Karantina ve Evde Kalma Süresinde Apartman / Site Yöneticisinin İstifası

Koronavirüs nedeniyle dünyada ve ülkemizde zor günler atlatılırken, son günlerde aldığımız soruların başında “site/apartman yöneticisi veya yönetim kurulu üyeleri bugünlerde istifa edebilir mi? Nasıl istifa edebilir? Sorularıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bu soruya cevap vermeye çalışacağız. 

Apartman / Site Yöneticiliğinden İstifa Nasıl Olmalıdır?

Apsiyon Akademi’nin düzenlediği Site Yöneticileri Eğitimi derslerinde de bahsettiğim üzere, apartman veya site yöneticisinin tek taraflı beyan ile istifa etmesi ve görevi bırakması hukuka uygun değildir. İstifa prosedürün işleyebilmesi için istifa edecek yönetici, bu önemli sebebin çıkması durumunda olağanüstü toplantı düzenleyerek kat malikleri kurulunu yöneticinin istifası ve yeni yöneticinin seçimi gündemiyle toplaması gereklidir. Bu toplantıda, yönetici gerekçeli nedenini açıklayarak istifasını kat malikleri kuruluna sunar. İstifa; tek taraflı bir irade beyanı olduğundan dolayı, istifanın kat malikleri kurulunca kabul şartı aranmaz. Akabinde yeni yönetici seçilerek yönetimin devamlılığı sağlanır. 

Koronavirüs Sürecinde İstifa Usulü Nedir? 

Mart ayı ortasından itibaren yaklaşık 1 ay süredir, coronavirüs salgını nedeniyle toplumdaki bulaşın önlenmesi tedbirleri kapsamında neredeyse herkes evlerinden dışarı çıkmamaktadır. Bu durum belirli zamanlarda alınan kararlar doğrultusunda sokağa çıkma yasağı şeklinde uygulanmaktadır. Kamu sağlığının son derece önemli olduğu noktada, her ne kadar site yönetimi ve kat malikleri için özel bir karar ve düzenleme getirilmemiş olsa dahi kıyas yolu ile yapılan değerlendirmeler neticesinde ve kamu sağlığı önemi dikkate alındığında, olağan ya da olağanüstü kat malikleri kurullarının yapılmadığı/yapılamadığı, ertelendikleri aşikârdır. Peki, bu durumda istifa etmek isteyen yönetici bu isteğini yerine getirebilir mi? 

• Yedek Yönetici veya Yönetim Kurulu Üyesi Varsa

Eğer apartman ve site yönetiminde görev yapan yönetici/yönetim kurulunun onunla beraber seçilen yedek üyeleri var ise bu durumda istifa prosedürü kolaydır. Tek yönetici veya yönetim kurulu üyelerinden birinin istifa etmesi durumunda, bu istifasını belirten neden beyanının sunumu ile birlikte yedek yöneticinin de görevi üslenmesi durumunda yönetimde boşluk oluşmadan istifa gerçekleşebilir. İstifa eden yöneticinin ibra edilmesi yapılacak ilk genel kurul gündemine alınmalıdır. 

• Yedeklik Kurumu Bulunmuyorsa

Yedek yönetici veya yönetim kurulu üyesi yoksa bu durumda tek olan yöneticinin (yönetim kurulu olmadığı durumda) toplantı düzenlemeden yaptığı irade beyanı neticesinde yaptığı istifada, yönetim boşluğu oluşacak ve bu aşamada kat malikleri aleyhinde meydana gelebilecek yönetimsel kusurlardan sorumlu tutulabilecektir. Hatta belki de görev ihmali kapsamında yöneticiye kat maliklerince rücu edilebilir. 

• Yöneticinin Korona Virüs’e Yakalanmış Olma Hali

Tabii ki, yöneticinin sağlık sorunu veya Korona Virüs'e yakalanması gibi sağlık sorununun doktor raporu ile belgelenmek suretiyle, yöneticinin geçici görev yapamaması durumunda yönetim işleri komşuluk hukuku çerçevesinde başka bir kat maliki tarafından geçici olarak ele alınabilir. Önemli nokta, bu geçici sürecin yeni kararlar alınmadan, kat maliklerini borçlandıran herhangi bir işlem yapılmadan sadece ortak giderlerin toplanması ve olağan ödemelerin/beyanların düzenli şekilde yapılması şeklinde olması gerektiği zorunludur. Çünkü işleri geçici olarak takip edebilecek kat malikinin KMK kapsamında herhangi bir yetkisi bulunmamaktadır. Önemli olan yönetim boşluğu oluşmadan kat malikleri/sakinliğinin zarara uğramamasını sağlamaktır.  

• Yönetim Kurulu Üyeliğinden İstifa Hali

Sayısı 3 ve daha fazla olan yönetim kurullarındaki üyelerden birinin istifa halinde ise yedek üye varsa göreve onun geçeceği aşikârdır. Yedek üyenin bulunmaması halinde ise kalan üyelerin her biri KMK kapsamında birer yönetici olduğundan dolayı, kalan yönetim kurulunun olağanüstü toplantı yapana kadar geçecek sürede kat maliklerini borçlandıran herhangi bir işlem yapmadan sadece olağan yönetim işlerinin sürdürülmesi olağan ödemelerin/beyanların düzenli yapılması şeklinde göreve devam edilmelidir. Süreç sonunda kısıtlamaların kalktığında yapılacak bir olağanüstü toplantı ile istifa eden üye yerine yeni yönetim kurulu üyesi seçilebilir.