Sitelerdeki Ortak Yerlere, Özellikle Yangın Güvenlik Hollerine ve Yangın Merdivenlerine Eşya Konulamaz

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinin b) bendine göre anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri “ortak yerler” olarak tanımlanır. Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına “kullanma hakkı” demekteyiz. KMK’nın 4. maddesine göre ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Kat maliklerinin arasında sözleşme niteliğinde olan tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında ortak yerlerin kullanımı hakkında açıklamalar bulunulabilmektedir. Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, yangın emniyet merdivenleri her koşulda KMK’nın 4. maddesine göre “ortak yer” sayılır. Bu saydıklarımızın dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de “ortak yer” konusuna girer.

Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir?

Ortak Yerlerin Kullanılması Hakkındaki Hükümler 

KMK 16. maddeye göre “kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır." Ancak KMK’nın 18. maddesi “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” demektedir. Hatta Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Yönetim Planı Hükümlerinde Ortak Yerler 

Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planlarının birçoğunda ortak yerlere eşya, adam, çöp vs. bırakılamayacağı yazılıdır. KMK’nın 28. maddesine göre yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu sebeple bağlı bulunduğunuz tapu sicilindeki yönetim planını edinip ortak yerlerin kullanımı ile ilgili bir yasaklama veya düzenleme var mıdır? İncelemenizi tavsiye ederiz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde “yöneticinin görevleri” sayılmış olup, genel yönetim işlerinin görülmesi yöneticinin sorumluluğundadır. Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici;

• Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmasından,

• Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınmasından,

• Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınmasından görevli ve sorumludur.Apartman / Site Ortak Alan Sigortası Nedir?Apsiyon Sigorta ile Değerini Bilin, Önlem Alın, Koruyun

Eğer Ortak Yer Yangın ve Acil Durumlarda Tahliye İçin Kullanılıyorsa

Eğer bir ortak yer yangın ve acil durumlarda tahliye için kullanılıyorsa, ana yapının belediyede kayıtlı yapı izninin (ruhsat) ekindeki onaylı mimari projesinde yangın kaçışı ve tahliye amaçlı gösterilmiş ise (örneğin kapalı otoparkların tahliyesi zemin kotuna olması gerektiği için zemin kotuna çıkan merdivenler ile otopark rampası yangın tahliyesi amaçlı imal edilmiştir.) 19.12.2007 tarihli 26735 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmış olan “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” gereği 

a) Yangın güvenliği, itfaiyeye yardım ve yasaklar ile ilgili hususların uygulanmasından, 

b) Yangın güvenlik hollerinin, kaçış merdivenlerinin kullanıma uygun şekilde boş bulundurulmasından, bina veya iş yeri sahibi ve yöneticileri sorumludur.

Ayrıca söz konusu yangın kaçışlarını kapatan, eşya koyan, yangın kapılarının açık kalmasına sebep olan maliklerin kişisel cezai sorumlulukları vardır. Bu konularda görev ve sorumluluk bina yöneticisinde olduğundan zabıta veya itfaiyeye yapacağınız şikayetler sonuçsuz kalacaktır. Önlemleri almaktan, eşyaları uzaklaştırmaktan bina yöneticisi sorumludur. Bina yöneticileri bu görevlerini yaparken genel kurul kararı almak için zorunlu olmadıkları gibi ortak yerlerdeki eşyaları uzaklaştırmak için bir mahkeme kararına da ihtiyaçları yoktur. Daha detaylı bilgi için Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’in Uygulanmasında Bilinmesi Gerekenler isimli yazımıza ve videomuza başvurabilirsiniz.

Binaların Yangından Korunması Yönetmeliği

Yöneticiler Bu Yerlere Ait Yasaklar ve Yasaklayıcı Tabelalar Koyabilir Mi?  

Tabi ki yönetici kimseden yetki almadan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik kapsamında yasaklayıcı tabelaları asabilir, ortak alanlar için uygun adette yangın tüplerini satın alabilir.

Apartman ve site yöneticilerinin (veya yönetim kurullarının Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ile ilgili olarak yükümlülükleri vardır. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’in uygulanmasından bina yöneticisi, sitelerde site yönetimi sorumludur. Bu konu hakkında daha detaylı bilgi için aşağıdaki yazımıza göz atabilirsiniz.