi. Fakat, daha sonra eklenen bir düzenleme neticesinde, bağımsız bölümde fiilen oturan bulunmaması halinde ilan tahtasına asılan tebligat örneklerinin bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacağı kabul edilmiştir. İlan tahtasına tebligatın asılması site yönetim kurulu veya başkaca kat malikinin bulunduğu bir tutanak ile gerçekleştirilmesinin mahkeme huzurunda ispat külfetini kolaylaştıracağı kanaatindeyiz. Ayrıca yine tüm çağrı ilamlarının, işletme projelerinin de bağımsız bölümün bulunduğu adrese iadeli taahhütlü mektup ile gönderilmesi, ilan tahtasına da tutanak eşliğinde asılması yönetimin işleyişini kolaylaştıracaktır.