Kat Maliklerinin İhmal Etmemesi Gereken Konular Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca bir apartman ya da sitede bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “Kat Mülkiyeti”, bu mülkiyetin sahibine de "Kat Maliki" adı verilmektedir. Kat malikleri, ortak ihtiyaçlara yönelik yapılması gereken icraî işlerin sürdürülebilmesi için yönetici adı verilen vekil tayin ederler. Yönetici yönetim planlarında ve kanunlarda tanınan görevleri yerine getirir. Uygulamada iyi bir yönetici ya da yönetim kurulu seçmek ayrı bir öneme sahip olmakla birlikte, huzur ve güven ortamı için sadece yönetici yeterli olamamaktadır. Apartman ve site yönetiminin, yönetişimi yakalayabilmesi için kat maliklerinin de dikkat etmesi gereken konular olduğu unutulmamalıdır. Yönetici sadece kat maliklerinin zamanında ve eksiksiz ödevlerini yerine getirmesiyle başarılı olamaz. Aynı zamanda yönetime kat maliklerini de dahil ederek tam bir başarıya ulaşabilir. Aksi durumda hangi yönetici görevlendirilirse görevlendirilsin kat maliklerinden kaynaklanan sorunlar çözüme ulaşamaz. O nedenle bu blog yazımızda kat maliklerinin dikkat etmeleri gereken konuları ele almak ve hatırlatmak istiyoruz.

Yönetim Planınıza Baktınız Mı?

Bir bağımsız bölüm satın alındığında, kat maliki o bağımsız bölümün bağlı olduğu yönetim planı ile de doğrudan bağlı hale gelmektedir. Bir başka ifadeyle yeni bir konut satın aldığınızda apartman ya da sitenin yönetim planı yeni kat maliki olarak sizi de bağlar. O nedenle bir konut satın aldığınızda en başta yönetim planının detaylıca incelenmesinde fayda vardır.

KMK’ya göre yönetim planları kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir ve aynı zamanda değiştirilebilir bir sözleşme niteliğindedir. Bir yönetim planı sürekli aynı kalmak zorunda değildir. Bu sözleşme bütün kat maliklerinin beşte dördü ile her zaman değiştirilebilir. Kat malikleri sözleşmelerde yer alan hususların hukuka ve kanunlara uygun olup olmadığına bakmalı ve varsa eksiklerini tespit etmelidir. Tespit ettikleri eksikler ile beraber bu konuda uzman ve tecrübeli kişilerden danışmanlık alarak kendileri için en uygun yönetim planının oluşturulmasını sağlayabilirler. Bu konuda tüm yetki kat maliklerindedir. Unutmayın yönetim planı her bir yaşam alanı için “beden ölçülerine göre dikilmesi gereken elbiseler” gibidir.

Kat Malikleri İçin Yönetim Planı

Yönetim Planı Nedir? (Kat Malikleri İçin Not Defteri)

İşletme Projelerinizi İnceliyor Musunuz?

İşletme projesi apartman ve sitelerin bütçeleridir. Bu bütçeler oluşturulduktan sonra bağımsız bölüm başına isabet eden aidatlar da hesaplanmış olur. Böylece her yıl aidatlarda yapılması öngörülen değişikliklerin nedenleri ve gerekçeleri net olarak anlaşılır. İşletme projesi öncelikli olarak kat malikleri tarafından hazırlanması gereken (KMK m.37/1) ancak uygulamada bu pek mümkün olmadığından genellikle yöneticiler tarafından hazırlanan hesap belgeleridir. Sene başındaki olağan toplantılarda değerlendirilir ve onaylanır. İşletme projeleri kat malikleri tarafından incelenmeli ve itiraz etmek ya da değişiklik teklif etmek istenilen hususların kat malikleri kurulunda değerlendirilmesi sağlanmalıdır. Bu toplantıların sonucunda aksi yönde şerh koyanların dava açma hakkı da saklıdır. Özellikle aidatların hangi gerekçelerle artırıldığının yasal ve ekonomik dayanağı olan işletme projeleri, zamanında incelenmezse ve itirazda bulunulmazsa kat malikleri müdahale etmekte yetersiz kalmaktadırlar. Aidatların miktarlarının nasıl tespit edildiğinin değerlendirilebilmesi adına bu projelerin incelenmesi kat malikleri tarafından ihmal edilmemesi gereken bir konudur.

İşletme Projesi (Bütçe) Tebliği ve Önemi

İşletme Projesi Nedir?

Kat Malikleri Toplantılarına Katılım Sağlıyor Musunuz?

Kat malikinin yönetimde söz sahibi olabilmesi ve uygulanacaklara yön verebilmesi için en etkin ve verimli olabileceği yer kat malikleri kuruludur. Kurul olağan ve gerekirse olağanüstü toplantılar yapar. Burada alınan kararlar tüm bağımsız bölüm sahipleri için uygulanır hale gelir. Bu bağlamda toplantılara katılmak sıradan ya da gereksiz görülmemeli, bir görev olarak kabul edilerek sorumluluk alınmalıdır. Uygulamada kat maliklerinin toplantılara yeterli katılım sağlamadıkları sıkça görülmektedir. Toplantılara katılanlar arasında alınan kararlar da sonradan tartışma konusu olabilmekte ve daha da büyük sorunlara yol açabilmektedir. Alınan kararlarda söz sahibi olabilmenin en önemli yolu budur.

Kat Malikleri Kurulunun Toplantısı ve Kararları

Kat Malikleri Kurulu Nedir? Kararlar Nasıl Alınır? (Apartman ve Site Yöneticileri El Kitabı)

Komşuluk Hukukuna Dikkat Ediyor Musunuz?

Kat maliklerinin en önemli görevlerinden biri de komşularının hakkına saygı duymaktır. Bir arada yaşayan bireyler karşılıklı olarak ne derece saygılı olurlarsa o derece huzur ve güven içinde yaşarlar. Bu hem kanunlar karşısında bir görevdir hem de insan olmanın gereğidir.

KMK’nın 18. maddesi de bu konuda önemli düzenlemelere sahiptir. Kat malikleri hem bağımsız bölümlerini hem de eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Hatta bu yükümlülük kiracılar gibi bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar için de geçerlidir.

Apartman Gürültü Yönetmeliği, Şikayet Nereye Yapılır?

Gürültü Yapan Komşuya 15.000 TL Ceza (Gürültü Yönetmeliği Nedir?)