Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir?

Bir yapıda kat maliklerinin mülkiyetinde olan bağımsız bölümler ve bu bağımsız bölümlere ait olan eklentiler dışında, tüm bağımsız bölüm malikleri, maliklerin kiracıları ve sükna hakkına sahip olanlar tarafından kullanılan ortak alanlar bulunur. Bu alanların tanımı ve kullanım şekli Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve İmar Kanunu (İK) öncelikli olmak üzere ilgili diğer kanunlar çerçevesinde belirlense de bazı durumlarda kat malikleri izin almadan değişiklik yapabilir. Apartman ortak kullanım alanlarının işgali durumunda yapılması gerekenler hakkında detaylı bilgiye yazımızın devamını okuyarak erişebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu Apartman Ortak Alanları Nerelerdir? 

 
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 4. maddesine göre apartman ortak kullanım alanları belirlenmiştir. Bununla birlikte kat malikleri kurulu ve kat malikleri kurulu tarafından seçilen apartman yönetim kurulu ortak yerlerin kullanımıyla ilgili kararlar alabilir. Eğer ortak yerlerle ilgili olarak anagayrimenkulün bağlı olduğu tapu idaresi sicilinde kayıtlı olan yönetim planında belirlenmememiş, kat malikleri ortak alanlarla ilgili kendi aralarında bir sözleşme yapmamış veya genel kurulda bir karar almamış ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “ortak yerler” maddesindeki açıklamalara bakılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre ortak alan olarak kabul edilen yerler aşağıda listelenmiştir:

- Ana duvarlar ve temeller, taşıyıcı sistemi oluşturan kolonlar, kirişler, perde duvarlar ve taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, tavan ve zeminler, bağımsız bölümler arasında bulunan ortak duvarlar, yapı girişi, asansörler, merdivenler, bina kapıları, koridorlar ve buralarda yer alan lavabo ve genel tuvaletler, avlular, elektrik, bağımsız bölümler dışında kalıp su ve doğalgaz sayaçlarının bulunduğu yuvalar ve kapalı kısımlar, kömürlük, kapıcı daireleri, garajlar, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, kuyular, çamaşır asma ve kurutma bölümleri ile kuyu ve sarnıçlar

- Baca ve çatı, yangın emniyet merdivenleri, genel dam terasları, yağmur olukları

- Kat maliklerinin kendilerine ait olmayan bağımsız bölümleri dışındaki çöp kanalları, kalorifer, su, elektrik ve doğalgaz tesisleri, soğuk ve sıcak hava tesisleri, televizyon, telefon, radyo şebekeleri ve antenleri, kanalizasyon tesisleri 
 
Yukarıda sayılanların haricinde, bağımsız bölümlerin dışında kalan ancak apartman sakinlerinin paydaş kullandığı, korunma veya faydalanma için zaruri olan yerler, parçalar, şeyler ya da eşyalar da ortak alan olarak kabul edilir.

Karantina Günlerinde Yönetici Sohbetleri 6: Yönetim Planı, Ortak Alan Kullanımından Doğan Problemler

Ortak Kullanım Alanları Kimler Tarafından ve Nasıl Kullanılır? 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre ortak alanlar üzerinde kimlerin, nasıl haklara sahip olması gerektiği belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak kullanım alanları (ortak yerler) ile ilgili maddeleri kapsamında kat malikleri arsa payları oranında anagayrimenkulün ortak alanlarında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Dolayısıyla her kat maliki belirlenen ortak alanlardan faydalanma hakkına sahiptir. Kat maliklerinin sahip olduğu bu hak; kira sözleşmesi ile kiracılara, farklı bir anlaşma ya da nedenle bağımsız bölümlerde ikamet eden veya faydalanan üçüncü kişilere de tanınır. 

Kat malikleri ortak alanları ve eklentileri kullanırken yasalara, tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara, apartman yönetimi tarafından alınan kararlara ve belirlenen kurallara uymak zorundadır. Kişilerin başkalarını rahatsız etmemesi, kimsenin hakkını ihlal etmemesi ve yönetim planına uygun hareket etmesi gerekir. Kat maliklerinin yükümlülükleri; bağımsız bölümlerde yaşayan kiracılar, burada oturma ve faydalanma hakkına sahip olan üçüncü kişiler ve bağımsız bölümlerden sürekli olarak yararlananlar için de geçerlidir. Kurallara uyulmaması durumunda meydana gelen herhangi bir zarardan bağımsız bölüm kat malikleri (mülk sahipleriyle) birlikte oturma hakkına sahip olanlar da sorumlu olur.

Ortak alanları kullanma hakkına sahip olanlar, ayrıca bu yerler ya da eşyalar üzerinde değişiklik yapma hakkına da sahiptir fakat bu değişiklikler için bir bağımsız bölüm maliki diğer bütün bağımsız bölümlerin kat maliklerinin beşte dördünün de yazılı onayının alınması gerekir. Bu onayla birlikte anagayrimenkulün ortak alanlarında anagayrimenkulün yapı ruhsatının eki olan onaylı mimari projeyi değiştirmeyen inşaat işleri yapılabilir. Ancak bir bağımsız bölüm maliki kendi bağımsız bölümü içinde olsun veya ortak yerlerde bulunsun mimari projeyi ilgilendiren değişiklik ve yenilemelerde diğer tüm bağımsız bölüm maliklerinin onayı ve muvafakatı ile birlikte anagayrimenkülün bağlı bulunduğu belediyeden de mimari değişikliğe ilişkin onay almalı ve onaylı ruhsat projesi değişikliğine ilişkin işlemleri de gerçekleştirmelidir. Yeni tesis kurulumu, tadilat ve tamirat, binanın dış bölümünün boyanması gibi işlemler ise kat malikleri kurulu kararı ile uygulanabilir. Ancak acil durum olarak görülen bazı durumlarda kat maliklerinden biri, diğer maliklerin rızası olmadan da ortak alanlarda değişiklik yapabilir. Ortak yer veya tesisler kapsamına giren parçalardan birinin bozulması ana yapıda, bağımsız alanların birinde ya da hepsinde hasara neden olabilir. Bu durumda bu parçanın, tesisin ya da yerin acil onarılması ve anagayrimenkulün veya bağımsız bölümlerin güçlendirilmesi gerekebilir. Apartman ortak kullanım alanlarında tadilat yapma zorunluluğunun mahkeme tarafından incelenmesi ve onaylanmasının sonunda onarım ve güçlendirme işlemleri projeye uygun olarak ve kat maliklerinin izni olmadan da gerçekleştirilebilir. Bu haller dışında kat malikleri ana yapının ortak alanlarına zarar verecek herhangi bir onarım, tesis, değişiklik ya da tamirat yapamaz.

Ortak alanlar arasında bulunan garaj, kömürlük, çamaşır odası gibi bölümlerde olduğu gibi anagayrimenkulün bütün ortak yerlerinde, kat malikleri arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.  Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Bu yerlerin kullanımı nedeniyle bazı gider kalemleri de ortaya çıkar. Özellikle kat malikleri bu giderlerin paylaşımında anlaşmazlık yaşayabilir.

Kanuna göre ortak alanda yapılması planlanan yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, yapılan değişiklikten faydalanmayacak olan kat maliki gidere ortak olmak zorunda değildir. Bu durumda bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri masrafları karşılamakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesine göre tüm kat maliklerinin her tür yenilik ve ilave giderlerini ödeme zorunluluğu yoktur.

Apartman Kuralları Nelerdir?

Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir? 

Apartman ortak alan işgali; ana yapıda ortak alan olarak belirlenen veya ortak tesis olarak kullanılan yer, parça, tesisat ya da eşyalarda diğer kat maliklerinin rızası olmadan onarım, boyama, tadilat gibi değişikler ve yenilikler yapmak ve bu alanları izinsiz kullanmak anlamına gelir. Bu işgal büyük bir yenilik ya da ekleme yapmak olabileceği gibi bir eşyayı sürekli olarak orada tutmak da olabilir. Bahçenin otopark olarak kullanılması, diğer kat maliklerinin onayı olmadan bahçeye kamelya inşa edilmesi, garaj olarak kullanılan alanlarda eski eşyaların muhafaza edilmesi ya da daire kapılarının önüne ayakkabı bırakılması ortak alan işgali olarak kabul edilir. 

Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi

Apartmanda Ortak Alan İşgalinde Ne Yapılmalı? 

Kat maliklerinden ya da anagayrimenkulde yaşayanlardan birinin apartman ortak alan işgali yapması durumunda bu kişilere karşı dava açılabilir. Ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi talebi (ortak kullanım alanı işgali şikâyet dilekçesi) ile Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kat maliki hakkında işlem yapılması talep edilebilir. Yine talep öncesi ortak alana müdahalede bulunan kat malikine ihtarname de gönderilebilir. Bu ihtarnamede, verilen süre içinde kat sahibinin ortak alana müdahaleyi sonlandırması istenir. Kat sahibinin ihtara uymaması durumunda dava açılabilir. 
 

Apartman Otopark İşgalinde Ne Yapılmalı? 

Apartman otopark kullanımı çoğu kat maliki arasında anlaşmazlığa neden olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesinde apartman otopark işgali durumunda ne yapılması gerektiği açıkça belirtilir. Kat malikleri, diğer ortak alanlarda olduğu gibi otopark olarak kullanılan alandan da aksine sözleşme olmadıkça, arsa payları oranında yararlanabilirler.  
 
Kat sahiplerinin araç sayısı anagayrimenkulün otopark alanının sağladığı otopark yeri sayısından daha fazla olabilir. Bu durumda anagayrimenkulün bağlı bulunduğu tapu sicilindeki kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde kaydedilmiş eklentisine bakılır, otopark yerleri eklenti olarak kaydedilmemişse, sicilde kayıtlı yönetim planında bağımsız bölümlere tahsis edilen otopark sayısına bakılır. Eğer yönetim planında herhangi bir tahsis de bulunmuyorsa, yönetim kurulu öncelikle kendi arasında bu sorunu çözmeye çalışmalıdır.  
 
Yönetim kurulu karar verirken yapı ruhsatının alındığı yıl geçerli olan Otopark Yönetmeliği’nin esas alınması doğru olacaktır. Örneğin 22.02.2018 tarih ve 30340 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak 15.09.2018 tarihinde yürürlüğe giren son Otopark Yönetmeliği’ndeki değişikliğe göre 25 Mart 2021 tarihinden itibaren yapı ruhsatı alan binalardaki meskenler için  80 metrekareden küçük her 3 daire için en az 1, 80 metrekare dahil 120 metrekareye kadar her 2 daire için en az 1, 120 metrekare dahil 180 metrekareye kadar her daire için en az 1  ve 180 metrekare ve üzeri her daire için 2 otopark yeri ayrılması, dükkan, mağaza ve banka gibi fonksiyonlarda her 40 metrekare için en az 1, büro binalarında her 50 metrekare için en az 1 otopark yeri ayrılmasını dikkate almaları gerekecektir. Yapının ruhsat tarihi hangi tarih ise de bu otopark yerlerinin ilgili tarihte geçerli olan Otopark Yönetmeliği’ne göre belirlenmesi gerekecektir.  Dolayısı ile bağımsız bölüm metrekarelerine bağlı olarak ilgili bağımsız bölümlerin araçları otoparka dönüşümlü olarak park edilebilir ya da park yeri ihtiyacına bağlı olarak apartman bütçesinden ücretli bir başka otoparkın kullanımı karşılanabilir. Örneğin bir ana yapıdaki 80 metrekareden küçük mesken nitelikli (daire) bağımsız bölümlerin 3’ü dönüşümlü olarak otopark yerini kullanırken, aynı yapıdaki 120 - 179 metrekare olan mesken nitelikli (daire) bağımsız bölümlerin sabit otopark yerleri olabilir. 
 
Anlaşmazlığın devam etmesi durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılabilir. Otopark alanının araç sayısından fazla olması durumunda ise bu alan en fazla arsa payına sahip kat malikleri tarafından yukarıda belirtilmiş olan Otopark Yönetmeliği’nin ilgili tarihteki metrekare / park yeri sayıları da dikkate alınmak kullanılır. Diğer kat maliklerinin rızası olmadan yapılan değişiklikler bina ortak kullanım alanlarının işgali anlamına gelir. Emsal bir olayda, kat sahiplerinden biri, diğer kat maliklerinin beşte dördünün iznini almadan, yapının ortak alanı sayılan sığınağa klima ünitesi yerleştirir. Öncelikle diğer kat malikleri tarafından (yönetime yetki verilmiş ise yönetim tarafından) değişikliği yapan kat sahibine ortak alanında yapılan esaslı değişikliğin kaldırılarak eski hale getirilmesi ve klimanın kaldırılmasını talep eden bir ihtar gönderilir. Süre verilerek süre sonunda ihtara uyulmaması durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre hakimin müdahalesi talep edilerek klima dış ünitesinin kaldırılıp uğranan zararın tazmini yoluna gidileceği bildirilir. Menfi bir tavırda "Ortak Yere Yapılan Müdahalenin Önlenmesi Talebi” ile sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Örnek olayla ilgili yargıtay kararında ise “dava konusu edilen klima cihazının ilgili bağımsız bölümün penceresine ya da balkonuna değil de ana yapının ortak alanı olan sığınağa KMK’nıun 19/2. maddesine aykırı olarak yerleştirildiği anlaşılmakla, ilgili mahkemece, bu cihazın kaldırılmasına karar verilmiş olmasının doğru” olduğu sonucuna ulaşıldığını belirten ifadelere yer verilmiştir. 
 
Bazı durumlarda tüm kat maliklerinin onayı olsa da ana yapının ortak alanlarında herhangi bir değişiklik yapılamaz. Örneğin, anagayrimenkulün mimari projesinde bulunmayan bir tadilat tüm kat sahiplerinin iznini alsa da belediye onayı olmadan ve dolayısı ile yapı ruhsatı eki olan mimari proje değişikliği yapılmadan gerçekleştirilemez. Bu durumda yeniliğin tekrar değiştirilmesi, eklenen parçaların yıkılması gerekir. Bu konuda yargıtay tarafından verilen emsal bir kararda, apartman yönetimi kömürlük tadilatı yaparak burayı kiraya verir ve gelir elde eder. Yönetim kurulu bu tadilatı mimari projede değişiklik yapmadan gerçekleştirir. Yargıtay ise projede değişiklik olmadığı için kömürlüğün hala ortak alan sayıldığına ve bölümün eski haline getirilmesine hükmeder. Bu ortak kullanım alanı işgali nedeniyle bir kat maliki tarafından açılan davanın yargılama gideri ve avukatlık ücretleri davalı apartman yönetiminden tahsil edilmiştir.

Apartman Kuralları Nasıl Belirlenir?

Apartman Ortak Alan İşgali Mahkeme Karar Örnekleri 

Diğer kat maliklerinin rızası olmadan yapılan değişiklikler bina ortak kullanım alanlarının işgali anlamına gelir. Emsal bir olayda, kat sahiplerinden biri, diğer kat maliklerinin beşte dördünün iznini almadan, yapının ortak alanı sayılan sığınağa klima ünitesi yerleştirir. Öncelikle diğer kat malikleri tarafından (yönetime yetki verilmiş ise yönetim tarafından) değişikliği yapan kat sahibine ortak alanında yapılan esaslı değişikliğin kaldırılarak eski hale getirilmesi ve klimanın kaldırılmasını talep eden bir ihtar gönderilir. Süre verilerek süre sonunda ihtara uyulmaması durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre hakimin müdahalesi talep edilerek klima dış ünitesinin kaldırılıp uğranan zararın tazmini yoluna gidileceği bildirilir. Menfi bir tavırda "Ortak Yere Yapılan Müdahalenin Önlenmesi Talebi” ile sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Örnek olayla ilgili yargıtay kararında ise “dava konusu edilen klima cihazının ilgili bağımsız bölümün penceresine ya da balkonuna değil de ana yapının ortak alanı olan sığınağa KMK’nıun 19/2. maddesine aykırı olarak yerleştirildiği anlaşılmakla, ilgili mahkemece, bu cihazın kaldırılmasına karar verilmiş olmasının doğru” olduğu sonucuna ulaşıldığını belirten ifadelere yer verilmiştir. 
 
Bazı durumlarda tüm kat maliklerinin onayı olsa da ana yapının ortak alanlarında herhangi bir değişiklik yapılamaz. Örneğin, anagayrimenkulün mimari projesinde bulunmayan bir tadilat tüm kat sahiplerinin iznini alsa da belediye onayı olmadan ve dolayısı ile yapı ruhsatı eki olan mimari proje değişikliği yapılmadan gerçekleştirilemez. Bu durumda yeniliğin tekrar değiştirilmesi, eklenen parçaların yıkılması gerekir. 
 
Bu konuda yargıtay tarafından verilen emsal bir kararda, apartman yönetimi kömürlük tadilatı yaparak burayı kiraya verir ve gelir elde eder. Yönetim kurulu bu tadilatı mimari projede değişiklik yapmadan gerçekleştirir. Yargıtay ise projede değişiklik olmadığı için kömürlüğün hala ortak alan sayıldığına ve bölümün eski haline getirilmesine hükmeder. Bu ortak kullanım alanı işgali nedeniyle bir kat maliki tarafından açılan davanın yargılama gideri ve avukatlık ücretleri davalı apartman yönetiminden tahsil edilmiştir.  

Ortak Alanların Kiraya Verilmesi 

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesine göre anagayrimenkulde bulunan ortak alanların kiraya verilmesi mümkündür. Ana taşınmaz üzerinde bulunan duvarlara reklam alınabilir, apartmanın bahçesi otopark olarak kiralanabilir ya da kapıcı dairesi kiraya verilebilir. Apartman otopark kullanım hakkı kira ile değerlendirilebilir. Bu alanlar kiraya verilerek gelir elde edilebilir ancak ortak alanların işletilmesi ya da kiraya verilmesi için yetki tapu sicilinde kayıtlı yönetim planı ile yönetici veya yönetim kuruluna verilmemişse o taktirde tüm kat maliklerinin yazılı onayının alınması gerekir.  
 
Bu alanlardan elde edilen gelir ise kat maliklerinin geliri kabul edilir. Varsa yönetim planındaki hükümlere göre pay edilir. Yönetim planında özel düzenleme yoksa kat maliklerine arsa payları oranında dağıtılır. Kiraya verilen ortak alandan elde edilen gelir için de kat sahipleri Gelir Vergisi Kanunu’na (GVK) göre vergilendirilir. Elde edilen kazanç, kat malikleri açısından gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Diğer deyişle, her bir kat maliki kira geliri elde etmiş gibi kabul edilir ve gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilme rejimine göre gerekirse her bir kat maliki adına gelir vergisi hesaplanır. Kat maliklerinin gerek ortak alanlardan, gerekse başka kazanç ve iratları nedeniyle elde ettiği gelirler, her bir kat maliki başına değerlendirilmesi gereken bir konudur. Örneğin, kimi kat malikleri çeşitli gelirleri nedeniyle beyanname veriyorsa ortak alanlar nedeniyle elde ettikleri gelirleri de beyannamelerine dâhil etmek durumunda kalabilir. Bu konuda kat maliklerinin mali danışmanları ile istişare etmelerinde fayda vardır.